Grundriss fürs Exposé: Wie komme ich an eine ansprechende Darstellung?

Ein aussagekräftiger Grundriss gehört zu den stärksten Elementen eines Exposés: Er zeigt die Raumaufteilung auf einen Blick, schafft Vertrauen und spricht genau die Interessenten an, die ernsthaft kaufen wollen. Einer viel zitierten Untersuchung des Portals Rightmove zufolge übergeht jeder fünfte Kaufinteressent ein Inserat vollständig, wenn kein Grundriss dabei ist. Wir zeigen Ihnen, woher Sie einen Grundriss bekommen, wie Sie ihn ansprechend – bei Bedarf möbliert – aufbereiten und warum er den Verkauf beschleunigt.

Warum ein Grundriss das Exposé aufwertet

Fotos zeigen, wie ein einzelner Raum wirkt – erst der Grundriss erklärt, wie die Räume zusammenhängen. Wer ihn sieht, versteht Zuschnitt, Laufwege und Himmelsrichtung, ohne die Immobilie betreten zu haben. Das bringt gleich mehrere Vorteile:

• Orientierung: Interessenten erfassen die Aufteilung in Sekunden und wissen sofort, ob das Objekt zu ihren Vorstellungen passt.
• Vertrauen: Ein offen gezeigter Grundriss signalisiert, dass Sie nichts verbergen – das wirkt seriös.
• Weniger Leerbesichtigungen: Wer nach dem Studium des Grundrisses anfragt, ist bereits vorqualifiziert. Sie sparen Zeit mit unpassenden Terminen.
• Emotion: Käufer stellen sich beim Blick auf den Grundriss ihre eigenen Möbel und mögliche Umbauten vor – das bindet.
• Sichtbarkeit: Inserate mit Grundriss werden auf Portalen länger betrachtet und häufiger gespeichert.

Unterm Strich verkürzt ein guter Grundriss die Vermarktungszeit, weil er von Anfang an die richtigen Menschen anzieht.

Welche Arten von Grundrissen gibt es?

Nicht jeder Grundriss eignet sich fürs Exposé. Diese Varianten sind gängig:

• Technischer 2D-Grundriss (schwarz-weiß, bemaßt): die klassische Bauzeichnung mit Maßketten. Präzise, aber für Laien oft nüchtern und schwer lesbar.
• Kolorierter 2D-Grundriss: derselbe Plan mit dezenten Farben für Böden und Wände. Deutlich einladender und der übliche Standard im Exposé.
• Möblierter Grundriss: zusätzlich mit angedeuteten Möbeln wie Bett, Sofa und Esstisch. Er hilft, Größenverhältnisse einzuordnen, und lässt Räume lebendig wirken.
• 3D-Grundriss: eine räumliche „Puppenhaus"-Ansicht von schräg oben. Besonders attraktiv bei hochwertigen Objekten, aber aufwendiger und teurer.

Für die meisten Verkäufe ist ein kolorierter, dezent möblierter 2D-Grundriss die beste Mischung aus Klarheit und Wirkung. Eine 3D-Ansicht lohnt sich vor allem im gehobenen Segment.

Woher bekomme ich einen Grundriss?

Welcher Weg der schnellste ist, hängt davon ab, welche Unterlagen bereits vorliegen.

Aus Ihren eigenen Unterlagen

Prüfen Sie zuerst Ihre Kauf- und Bauunterlagen. Häufig liegen dort die ursprünglichen Baupläne, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Aufteilungspläne aus der Teilungserklärung. Diese Zeichnungen sind eine ideale Vorlage – auch wenn sie für das Exposé noch aufbereitet werden müssen.

Aus der Bauakte beim Bauamt

Finden Sie nichts, hilft die Bauakte der unteren Bauaufsichtsbehörde weiter. Sie enthält unter anderem die Baugenehmigung, die genehmigten Baupläne, Flächenberechnungen und die Baubeschreibung. Einsicht erhält in der Regel nur der Eigentümer selbst oder eine Person mit schriftlicher Vollmacht; nachzuweisen ist das Eigentum etwa per Grundbuchauszug oder Kaufvertrag (Bauakteneinsicht, BayernPortal). Die Gebühren sind überschaubar, variieren aber je nach Kommune. Planen Sie etwas Vorlauf ein, da die Akte oft erst aus dem Archiv geholt werden muss.

Vom Architekten, Bauträger oder der Hausverwaltung

Bei neueren Gebäuden lohnt die Nachfrage beim Architekten oder Bauträger, die die Pläne meist digital vorhalten. Bei Eigentumswohnungen kann außerdem die Hausverwaltung weiterhelfen.

Neu aufmessen lassen

Existiert kein brauchbarer Plan, lässt sich der Grundriss neu aufnehmen – klassisch per Zollstock, komfortabler mit einem Laser-Entfernungsmesser oder per Smartphone-App, die Räume automatisch vermisst. Bei verwinkelten Objekten übernimmt das ein Aufmaß-Dienstleister.

Vom Rohplan zum verkaufsfertigen Grundriss

Eine alte Bauzeichnung ist selten schön. Für ein überzeugendes Exposé sollten Sie den Grundriss aufbereiten. Ein ansprechender Plan zeichnet sich aus durch:

• klare, aufgeräumte Linien statt vergilbter Kopien
• einen einheitlichen Stil über alle Etagen inklusive Keller und Dachgeschoss
• beschriftete Räume mit Quadratmeterangaben
• einen Nordpfeil und einen Maßstab zur Orientierung
• dezente Farben und – wo sinnvoll – eine symbolische Möblierung

Für die Umsetzung gibt es zwei Wege: Sie nutzen eine Grundriss-App wie MagicPlan oder Roomle und gestalten selbst, oder Sie beauftragen einen spezialisierten Dienstleister, der aus Ihrer Skizze einen verkaufsfertigen Plan macht – häufig innerhalb von ein bis zwei Werktagen.

Was kostet ein professioneller Grundriss?

Die Preise hängen von Aufwand und Detailtiefe ab. Als grobe Orientierung:

• Einfache Digitalisierung einer vorhandenen Zeichnung: ab etwa 20 Euro.
• Vektorisierung als sauberer CAD-Plan: rund 80 bis 250 Euro netto pro Etage.
• Digitalisierung mit Stichproben-Aufmaß: etwa 200 bis 500 Euro netto pro Etage.
• Vollständiges Aufmaß per Laser: rund 250 bis 600 Euro netto pro Wohnung, 600 bis 1.500 Euro netto pro Einfamilienhaus.
• 3D-Grundriss: grob das Doppelte eines vergleichbaren 2D-Plans; individuelle Farb- und Möblierungskonzepte kosten extra.

Gemessen daran, dass ein guter Grundriss die Vermarktung beschleunigt, ist das in den meisten Fällen gut investiertes Geld.

Selbst gestalten oder erstellen lassen: Vorteile und Nachteile

• Vorteil selbst (App): günstig, schnell und mit voller Kontrolle über das Ergebnis.
• Nachteil selbst: Sie brauchen etwas Einarbeitung, und der Plan wirkt nicht immer professionell.
• Vorteil Dienstleister: einheitliche, hochwertige Optik ohne eigenen Aufwand.
• Nachteil Dienstleister: es entstehen Kosten und eine kurze Wartezeit bis zur Lieferung.

Wer nur ein Objekt verkauft und Wert auf einen makellosen Auftritt legt, ist mit einem Dienstleister meist besser beraten. Wer handwerklich fit ist oder mehrere Objekte betreut, fährt mit einer App günstiger.

Grundriss und Wohnfläche: Worauf Sie achten müssen

Sobald Sie Quadratmeter angeben, sollten diese stimmen. Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der übliche Maßstab. Wichtig ist vor allem die Anrechnung nach Raumhöhe: Flächen unter Dachschrägen zählen erst ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet (§ 4 WoFlV). Eine im Exposé zu groß angegebene Wohnfläche kann später zu Streit oder Schadenersatzforderungen führen – prüfen Sie die Angaben daher sorgfältig.

FAQ zum Grundriss fürs Exposé

Brauche ich zwingend einen Grundriss im Exposé?

Vorgeschrieben ist er nicht. In der Praxis erwarten Interessenten ihn aber – gerade bei Wohnungen und Häusern. Ohne Grundriss verschenken Sie Anfragen und Vertrauen.

Woher bekomme ich einen Grundriss, wenn ich keine Unterlagen habe?

Fragen Sie die Bauakte beim Bauamt an oder wenden Sie sich an Architekt, Bauträger oder Hausverwaltung. Findet sich nichts, lässt sich der Grundriss per App oder durch einen Aufmaß-Dienstleister neu erstellen.

Sollte der Grundriss möbliert sein?

Eine dezente, symbolische Möblierung hilft, Größenverhältnisse einzuordnen, und macht Räume greifbarer. Übertreiben Sie es nicht – der Plan soll lesbar bleiben und nicht überladen wirken.

Muss die Wohnfläche im Grundriss stimmen?

Ja. Falsche Flächenangaben können teuer werden. Halten Sie sich an die Wohnflächenverordnung und geben Sie im Zweifel lieber vorsichtig an.

Was kostet ein professioneller Grundriss?

Die reine Aufbereitung einer vorhandenen Zeichnung gibt es ab etwa 20 Euro, ein sauberer CAD-Plan liegt meist bei 80 bis 250 Euro pro Etage. Ein Vor-Ort-Aufmaß oder eine 3D-Ansicht kostet entsprechend mehr.

Fazit

Ein ansprechender Grundriss ist einer der wirksamsten Bausteine eines Exposés – er schafft Orientierung, Vertrauen und zieht die richtigen Interessenten an. Prüfen Sie zuerst Ihre eigenen Unterlagen, greifen Sie sonst auf die Bauakte oder einen Aufmaß-Dienst zurück und lassen Sie den Plan sauber aufbereiten. Achten Sie auf korrekte Flächenangaben nach der Wohnflächenverordnung, dann wird aus einer nüchternen Bauzeichnung ein echtes Verkaufsargument.