Содержательная планировка — один из важнейших элементов экспозе: она с первого взгляда показывает распределение помещений, создаёт доверие и обращается именно к тем потенциальным покупателям, которые действительно хотят купить объект. Согласно часто цитируемому исследованию портала Rightmove, каждый пятый потенциальный покупатель полностью игнорирует объявление, если к нему не приложена планировка. Мы расскажем, где получить планировку, как привлекательно её оформить — при необходимости с мебелью — и почему она ускоряет продажу.
Почему планировка повышает ценность экспозе
Фотографии показывают, как выглядит отдельное помещение, — только планировка объясняет, как помещения связаны между собой. Увидев её, человек понимает конфигурацию, маршруты перемещения и стороны света, даже не заходя в объект. Это даёт сразу несколько преимуществ:
- Ориентация: потенциальные покупатели за считанные секунды понимают планировку и сразу знают, соответствует ли объект их представлениям.
- Доверие: открыто представленная планировка показывает, что вы ничего не скрываете, — это производит серьёзное впечатление.
- Меньше просмотров без перспективы: тот, кто обращается после изучения планировки, уже предварительно квалифицирован. Вы экономите время, избегая неподходящих встреч.
- Эмоции: глядя на планировку, покупатели представляют собственную мебель и возможные перепланировки — это вовлекает.
- Видимость: объявления с планировкой дольше просматривают на порталах и чаще сохраняют.
В конечном счёте хорошая планировка сокращает срок продажи, поскольку с самого начала привлекает подходящих людей.
Какие виды планировок существуют?
Не каждая планировка подходит для экспозе. Распространены следующие варианты:
- Техническая планировка 2D (чёрно-белая, с размерами): классический строительный чертёж с размерными цепочками. Точная, но для неспециалистов часто выглядит сухо и плохо читается.
- Цветная планировка 2D: тот же план с неброскими цветами для полов и стен. Значительно привлекательнее и является обычным стандартом для экспозе.
- Планировка с мебелью: дополнительно с условно изображённой мебелью, например кроватью, диваном и обеденным столом. Она помогает оценить соотношение размеров и оживляет помещения.
- Планировка 3D: пространственный вид «кукольного домика» под углом сверху. Особенно привлекательна для высококачественных объектов, но требует больше времени и стоит дороже.
Для большинства продаж цветная, ненавязчиво меблированная планировка 2D — лучший баланс ясности и выразительности. Вид 3D особенно целесообразно в премиальном сегменте.
Где получить планировку?
Какой путь будет самым быстрым, зависит от того, какие документы уже имеются.
Из собственных документов
Сначала проверьте документы на покупку и строительство. Часто в них находятся первоначальные строительные планы, а для квартир дополнительно — планы раздела из декларации о разделе собственности. Эти чертежи являются идеальной основой, даже если для экспозе их ещё нужно обработать.
Из строительного дела в строительном ведомстве
Если ничего не нашли, поможет строительное дело в нижестоящем органе строительного надзора. Оно содержит, среди прочего, разрешение на строительство, утверждённые строительные планы, расчёты площадей и описание здания. Ознакомиться с делом, как правило, может только сам собственник или лицо с письменной доверенностью; право собственности необходимо подтвердить, например, выпиской из земельной книги или договором купли-продажи (Ознакомление со строительным делом, BayernPortal). Сборы умеренные, но зависят от муниципалитета. Запланируйте некоторое время ожидания, поскольку дело часто сначала необходимо получить из архива.
У архитектора, застройщика или управляющей компании
Для более новых зданий стоит обратиться к архитектору или застройщику, которые обычно хранят планы в цифровом виде. В случае квартир также может помочь управляющая компания.
Выполнить новые замеры
Если пригодного плана нет, планировку можно снять заново — классически с помощью рулетки, удобнее — лазерным дальномером или приложением для смартфона, которое автоматически измеряет помещения. В объектах со сложной конфигурацией это выполняет специалист по обмерам.
От чернового плана до готовой к продаже планировки
Старый строительный чертёж редко бывает красивым. Для убедительного экспозе планировку следует обработать. Привлекательный план отличается следующими особенностями:
- чёткие, аккуратные линии вместо пожелтевших копий
- единый стиль на всех этажах, включая подвал и мансарду
- подписанные помещения с указанием площади в квадратных метрах
- стрелка на север и масштаб для ориентации
- сдержанные цвета и — где это уместно — условная расстановка мебели
Для реализации есть два пути: вы используете приложение для создания планировок, например MagicPlan или Roomle, и оформляете план самостоятельно либо поручаете это специализированному исполнителю, который превращает ваш эскиз в готовый к продаже план — часто в течение одного-двух рабочих дней.
Сколько стоит профессиональная планировка?
Стоимость зависит от объёма работ и степени детализации. В качестве общего ориентира:
- Простая оцифровка существующего чертежа: примерно от 20 евро.
- Векторизация в виде аккуратного CAD-плана: около 80–250 евро нетто за этаж.
- Оцифровка с выборочными обмерами: примерно 200–500 евро нетто за этаж.
- Полный обмер лазером: около 250–600 евро нетто за квартиру, 600–1 500 евро нетто за односемейный дом.
- 3D-планировка: примерно вдвое дороже сопоставимого 2D-плана; индивидуальные концепции цветового оформления и меблировки оплачиваются дополнительно.
Учитывая, что хорошая планировка ускоряет продажу, в большинстве случаев это хорошо вложенные деньги.
Создать самостоятельно или заказать: преимущества и недостатки
- Преимущество самостоятельного создания (приложение): недорого, быстро и полный контроль над результатом.
- Недостаток самостоятельного создания: потребуется немного разобраться, и план не всегда выглядит профессионально.
- Преимущество услуг специалиста: единообразный, качественный внешний вид без собственных затрат времени.
- Недостаток услуг специалиста: возникают расходы и короткое время ожидания до получения результата.
Если вы продаёте только один объект и придаёте большое значение безупречной презентации, обычно лучше обратиться к специалисту. Тем, кто хорошо разбирается в строительных работах или занимается несколькими объектами, приложение обойдётся дешевле.
Планировка и жилая площадь: на что необходимо обратить внимание
Как только вы указываете квадратные метры, они должны быть точными. Для жилых помещений обычным нормативом является Положение о жилой площади (WoFlV). Особенно важно учитывать высоту помещения: площади под скосами крыши полностью учитываются только при высоте помещения от двух метров, при высоте от одного до двух метров — наполовину, а при высоте менее одного метра не учитываются вовсе. Балконы, лоджии, сады на крыше и террасы, как правило, учитываются на одну четверть (§ 4 WoFlV). Указанная в экспозе завышенная жилая площадь впоследствии может привести к спору или требованиям о возмещении ущерба — поэтому тщательно проверяйте данные.
Часто задаваемые вопросы о планировке для экспозе
Обязательно ли указывать планировку в экспозе?
Это не предписано законом. Однако на практике потенциальные покупатели ожидают её увидеть — особенно в случае квартир и домов. Без планировки вы теряете запросы и доверие.
Где получить планировку, если у меня нет документов?
Запросите строительное дело в строительном ведомстве или обратитесь к архитектору, застройщику или Управление недвижимостью. Если ничего не найдётся, планировку можно заново создать с помощью приложения или специалиста по обмерам.
Должна ли планировка быть меблированной?
Сдержанная, символическая расстановка мебели помогает оценить соотношения размеров и делает помещения более наглядными. Не переусердствуйте — план должен оставаться читаемым и не выглядеть перегруженным.
Должна ли жилая площадь в планировке соответствовать действительности?
Да. Неверные сведения о площади могут дорого обойтись. Руководствуйтесь Положением о жилой площади, а в случае сомнений лучше указывайте более осторожные значения.
Сколько стоит профессиональная планировка?
Простая обработка имеющегося чертежа стоит примерно от 20 евро, аккуратный CAD-план обычно — от 80 до 250 евро за этаж. Обмер на месте или 3D-визуализация стоят соответственно дороже.
Итог
Привлекательная планировка — один из наиболее эффективных элементов экспозе: она помогает ориентироваться, вызывает доверие и привлекает подходящих заинтересованных лиц. Сначала проверьте собственные документы, в противном случае обратитесь к строительному делу или специалисту по обмерам и закажите качественную обработку плана. Следите за правильностью указания площадей в соответствии с Положением о жилой площади — тогда из сухого строительного чертежа получится настоящий аргумент в пользу продажи.