Большинство покупателей недвижимости автоматически думают о финансировании строительства как о фиксированном ежемесячном платеже в течение многих лет. На самом деле существует несколько форм кредитования, которые значительно различаются по погашению, сроку фиксации процентной ставки и гибкости — и в зависимости от жизненной ситуации могут оказаться более разумным выбором. Мы сопоставим важнейшие виды кредитов с их преимуществами и недостатками и покажем, кому подходит тот или иной вариант.
Что определяет вид кредита
С юридической точки зрения любой кредит на недвижимость является кредитным договором в смысле § 488 Гражданского уложения Германии: банк предоставляет вам денежную сумму, на которую начисляются проценты и которую вы возвращаете. То, как именно это происходит, определяет вид кредита. При этом решающими являются три параметра:
- Погашение: выплачиваете ли вы кредит параллельно с процентами, не погашаете его вообще или полностью погашаете в течение срока?
- Фиксация процентной ставки: гарантирована ли номинальная процентная ставка на определённый срок или она меняется в зависимости от рынка?
- Срок и остаточный долг: остаётся ли в конце остаточный долг, который необходимо рефинансировать?
Из сочетания этих факторов вытекают следующие пять видов кредитов.
Аннуитетный кредит: стандартный вариант
Аннуитетный кредит с большим отрывом является наиболее распространённой формой финансирования строительства в Германии. Его основа — аннуитет, то есть ежемесячный платёж, который остаётся неизменным на протяжении всего срока фиксации процентной ставки. Этот платёж состоит из процентной части и части, направляемой на погашение. Поскольку с каждым платежом остаточный долг уменьшается, соотношение меняется: процентная часть становится меньше, а часть, направляемая на погашение, — больше. Обычно первоначальная ставка погашения составляет от двух до трёх процентов.
Главное преимущество — возможность планирования. При десятилетней фиксации процентной ставки вы точно знаете размер платежа на протяжении целого десятилетия. Недостаток: после окончания срока фиксации обычно остаётся остаточный долг, для которого требуется последующее финансирование на условиях, действующих в тот момент. В 2026 году процентные ставки по строительным кредитам с десятилетней фиксацией в зависимости от кредитоспособности и объекта составляют около 3,5–3,9 процента.
- Преимущество: высокая предсказуемость благодаря постоянному платежу
- Преимущество: гибкая настройка посредством ставки погашения и досрочных погашений
- Недостаток: остаточный долг и риск изменения процентной ставки после окончания срока фиксации
Кредит с полным погашением: без долгов по окончании срока фиксации процентной ставки
При кредите с полным погашениемполная сумма кредита погашается в течение периода фиксации процентной ставки. После последнего платежа вы свободны от долгов — последующее финансирование не требуется, как и риск изменения процентной ставки. На первом плане находится не размер погашения, а момент, к которому вы хотите избавиться от долгов; исходя из этого банк рассчитывает необходимый платёж. Многие банки предоставляют заёмщикам, полностью погашающим кредит в установленный срок, небольшую скидку по процентной ставке, поскольку риск остаточного долга отсутствует.
Цена этого — заметно более высокий ежемесячный платёж и меньшая свобода действий: поскольку погашение жёстко связано со сроком, корректировка платежей или паузы в погашении практически невозможны.
- Преимущество: гарантированное отсутствие долгов, отсутствие последующего финансирования, часто скидка по процентной ставке
- Недостаток: высокий фиксированный платёж, низкая гибкость
Кредит с погашением в конце срока: сначала только проценты, затем всё сразу
При кредите с погашением в конце срока (также называемом фиксированным кредитом) в течение срока вы платите только проценты. Погашение производится в конце единой суммой. Это снижает текущую нагрузку, но делает кредит в общей сложности дороже: поскольку остаточный долг никогда не уменьшается, на протяжении всего срока проценты начисляются на полную сумму. Обычно параллельно накапливается замена погашения — например, договор строительных сбережений, инвестиционный план накопления или страхование жизни, — из которой в конце производится погашение.
Для собственников, проживающих в своей недвижимости, эта форма редко имеет смысл. Особенно интересна она для инвесторов, поскольку проценты по долгу за сдаваемую в аренду недвижимость могут учитываться в налоговом учёте как расходы, связанные с получением дохода, а из-за отсутствия погашения остаются постоянно высокими.
- Преимущество: низкий текущий платёж, налоговая привлекательность для арендодателей
- Недостаток: самые высокие общие процентные расходы, дополнительный риск, связанный с заменой погашения
Переменный кредит: гибкий, но неопределённый
Переменный кредит не имеет фиксированного периода процентной ставки. Процентная ставка ориентируется на референсную ставку — обычно 3-месячный Euribor — с добавлением банковской маржи, как правило, от 0,8 до 2,0 процентного пункта, и обычно корректируется каждые три месяца. Если рыночные ставки снижаются, вы сразу получаете выгоду; если они растут, увеличивается ваш платёж.
Главное преимущество — гибкость: вы можете в любое время расторгнуть договор переменного кредита, уведомив за три месяца, и погасить его без компенсации за досрочное погашение (§ 489 абз. 2 ГГУ). Это делает его хорошим выбором для временного финансирования — например, если вы ожидаете поступления средств от продажи другой недвижимости. В качестве "Из-за риска изменения процентной ставки постоянное полное финансирование подходит только покупателям, готовым к риску.
- Преимущество: полная гибкость, отсутствие компенсации за досрочное погашение, возможность воспользоваться снижением процентных ставок
- Недостаток: непредсказуемый процентный риск, отсутствие уверенности в планировании
Жилищный сберегательный кредит: накопление и финансирование одновременно
Договор жилищных сбережений объединяет две фазы. На этапе накопления вы обычно в течение семи–десяти лет формируете сбережения, пока не будет достигнуто примерно 40–50 процентов суммы договора и договор не станет готовым к распределению. После этого следует кредитная фаза: вы получаете жилищный сберегательный кредит по процентной ставке, зафиксированной уже при заключении договора. Именно эта очень длительная фиксация ставки является главным преимуществом — особенно в периоды неопределённой динамики процентных ставок.
Обратная сторона: на этапе накопления на сбережения начисляются очень низкие проценты (в среднем около 0,25 процента), а при заключении договора взимается комиссия, обычно около 1,6 процента суммы договора. Кроме того, жилищные сберегательные кредиты обычно ограничены суммой от 20 000 до 100 000 евро и редко подходят для полного финансирования покупки. Однако в качестве элемента финансирования модернизации, последующего рефинансирования или покупки, запланированной лишь через несколько лет, они привлекательны — тем более что можно воспользоваться государственной поддержкой, например премией на жилищное строительство.
- Преимущество: долгосрочная фиксация процентной ставки, возможность государственной поддержки
- Недостаток: низкая доходность сбережений, комиссия за заключение договора, неопределённый момент распределения
Льготные кредиты как дополнение
Помимо этих классических форм стоит обратить внимание на льготные кредиты со сниженной процентной ставкой. Например, программа KfW по приобретению собственного жилья поддерживает жильё, используемое собственником, в размере до 100 000 евро на один проект и может сочетаться с другими кредитами. После снижения процентных ставок весной 2026 года отдельные кредиты KfW стали значительно дешевле рыночной ставки. Такие льготные кредиты, как правило, не заменяют основное финансирование, но в качестве дополнительного элемента снижают среднюю процентную ставку по вашему финансированию.
Какой вид кредита кому подходит?
- Ориентированные на безопасность собственники жилья: аннуитетный кредит с длительной фиксацией процентной ставки, а при хорошем доходе также кредит с полным погашением.
- Покупатели, желающие быстро избавиться от долгов: кредит с полным погашением.
- Инвесторы и арендодатели: кредит с погашением в конце срока и заменой погашения.
- Краткосрочное промежуточное финансирование: кредит с переменной процентной ставкой.
- Планирующие на долгосрочную перспективу и проводящие модернизацию: жилищный сберегательный кредит, часто в сочетании с аннуитетным кредитом.
Часто задаваемые вопросы о Виды кредитов
Какой вид кредита является самым выгодным?
На этот вопрос нельзя ответить однозначно. За весь срок кредитования полностью амортизируемый кредит часто оказывается самым выгодным благодаря быстрому погашению и скидке по процентной ставке, тогда как кредит с погашением всей суммы в конце срока приводит к самым высоким процентным расходам. Однако решающими всегда являются ваша личная ситуация и текущие условия.
Можно ли комбинировать различные виды кредитов?
Да, это даже распространённая практика. Многие виды финансирования состоят из аннуитетного кредита в качестве основы, дополненного кредитом KfW с государственной поддержкой и, при необходимости, договором строительных сбережений. Это позволяет объединить гарантию процентной ставки, государственную поддержку и гибкость.
Что происходит после окончания периода фиксированной процентной ставки?
По аннуитетным кредитам и кредитам с погашением всей суммы в конце срока, как правило, остаётся непогашенная задолженность. Для неё вы заключаете договор последующего финансирования — либо с вашим прежним банком (пролонгация), либо с другим учреждением (рефинансирование). К этому моменту полностью амортизируемые кредиты уже погашены полностью.
Когда я могу досрочно расторгнуть кредитный договор?
Кредит с фиксированной номинальной процентной ставкой вы можете расторгнуть согласно § 489 BGB по истечении десяти лет с момента полной выплаты в любое время, уведомив банк за шесть месяцев, без компенсации за досрочное погашение. Если вы погасите кредит раньше, банк вправе потребовать компенсацию за досрочное погашение; для потребительских кредитов она ограничена 1 процентом (либо 0,5 процента при остаточном сроке менее одного года) от возвращённой суммы (§ 502 BGB). Кредиты с переменной процентной ставкой в любом случае можно расторгнуть в любое время, уведомив банк за три месяца.
Какой вид кредита подходит для инвесторов?
Для сдаваемой в аренду недвижимости кредит с погашением всей суммы в конце срока часто представляет интерес, поскольку постоянно высокие проценты по задолженности можно заявить для целей налогообложения как расходы, связанные с получением дохода. О том, насколько это выгодно в конкретном случае, следует проконсультироваться с налоговым консультантом.
Итог: подходящий вид кредита зависит от вашей цели
Не существует одного-единственного лучшего вида кредита — есть только подходящий для вашей ситуации. Тем, кто ищет безопасность, хорошо подходит аннуитетный или полностью амортизируемый кредит. Инвесторы часто получают выгоду от кредита с погашением всей суммы в конце срока, покупатели, ценящие гибкость, — от переменной процентной ставки, а специалисты по долгосрочному планированию — от договора строительных сбережений. На практике наилучший результат часто даёт комбинация нескольких компонентов. Сравните Тщательно изучите предложения и учитывайте при принятии решения срок фиксации процентной ставки, погашение кредита и возможности получения субсидий.