Більшість покупців нерухомості автоматично думають про фіксований щомісячний платіж протягом багатьох років, коли йдеться про фінансування будівництва. Насправді існує кілька форм кредитування, які суттєво відрізняються за погашенням, фіксацією відсоткової ставки та гнучкістю — і залежно від життєвої ситуації можуть бути розумнішим вибором. Ми порівнюємо найважливіші види кредитів з їхніми перевагами та недоліками й показуємо, кому підходить кожен варіант.
Що визначає вид кредиту
Юридично кожен кредит на нерухомість є кредитним договором у розумінні § 488 BGB: банк надає вам грошову суму, на яку нараховуються відсотки та яку ви повинні повернути. Саме спосіб повернення визначає вид кредиту. Вирішальними є три параметри:
- Погашення: Чи повертаєте ви кредит регулярно паралельно зі сплатою відсотків, не погашаєте його взагалі або повністю протягом строку?
- Фіксація відсоткової ставки: Чи гарантована номінальна відсоткова ставка протягом фіксованого періоду, чи вона адаптується до ринку?
- Строк і залишкова заборгованість: Чи залишиться наприкінці залишкова заборгованість, яку потрібно буде рефінансувати?
Поєднання цих факторів визначає наведені нижче п’ять видів кредитів.
Ануїтетний кредит: стандартний варіант
Ануїтетний кредит є безперечно найпоширенішою формою фінансування будівництва в Німеччині. Його основою є ануїтет — щомісячний платіж, який залишається незмінним протягом усього періоду фіксації відсоткової ставки. Цей платіж складається з відсоткової частини та частини погашення. Оскільки з кожним платежем залишкова заборгованість зменшується, співвідношення змінюється: відсоткова частина стає меншою, а частина погашення — більшою. Зазвичай початкове погашення становить два-три відсотки.
Головна перевага — можливість планування. За десятирічної фіксації відсоткової ставки ви точно знаєте розмір платежу протягом цілого десятиліття. Недолік: після завершення періоду фіксації відсоткової ставки зазвичай залишається залишкова заборгованість, для якої потрібне подальше фінансування на чинних на той момент умовах. У 2026 році відсоткові ставки за кредитами на будівництво з десятирічною фіксацією залежно від кредитоспроможності та об’єкта становлять близько 3,5–3,9 відсотка.
- Перевага: висока передбачуваність завдяки незмінному платежу
- Перевага: гнучке налаштування за допомогою ставки погашення та дострокових часткових погашень
- Недолік: залишкова заборгованість і ризик зміни відсоткової ставки після завершення періоду фіксації
Кредит із повним погашенням: без боргів наприкінці періоду фіксації відсоткової ставки
У разі кредиту з повним погашенням сумаповну суму кредиту погашено протягом періоду фіксації процентної ставки. Після останнього дня платежу ви не маєте боргів – подальше фінансування не потрібне, як і ризик зміни процентної ставки. На першому плані не розмір погашення, а момент, коли ви хочете позбутися боргів; виходячи з цього, банк розраховує необхідний платіж. Багато банків надають позичальникам, які повністю погашають кредит протягом строку, невелику знижку на процентну ставку, оскільки ризик залишкового боргу відсутній.
Ціною цього є відчутно вищий щомісячний платіж і менше простору для маневру: оскільки погашення жорстко прив’язане до строку, коригування платежів або паузи в погашенні майже неможливі.
- Перевага: гарантована відсутність боргів, відсутність подальшого фінансування, часто знижка на процентну ставку
- Недолік: високий фіксований платіж, низька гнучкість
Кредит із погашенням наприкінці строку: спочатку лише відсотки, потім усе одразу
За кредитом із погашенням наприкінці строку (також за фіксованим кредитом) протягом строку ви сплачуєте лише відсотки. Погашення здійснюється наприкінці однією сумою. Це зменшує поточне навантаження, але загалом робить кредит дорожчим: оскільки залишковий борг ніколи не зменшується, протягом усього строку відсотки нараховуються на повну суму. Зазвичай паралельно накопичується заміна погашення – наприклад, житлово-ощадний договір, інвестиційний накопичувальний план або страхування життя, – з якої наприкінці здійснюється погашення.
Для власників житла, які проживають у ньому самі, ця форма рідко є доцільною. Вона особливо цікава інвесторам у нерухомість, оскільки відсотки за боргом щодо нерухомості, що здається в оренду, можна враховувати для цілей оподаткування як витрати, пов’язані з отриманням доходу, а через відсутність погашення вони постійно залишаються високими.
- Перевага: низький поточний платіж, податкова привабливість для орендодавців
- Недолік: найвищі загальні витрати на відсотки, додатковий ризик щодо заміни погашення
Змінний кредит: гнучкий, але непередбачуваний
Змінний кредит не має фіксованого періоду процентної ставки. Ставка орієнтується на референтну процентну ставку – зазвичай 3-місячний Euribor – плюс банківська маржа, яка зазвичай становить від 0,8 до 2,0 процентного пункта, і, як правило, коригується кожні три місяці. Якщо ринкові ставки знижуються, ви одразу отримуєте вигоду; якщо вони зростають, ваш платіж збільшується.
Головною перевагою є гнучкість: ви можете будь-коли розірвати договір про змінний кредит, дотримавшись тримісячного строку, і погасити його без компенсації за дострокове погашення (§ 489 абз. 2 BGB). Це робить його хорошим вибором для тимчасового фінансування – наприклад, якщо ви очікуєте надходження коштів від продажу іншої нерухомості. ЯкЧерез ризик зміни відсоткової ставки постійне повне фінансування підходить лише покупцям, готовим до ризику.
- Перевага: повна гнучкість, відсутність компенсації за дострокове погашення, можливість скористатися зниженням відсоткових ставок
- Недолік: непередбачуваний ризик зміни відсоткової ставки, відсутність гарантії планування
Договір будощадження: заощадження та фінансування в одному
Договір будощадження поєднує два етапи. На етапі накопичення ви зазвичай сплачуєте внески протягом семи-десяти років, доки не буде досягнуто приблизно 40–50 відсотків суми будощадження і договір не стане готовим до розподілу. Після цього настає етап кредитування: ви отримуєте кредит за договором будощадження за відсотковою ставкою, зафіксованою ще під час укладення договору. Саме ця дуже тривала гарантія відсоткової ставки є головною перевагою — особливо в періоди нестабільної динаміки ставок.
Зворотний бік: на етапі накопичення на залишок коштів нараховуються майже нульові відсотки (у середньому близько 0,25 відсотка), а під час укладення договору стягується комісія, зазвичай близько 1,6 відсотка суми будощадження. Крім того, кредити за договорами будощадження зазвичай обмежені сумою від 20.000 до 100.000 євро і рідко достатні для повної купівлі. Однак як складова для модернізації, рефінансування після завершення строку або купівлі, запланованої лише через кілька років, вони є привабливими — тим більше що можна скористатися державною підтримкою, такою як житлова премія.
- Перевага: довгострокова гарантія відсоткової ставки, можливість державної підтримки
- Недолік: низька дохідність залишку коштів, комісія за укладення договору, невизначений момент розподілу
Пільгові кредити як доповнення
Окрім цих класичних форм, варто звернути увагу на пільгові кредити зі зниженою відсотковою ставкою. Наприклад, програма KfW для набуття житла у власність підтримує житло, яке використовується власником, у розмірі до 100.000 євро на один проєкт і може комбінуватися з іншими кредитами. Після зниження ставок навесні 2026 року окремі кредити KfW стали значно дешевшими за ринкову ставку. Такі пільгові кредити зазвичай не замінюють основне фінансування, але як додаткова складова знижують середню відсоткову ставку вашого фінансування.
Який вид кредиту кому підходить?
- Орієнтовані на безпеку власники житла: ануїтетний кредит із тривалим строком фіксації ставки, а за хорошого доходу — також кредит із повним погашенням.
- Покупці, які хочуть швидко позбутися боргів: кредит із повним погашенням.
- Інвестори та орендодавці: кредит із погашенням наприкінці строку та заміною погашення.
- Короткострокове перекредитування: кредит зі змінною ставкою.
- Довгострокові планувальники та ті, хто здійснює модернізацію: кредит за договором будощадження, часто в поєднанні з ануїтетним кредитом.
FAQ про Види кредитів
Який вид кредиту є найдешевшим?
На це не можна відповісти однозначно. Протягом усього строку кредитування кредит із повним погашенням часто є найдешевшим завдяки швидкому погашенню та знижці на відсотки, тоді як кредит із погашенням наприкінці строку спричиняє найвищі витрати на відсотки. Однак вирішальними завжди є ваша особиста ситуація та актуальні умови.
Чи можна комбінувати різні види кредитів?
Так, це навіть поширена практика. Багато варіантів фінансування складаються з ануїтетного кредиту як основи, доповненого пільговим кредитом KfW і, за потреби, договором житлово-будівельних заощаджень. Так можна поєднати гарантію відсоткової ставки, пільгове фінансування та гнучкість.
Що відбувається після завершення періоду фіксації відсоткової ставки?
За ануїтетними кредитами та кредитами з погашенням наприкінці строку, як правило, залишається непогашений борг. Для нього ви укладаєте угоду про подальше фінансування — або у своєму попередньому банку (пролонгація), або в іншій установі (рефінансування). На цей момент кредити з повним погашенням уже повністю погашені.
Коли я можу достроково розірвати кредитний договір?
Кредит із фіксованою номінальною відсотковою ставкою ви можете відповідно до § 489 BGB після закінчення десяти років від моменту повної виплати в будь-який час розірвати, дотримуючись шестимісячного строку повідомлення, без компенсації за дострокове погашення. Якщо ви погашаєте кредит раніше, банк може вимагати компенсацію за дострокове погашення; для споживчих кредитів вона обмежена 1 відсотком (або 0,5 відсотка за залишкового строку менше одного року) від погашеної суми (§ 502 BGB). Кредити зі змінною ставкою в будь-якому разі можна розірвати в будь-який час із тримісячним строком повідомлення.
Який вид кредиту підходить інвесторам?
Для нерухомості, що здається в оренду, часто цікавим є кредит із погашенням наприкінці строку, оскільки постійно високі відсотки за боргом можна врахувати для цілей оподаткування як витрати, пов’язані з отриманням доходу від оренди. Чи є це вигідним у конкретному випадку, слід перевірити з податковим консультантом.
Висновок: відповідний вид кредиту залежить від вашої мети
Не існує одного найкращого виду кредиту — є лише відповідний для вашої ситуації. Тим, хто шукає безпеку, добре підходить ануїтетний кредит або кредит із повним погашенням. Інвестори часто отримують переваги від кредиту з погашенням наприкінці строку, покупці, які цінують гнучкість, — від змінної ставки, а прихильники довгострокового планування — від договору житлово-будівельних заощаджень. На практиці найкращого результату часто можна досягти завдяки поєднанню кількох складових. Порівняйте Ретельно опрацьовуйте пропозиції та спільно враховуйте фіксацію відсоткової ставки, погашення й можливості фінансування у своєму рішенні.