Тот, кто продаёт недвижимость с прибылью в течение спекулятивного периода, уплачивает с неё налог — при этом облагается налогом не цена продажи, а исключительно прибыль от отчуждения. Поэтому размер налога на спекулятивную прибыль зависит от двух величин: размера этой прибыли и вашей личной налоговой ставки. Мы покажем, как определить налогооблагаемую прибыль, какая налоговая ставка применяется и как выглядит конкретный пример расчёта.
Что такое налог на спекулятивную прибыль?
Налог на спекулятивную прибыль — это не отдельный вид налога, а обычный подоходный налог с так называемой частной сделки по отчуждению согласно § 23 Закона о подоходном налоге (EStG). Он взимается, если вы снова продаёте недвижимость в течение десяти лет после покупки и за это время не проживали в ней сами — как правило, речь идёт об объектах, сдаваемых в аренду, или пустующих объектах.
Именно поэтому не существует фиксированной «ставки налога на спекулятивную прибыль», например 25 процентов. Прибыль увеличивает ваш налогооблагаемый доход и облагается по вашей индивидуальной налоговой ставке. Таким образом, фактический размер налога всегда определяется в два этапа: сначала рассчитывается прибыль от отчуждения, затем к ней применяется личная налоговая ставка. Подробности о десятилетнем сроке и исключениях при самостоятельном использовании мы рассматриваем в отдельных статьях — здесь речь идёт только о размере налога.
Как рассчитывается прибыль от отчуждения?
Основой для налогообложения является прибыль, а не цена покупки. Согласно § 23 абзацу 3 EStG, прибыль от отчуждения представляет собой разницу между ценой отчуждения, с одной стороны, и затратами на приобретение, а также расходами, связанными с получением дохода, с другой стороны. Основная формула выглядит так:
Прибыль от отчуждения = цена продажи − затраты на приобретение − расходы, связанные с получением дохода
Чтобы правильно выполнить расчёт, следует знать, что входит в отдельные статьи:
- Цена продажи: цена, согласованная в нотариальном договоре купли-продажи, которую вы получаете при продаже.
- Затраты на приобретение: не только первоначальная цена покупки, но и сопутствующие расходы — то есть налог на приобретение недвижимости, нотариальные сборы и сборы за внесение записи в земельную книгу, а также комиссионное вознаграждение маклера, уплаченное при покупке. К ним относятся и последующие затраты на строительство, например пристройка.
- Расходы, связанные с получением дохода: затраты, непосредственно связанные с продажей, например комиссионное вознаграждение маклера при Продажа, объявления, оценочное заключение, энергетический сертификат или компенсация за досрочное погашение кредита.
Важно для сдаваемой в аренду недвижимости: Если вы сдавали недвижимость в аренду и при этом заявляли амортизационные отчисления (отчисления на износ, сокращённо AfA) в налоговой декларации, впоследствии они уменьшают ваши затраты на приобретение (§ 23, абзац 3, предложение 4 EStG). Таким образом, суммы, списанные за период аренды, расчётно увеличивают вашу прибыль. Многие продавцы упускают это из виду — налоговая нагрузка может заметно возрасти.
Если общая прибыль от частных сделок по отчуждению имущества за календарный год остаётся ниже необлагаемого порога в 1 000 евро, она не облагается налогом. Внимание: это необлагаемый порог, а не налоговая льгота. Как только прибыль достигает 1 000 евро, она полностью облагается налогом — а не только превышающая порог часть.
Какова ставка налога?
Рассчитанная прибыль прибавляется к остальному налогооблагаемому доходу — например, от работы — и облагается налогом по вашей личной ставке подоходного налога. Эта ставка прогрессивная, то есть чем выше ваш совокупный доход, тем выше ставка для прибыли.
В 2026 году для тарифа подоходного налога (§ 32a EStG) действует следующая шкала:
- До необлагаемого минимума в размере 12 348 евро (для одиноких налогоплательщиков) или 24 696 евро (для супругов, облагаемых совместно) подоходный налог не взимается.
- Выше этой суммы ставка прогрессивно повышается с 14 процентов.
- Максимальная ставка 42 процента применяется для одиноких налогоплательщиков при налогооблагаемом доходе от 69 879 евро (при совместном налогообложении — от 139 758 евро).
- Начиная с 277 826 евро действует так называемый налог для богатых в размере 45 процентов.
Поскольку прибыль от продажи прибавляется к остальному доходу, она может перевести вас в более высокую тарифную зону. Поэтому высокая прибыль часто облагается по максимальной ставке 42 процента, даже если ваш текущий доход в иных случаях облагался бы по более низкой ставке.
Кроме того, при определённых обстоятельствах взимаются две надбавки к подоходному налогу:
- Солидарная надбавка: 5,5 процента от подоходного налога. Она взимается только в том случае, если подоходный налог превышает необлагаемый порог в 20 350 евро (для одиноких налогоплательщиков) или 40 700 евро (при совместном налогообложении) (§ 3 SolzG). Крупная прибыль от продажи может привести к превышению этого порога.
- Церковный налог: в зависимости от федеральной земли 8 или 9 процентов от подоходного налога, если вы являетесь плательщиком церковного налога.
Пример расчёта: спекуляционный налог с прибыли от продажи
Пример делает расчёт наглядным. Предположим, вы продаёте сдаваемую в аренду квартиру в собственности через семь лет после покупки — то есть в течение спекуляционного срока:
- Цена продажи: 420 000 евро
- Затраты на приобретение: покупная цена 300 000 евро плюс 30 000 евро дополнительных расходов на покупку (налог на приобретение недвижимости, нотариус, земельная книга) = 330 000 евро
- за вычетом AfA: За семь лет аренды вы ежегодно списывали 5 000 евро, всего 35 000 евро. В результате затраты на приобретение уменьшаются до 295 000 евро.
- за вычетом расходов, связанных с получением дохода: комиссия маклера, энергетический сертификат и объявления о продаже = 15 000 евро
Таким образом, налогооблагаемая прибыль составляет:
420 000 евро − 295 000 евро − 15 000 евро = 110 000 евро
Теперь к этим 110 000 евро применяется ваша личная налоговая ставка. Если ваш доход уже находится в верхнем диапазоне, прибыль облагается по ставке 42 процентов:
110 000 евро × 42 % = 46 200 евро спекуляционного налога
К этому при необходимости добавятся солидарная надбавка и церковный налог. Если ваша личная налоговая ставка ниже, например 30 процентов, с той же прибыли пришлось бы заплатить около 33 000 евро. Эта цифра показывает: одна и та же прибыль в зависимости от дохода приводит к очень разной налоговой нагрузке.
Что увеличивает или уменьшает налогооблагаемую прибыль
На размер налога можно влиять, поскольку он рассчитывается исходя из прибыли. Действуют следующие факторы:
- Увеличивает прибыль — высокий прирост стоимости: Чем больше разница между ценой покупки и ценой продажи, тем выше налогооблагаемая прибыль.
- Увеличивает прибыль — заявленная AfA: Амортизационные отчисления при сдаче в аренду уменьшают затраты на приобретение и тем самым увеличивают прибыль.
- Увеличивает налог — высокая личная налоговая ставка: Тот, кто и без того хорошо зарабатывает, облагает прибыль по максимальной ставке; дополнительно могут взиматься солидарная надбавка и церковный налог.
- Уменьшает прибыль — полные затраты на приобретение: Учтите все дополнительные расходы на покупку и последующие затраты на создание или строительство.
- Уменьшает прибыль — вычитаемые расходы на продажу: Комиссия маклера, экспертные заключения, объявления, энергетический сертификат и компенсация за досрочное погашение кредита уменьшают прибыль.
- Уменьшает налог — низкий доход в год продажи: Если продажа приходится на год с небольшим прочим доходом, применяется более низкая налоговая ставка.
Часто задаваемые вопросы о размере спекуляционного налога
Существует ли «фиксированная ставка налога на спекулятивную прибыль?
Нет. В отличие от налога на доходы от капитала по фиксированной ставке, единой ставки не существует. Прибыль от продажи прибавляется к вашему налогооблагаемому доходу и облагается по вашей личной налоговой ставке — в 2026 году прогрессивно от 14 до 45 процентов.
Облагается ли налогом цена продажи или прибыль?
Налогом облагается исключительно прибыль, то есть разница между ценой продажи и затратами на приобретение за вычетом расходов, связанных с получением дохода. Сама цена продажи не является налоговой базой.
Как амортизация (AfA) влияет на налог?
Если вы амортизировали сдаваемую в аренду недвижимость в течение нескольких лет, эти суммы уменьшают затраты на её приобретение. В результате налогооблагаемая прибыль увеличивается — и вместе с ней налог. Поэтому обязательно прибавьте заявленную AfA.
С какой прибыли взимается налог на спекулятивную прибыль?
Если общая прибыль от частных сделок по продаже имущества за год составляет менее 1 000 евро, она не облагается налогом. Начиная с 1 000 евро вся прибыль подлежит налогообложению, поскольку речь идёт о необлагаемом минимуме, а не о налоговой льготе.
Могу ли я вычесть расходы на продажу?
Да. Расходы, непосредственно связанные с продажей, — например, комиссия риелтора, энергетический паспорт, объявления или оценка стоимости — считаются расходами, связанными с получением дохода, и уменьшают налогооблагаемую прибыль.
Вывод: сначала рассчитайте прибыль, затем налоговую ставку
Размер налога на спекулятивную прибыль определяется не фиксированным процентом, а в два этапа: сначала вы рассчитываете прибыль от продажи исходя из цены продажи, затрат на приобретение и расходов, связанных с получением дохода, — для сдаваемых в аренду объектов включая учтённую AfA. Затем применяется ваша личная налоговая ставка, которая в 2026 году составляет до 42 или 45 процентов соответственно, плюс возможные надбавки. Тщательный учёт всех вычитаемых расходов и грамотное планирование продажи позволяют значительно повлиять на налоговую нагрузку. При крупных суммах стоит поручить конкретный расчёт налоговому консультанту.