Якщо продати нерухомість із прибутком протягом спекулятивного періоду, з цього прибутку сплачується податок — оподатковується не ціна продажу, а лише прибуток від відчуження. Тому розмір податку на спекулятивний прибуток залежить від двох величин: розміру цього прибутку та вашої особистої податкової ставки. Ми покажемо, як визначити оподатковуваний прибуток, яка податкова ставка застосовується та як виглядає конкретний приклад розрахунку.
Що таке податок на спекулятивний прибуток?
Податок на спекулятивний прибуток не є окремим видом податку, а являє собою звичайний прибутковий податок на так звану приватну операцію з відчуження відповідно до § 23 EStG. Він стягується, якщо ви повторно продаєте нерухомість протягом десяти років після придбання і в цей період не проживали в ній самі — зазвичай це стосується орендованих або незаселених об’єктів.
Саме тому не існує фіксованої «ставки податку на спекулятивний прибуток», наприклад 25 відсотків. Прибуток збільшує ваш оподатковуваний дохід і оподатковується за вашою індивідуальною ставкою. Отже, фактичний розмір податку завжди визначається у два етапи: спочатку розраховується прибуток від відчуження, потім до нього застосовується особиста податкова ставка. Деталі щодо десятирічного строку та винятків у разі самостійного користування ми розглянемо в окремих статтях — тут ідеться лише про розмір податку.
Як визначається прибуток від відчуження?
Основою для оподаткування є прибуток, а не ціна придбання. Відповідно до § 23 абзацу 3 EStG, прибуток від відчуження — це різниця між ціною відчуження, з одного боку, та витратами на придбання і витратами, пов’язаними з отриманням доходу, з іншого боку. Основна формула така:
Прибуток від відчуження = ціна продажу − витрати на придбання − витрати, пов’язані з отриманням доходу
Щоб правильно виконати розрахунок, слід знати, що входить до окремих статей:
- Ціна продажу: ціна, погоджена в нотаріальному договорі купівлі-продажу, яку ви отримуєте під час продажу.
- Витрати на придбання: не лише тодішня ціна придбання, а й супутні витрати на придбання — тобто податок на придбання земельної ділянки, нотаріальні збори та збори за внесення до поземельної книги, а також комісія маклера, сплачена під час придбання. До них також належать подальші витрати на будівництво, наприклад прибудова.
- Витрати, пов’язані з отриманням доходу: витрати, безпосередньо пов’язані з продажем, наприклад комісія маклера під час Продаж, оголошення, оцінка вартості, енергетичний сертифікат або компенсація за дострокове погашення кредиту.
Важливо для орендованої нерухомості: Якщо ви здавали нерухомість в оренду та при цьому заявляли амортизаційні відрахування (відрахування на знос, скорочено AfA) для цілей оподаткування, згодом вони зменшують ваші витрати на придбання (§ 23 абзац 3 речення 4 EStG). Отже, суми, амортизовані протягом періоду оренди, розрахунково збільшують ваш прибуток. Багато продавців не враховують цього — це може помітно підвищити податкове навантаження.
Якщо загальний прибуток від приватних операцій з відчуження майна за календарний рік залишається нижчим за неоподатковуваний мінімум у 1 000 євро, він не оподатковується. Увага: це неоподатковуваний мінімум, а не податкова пільга. Щойно прибуток досягає 1 000 євро, він повністю підлягає оподаткуванню — а не лише сума, що перевищує цей поріг.
Яка ставка податку?
Розрахований прибуток додається до іншого доходу, що підлягає оподаткуванню, — наприклад, від вашої роботи — і оподатковується за вашою особистою ставкою прибуткового податку. Ця ставка є прогресивною, тобто: що вищий ваш загальний дохід, то вища ставка для прибутку.
Для 2026 року в тарифі прибуткового податку (§ 32a EStG) діє така шкала:
- До базової неоподатковуваної суми 12 348 євро (для неодружених) або 24 696 євро (для подружніх пар, які подають спільну декларацію) прибутковий податок не стягується.
- Вище цього порога ставка прогресивно зростає від 14 відсотків.
- Максимальна ставка податку 42 відсотки застосовується для неодружених, починаючи з оподатковуваного доходу 69 879 євро (при спільному оподаткуванні — від 139 758 євро).
- Від 277 826 євро діє так званий податок для заможних у розмірі 45 відсотків.
Оскільки прибуток від продажу додається до іншого доходу, він може перевести вас у вищу тарифну зону. Тому великий прибуток часто оподатковується за найвищою ставкою 42 відсотки, навіть якщо ваш поточний дохід в інших випадках оподатковувався б за нижчою ставкою.
За певних обставин до прибуткового податку додаються дві надбавки:
- Солідарний збір: 5,5 відсотка від прибуткового податку. Він стягується лише тоді, коли прибутковий податок перевищує неоподатковуваний мінімум у 20 350 євро (для неодружених) або 40 700 євро (при спільному оподаткуванні) (§ 3 SolzG). Великий прибуток від відчуження майна може перевищити цей поріг.
- Церковний податок: залежно від федеральної землі 8 або 9 відсотків прибуткового податку, якщо ви підлягають сплаті церковного податку.
Приклад розрахунку: спекуляційний податок із прибутку від продажу
Приклад допоможе зробити розрахунок зрозумілим. Припустімо, ви продаєте орендовану квартиру у власності через сім років після придбання — тобто протягом спекуляційного періоду:
- Ціна продажу: 420 000 євро
- Витрати на придбання: ціна купівлі 300 000 євро плюс 30 000 євро супутніх витрат на придбання (податок на придбання нерухомості, нотаріус, земельна книга) = 330 000 євро
- мінус AfA: За сім років оренди ви щороку списували по 5 000 євро, разом 35 000 євро. Завдяки цьому витрати на придбання зменшуються до 295 000 євро.
- мінус витрати, пов’язані з отриманням доходу: комісія маклера, енергетичний сертифікат і оголошення про продаж = 15 000 євро
Отже, оподатковуваний прибуток становить:
420 000 євро − 295 000 євро − 15 000 євро = 110 000 євро
Тепер до цих 110 000 євро застосовується ваша особиста податкова ставка. Якщо ваш дохід уже належить до найвищого діапазону, прибуток оподатковується за ставкою 42 відсотки:
110 000 євро × 42 % = 46 200 євро спекуляційного податку
За потреби додатково стягуються солідарний збір і церковний податок. Якщо ваша особиста податкова ставка нижча, наприклад 30 відсотків, із того самого прибутку належало б сплатити близько 33 000 євро. Ця цифра показує: один і той самий прибуток залежно від доходу призводить до дуже різного податкового навантаження.
Що збільшує або зменшує оподатковуваний прибуток
На розмір податку можна впливати, оскільки він розраховується на основі прибутку. Впливають такі фактори:
- Збільшує прибуток — значне зростання вартості: Чим більша різниця між ціною купівлі та продажу, тим вищий оподатковуваний прибуток.
- Збільшує прибуток — заявлена AfA: Амортизаційні відрахування від оренди зменшують витрати на придбання і таким чином збільшують прибуток.
- Збільшує податок — висока особиста податкова ставка: Той, хто й без того добре заробляє, оподатковує прибуток за найвищою ставкою; додатково можуть стягуватися солідарний збір і церковний податок.
- Зменшує прибуток — повні витрати на придбання: Враховуйте всі супутні витрати на придбання та подальші витрати на створення або модернізацію.
- Зменшує прибуток — витрати на продаж, що підлягають вирахуванню: Комісія маклера, експертні висновки, оголошення, енергетичний сертифікат і компенсація за дострокове погашення кредиту зменшують прибуток.
- Зменшує податок — низький дохід у році продажу: Якщо продаж припадає на рік із низьким іншим доходом, застосовується нижча податкова ставка.
FAQ про розмір спекуляційного податку
Чи існує фіксована ставка податку на спекулятивний прибуток?
Ні. На відміну від податку на доходи від капіталу за фіксованою ставкою, єдиної ставки не існує. Прибуток від продажу додається до вашого оподатковуваного доходу й оподатковується за вашою особистою ставкою — у 2026 році прогресивно від 14 до 45 відсотків.
Оподатковується ціна продажу чи прибуток?
Оподатковується виключно прибуток, тобто різниця між ціною продажу та витратами на придбання, скоригованими на витрати, пов’язані з отриманням доходу. Сама ціна продажу не є базою оподаткування.
Як амортизація (AfA) впливає на податок?
Якщо протягом років ви нараховували амортизацію на орендовану нерухомість, ці суми зменшують ваші витрати на придбання. Унаслідок цього зростає оподатковуваний прибуток — і разом із ним податок. Тому обов’язково додайте нараховану AfA.
Із якого прибутку стягується податок на спекулятивний прибуток?
Якщо загальний прибуток від приватних операцій продажу за один рік становить менше 1 000 євро, він не оподатковується. Починаючи з 1 000 євро, весь прибуток підлягає оподаткуванню, оскільки йдеться про неоподатковуваний мінімум, а не про податкову пільгу.
Чи можу я відняти витрати на продаж?
Так. Витрати, безпосередньо пов’язані з продажем — наприклад, комісія маклера, енергетичний сертифікат, оголошення або оцінка вартості — вважаються витратами, пов’язаними з отриманням доходу, і зменшують оподатковуваний прибуток.
Висновок: спочатку розрахуйте прибуток, потім податкову ставку
Розмір податку на спекулятивний прибуток визначається не фіксованим відсотком, а у два етапи: спочатку ви визначаєте прибуток від продажу за ціною продажу, витратами на придбання та витратами, пов’язаними з отриманням доходу, — для орендованих об’єктів включно з нарахованою AfA. Потім застосовуєте свою особисту податкову ставку, яка у 2026 році становить до 42 або 45 відсотків, плюс можливі надбавки. Той, хто належним чином врахує всі витрати, що підлягають вирахуванню, і добре спланує продаж, може суттєво вплинути на податкове навантаження. За значних сум варто доручити конкретний розрахунок податковому консультанту.