Kat mülkü satan kişi yalnızca dört duvarı değil, aynı zamanda bir kat malikleri topluluğundaki (WEG) payını da devreder. Bu durum satışı müstakil bir eve kıyasla daha kapsamlı hâle getirir: Kat mülkiyeti planı, aidat, toplantı tutanakları ve bakım-onarım rezervi ön plana çıkar. Kat mülkü satışında nelerin önemli olduğunu, alıcıların hangi belgeleri beklediğini ve hangi özellikleri hesaba katmanız gerektiğini adım adım açıklıyoruz.
Kat mülkü satışını özel kılan unsurlar
Bir kat mülkü hukuken iki bölümden oluşur: Dairenin kendisine ilişkin özel mülkiyet ve ortak mülkiyetteki pay – yani çatı, cephe, merdiven boşluğu, ısıtma sistemi ve arsa üzerindeki pay. Satın alan kişi her ikisini de edinir ve otomatik olarak WEG üyesi olur. Böylece alıcı, topluluğun hak ve yükümlülüklerini de üstlenir: düzenli aidatı, alınmış kararları ve bakım-onarım rezervindeki payı.
Tam fark da müstakil ev satışına kıyasla burada ortaya çıkar. Evde kararları tek başınıza alırsınız; dairede ise topluluk her zaman sürece dâhildir. Bu nedenle alıcılar, bankalar ve noter yalnızca daireyi değil, tüm topluluğun durumunu ve mali yapısını da inceler. 1 Aralık 2020 tarihli WEG reformundan (Kat Mülkiyetlerinin Modernleştirilmesi Kanunu, WEMoG) bu yana önceki bakım-onarım rezervinin resmî adı bakım-onarım rezervi olmuştur – içeriği değişmemiş ve WEG'nin onarımlar için mali tamponu olmayı sürdürmüştür.
Kat mülkünü yedi adımda satmak
Adım 1: Daireyi gerçekçi biçimde değerlendirin
İlan fiyatı başarınızı veya başarısızlığınızı belirler. Benzer konumdaki daireleri, kullanım alanını, yapım yılını, katı ve donanımı ölçüt alın. İyi durumda bir bakım-onarım rezervi ve bakımlı bir topluluk fiyatı artırırken, yüksek yenileme ihtiyacı fiyatı düşürür.
Adım 2: WEG belgelerini temin edin
Kat mülkiyeti planını, son mali planları, aidat hesap dökümlerini ve kat malikleri toplantılarının tutanaklarını erken aşamada bina yönetiminizden talep edin. Bu belgelere ilan dosyası, alıcı ve banka için ihtiyacınız olacaktır.
Adım 3: Doğru göstergeleri içeren ilan dosyası
İyi bir ilan dosyası, fotoğraflar ve kat planının yanı sıra dairelere özgü göstergeleri de belirtir: kullanım alanı, kat, ortak mülkiyet payı, aylık aidat ve "Enerji kimlik belgesi. Bilinen hiçbir kusuru gizlemeyin.
Adım 4: Daireyi ilana koyma
İlanınızı alıcıların aradığı yerlerde yayınlayın – emlak portallarında ve TraumImmo gibi meta arama motorlarında. Enerji kimlik belgesindeki zorunlu bilgiler daha ilan aşamasında yer almalıdır.
Adım 5: Görüşmeleri gerçekleştirme
Daireyi hazırlayın ve WEG belgelerini hazır bulundurun. Deneyimler, ilgilenenlerin özellikle aidat, planlanan yenilemeler ve rezerv fonunun miktarını sorduğunu göstermektedir.
Adım 6: Alıcıyı değerlendirme ve onayı netleştirme
Onay vermeden önce finansman teyidini görmenizi sağlayın. Kat mülkiyeti beyannamesi yönetici onayı öngörüyorsa, bunu zamanında alın (aşağıya bakınız).
Adım 7: Noter randevusu ve teslim
Satış sözleşmesi noter tarafından düzenlenmelidir (§ 311b BGB). Noter, tapu siciline tescil işlemini başlatır. Teslim sırasında sayaç değerlerini içeren bir tutanak ve tüm WEG belgelerinin alıcıya teslim edilmesi yardımcı olur.
Kat mülkiyeti beyannamesi, aidat ve tutanaklar: WEG’ye özgü özellikler
Bu dört konu, daire satışını müstakil ev satışından en belirgin şekilde ayırır ve alıcılar tarafından özellikle titizlikle incelenir.
- Kat mülkiyeti beyannamesi ve bölümlendirme planı: Bu belge topluluğun „anayasasıdır" ve bağımsız mülkiyet ile ortak mülkiyetin ne olduğunu, müşterek mülkiyet payınızın ne kadar olduğunu, özel kullanım haklarının (örneğin otopark veya bahçe için) bulunup bulunmadığını ve masrafların hangi anahtara göre dağıtılacağını düzenler.
- Aidat ve işletme planı: Aidat; işletme giderleri, yönetim ve koruma rezervine aktarım için aylık peşin ödemedir. Alıcılar bunun ne kadar olduğunu ve neleri kapsadığını bilmek ister. Ödenmemiş aidat borçları satıştan önce çözüme kavuşturulmalıdır.
- Koruma rezervi: Bu rezerv, kanunen usulüne uygun yönetimin bir parçası olarak öngörülmüştür (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Satışta payınız alıcıya devredilir; topluluktan size ödeme yapılmasını talep edemezsiniz. Bu nedenle iyi doldurulmuş bir rezerv, fiyata dahil edebileceğiniz bir değer argümanıdır.
- Tutanaklar ve karar derlemesi: Kat malikleri toplantılarının tutanaklarından ve karar derlemesinden (§ 24 WEG) alıcılar, yenilemelerin, özel tahsislerin veyaUyuşmazlıkların gündemde olup olmadığı. Genellikle son üç yıla ait tutanakların sunulması gerekir.
Kat mülkiyeti kuruluş belgesinde öngörülmüşse, satış için ayrıca yöneticinin onayına (§ 12 WEG) ihtiyacınız olur. Bu onay yalnızca önemli bir nedenle, örneğin ödeme gücü olmadığı açıkça görülen alıcılarda reddedilebilir; yönetici belge için genellikle bir ücret talep eder.
Satış için hangi belgelere ihtiyacım var?
Bir kat mülkiyetli dairenin satışı için kural olarak şunlara ihtiyacınız vardır:
- güncel tapu sicil kaydı
- bağımsız bölümlere ayırma belgesi ve bölünme planı
- enerji kimlik belgesi (Bina Enerji Yasası uyarınca zorunludur)
- kat planı ve konut alanı hesaplaması
- kat malikleri toplantısının son üç tutanağı
- güncel işletme planı ve son aidat hesapları
- bakım rezervinin tutarına ilişkin kanıt
- gerekiyorsa yönetici sözleşmesi ve yönetici onayı
- modernizasyon ve yenilemelere ilişkin belgeler
Daire satışında vergiler ve masraflar
Daire satışında da masraflar ortaya çıkar. Enerji kimlik belgesinin ücretini satıcı olarak siz karşı###! Ayrıca yönetici onayının ücretini de çoğu zaman siz ödersiniz. Bir gayrimenkul kredisi hâlâ devam ediyorsa banka erken ödeme tazminatı talep edebilir. Noter ve tapu sicili masraflarını genellikle alıcı, gayrimenkul edinim vergisini de aynı şekilde üstlenir.
Vergi açısından belirleyici olan on yıllık spekülasyon süresidir (§ 23 EStG): Satın alımdan sonraki on yıl içinde satış yapar ve dairede kendiniz oturmamış olursanız, kâr üzerinden gelir vergisi alınabilir. Daireyi satış yılında ve önceki iki yılda kendiniz kullanmışsanız veya satın alma ile satış arasında on yıldan fazla süre varsa satış vergiden muaftır.
Kat mülkiyetli bir dairenin satıcısı için avantajlar ve dezavantajlar
- Avantaj – istikrarlı talep: Daireler hem yatırımcılar hem de ilk kez ev alacaklar için ilgi çekicidir; alıcı çevresi çoğu zaman büyük evlerdekinden daha geniştir.
- Avantaj – yönetilebilir iş yükü: Binanın bakımı ve yönetimi topluluk tarafından yürütülür; birçok husus belgelenmiş ve izlenebilirdir.
- Avantaj – rezervin değer unsuru: Dolu bir bakım rezervi ve düzenli tutanaklar güven oluşturur ve fiyatı destekler.
- Dezavantaj – WEG'ye bağımlılık: Topluluğun durumu, mali durumu ve kararları satışı, onları tek başınıza kontrol edemeseniz de etkiler.
- Dezavantaj – daha fazla belge: Kat mülkiyeti sözleşmesi, toplantı tutanakları ve işletme planları eksiksiz şekilde temin edilmelidir; bu da zaman alır.
- Dezavantaj – olası engeller: Yönetici onayı, ödenmemiş özel katkı payları veya biriken bakım-onarım ihtiyacı satışı geciktirebilir ya da fiyatı düşürebilir.
Kat mülkiyetine tabi bir dairenin satışı hakkında SSS
Yöneticinin onayına ihtiyacım var mı?
Yalnızca kat mülkiyeti sözleşmesi böyle bir devir kısıtlaması öngörüyorsa (§ 12 WEG). Böyle bir durumda satış, onay olmadan geçici olarak geçersizdir ve tapu siciline tescil edilemez. Yönetici onayı yalnızca önemli bir nedenle reddedebilir.
Bakım-onarım rezervine ne olur?
Payınız topluluğun malvarlığı olarak kalır ve daireyle birlikte alıcıya devredilir. Size herhangi bir ödeme yapılmaz. Rezervin tutarını belirtin – bu, fiyat görüşmesinde bir artı puandır.
Kiraya verilmiş bir kat mülkiyetine tabi daireyi satabilir miyim?
Evet. Mevcut kira ilişkisi alıcıya geçer; çünkü “satış kirayı bozmaz” (§ 566 BGB). Kiracı dairesini korur; alıcı yeni kiraya veren olarak sözleşmeye dahil olur. Kiraya verilmiş daireler özellikle yatırımcılara hitap eder.
Miras kalan bir kat mülkiyetine tabi daireyi nasıl satarım?
Öncelikle mirasçının tapu siciline tescil edilmiş olması gerekir – bunun için genellikle mirasçılık belgesi veya açılış tutanağıyla birlikte noter tasdikli vasiyetname yeterlidir. Ancak bundan sonra satış yapılabilir. Miras ortaklığında tüm ortak mirasçıların satışa onay vermesi gerekir.
Bir dairenin satışı ile bir evin satışı arasındaki fark nedir?
Ev satışında bağımsız bir taşınmazı satarsınız; daire satışında ise ayrıca topluluktaki bir payı da devredersiniz. Bu nedenle kat mülkiyeti sözleşmesi, aidat, tutanaklar, bakım-onarım rezervi ve gerektiğinde yönetici onayı da sürece dahil olur.
Enerji kimlik belgesi sunmam gerekir mi?
Evet. Bina Enerji Kanunu uyarınca enerji kimlik belgesini en geç taşınmaz gösterimi sırasında sunmanız ve alıcıya teslim etmeniz gerekir. Bazı enerji değerleri daha ilan aşamasında yer almalıdır.
Sonuç
Bir kat mülkiyetine tabi dairenin satışı, WEG’ye özgü hususları en başından itibaren dikkate aldığınızda başarılı olur. Kat mülkiyeti sözleşmesini, tutanakları, işletme planını ve şu belgeninBakım rezervini erkenden kontrol edin, olası yönetici onayını netleştirin ve gerçekçi bir fiyat belirleyin. Bu noktaları düzgün şekilde hazırlayanlar daha hızlı, daha güvenli ve daha iyi bir fiyata satış yapar.