Chi vende un appartamento di proprietà non trasferisce soltanto quattro mura, ma anche una quota di una comunione dei proprietari di appartamenti (WEG). Ciò rende la vendita più complessa rispetto a quella di una casa indipendente: dichiarazione di divisione, spese condominiali, verbali delle assemblee e fondo di riserva per la conservazione assumono un ruolo centrale. Vi mostriamo passo dopo passo cosa conta nella vendita di un appartamento di proprietà, quali documenti si aspettano gli acquirenti e quali particolarità dovreste prevedere.
Cosa rende particolare la vendita di un appartamento di proprietà
Giuridicamente, un appartamento di proprietà è composto da due parti: la proprietà esclusiva dell’appartamento stesso e una quota di comproprietà delle parti comuni – ovvero del tetto, della facciata, del vano scale, dell’impianto di riscaldamento e del terreno. Chi acquista acquisisce entrambe e diventa automaticamente membro della WEG. L’acquirente assume quindi anche i relativi diritti e obblighi: le spese condominiali correnti, le delibere adottate e la quota del fondo di riserva per la conservazione.
È proprio qui che sta la differenza rispetto alla vendita di una casa unifamiliare. Nel caso di una casa decidete da soli; per un appartamento la comunione è sempre coinvolta. Per questo acquirenti, banche e notaio verificano non solo l’appartamento, ma anche lo stato e la situazione finanziaria dell’intera comunione. Dalla riforma della WEG (legge sulla modernizzazione della proprietà di appartamenti, WEMoG) del 1° dicembre 2020, il precedente fondo di riserva per la manutenzione è denominato ufficialmente fondo di riserva per la conservazione: nella sostanza resta il cuscinetto finanziario della WEG per le riparazioni.
Vendere un appartamento di proprietà in sette passaggi
Passaggio 1: valutare realisticamente l’appartamento
Il prezzo richiesto determina il successo o l’insuccesso. Orientatevi su appartamenti comparabili in una posizione simile, sulla superficie abitabile, sull’anno di costruzione, sul piano e sulle dotazioni. Un fondo di riserva per la conservazione ben rifornito e una comunione ben curata incidono positivamente sul prezzo, mentre un elevato arretrato di interventi di ristrutturazione tende a ridurlo.
Passaggio 2: procurarsi i documenti della WEG
Richiedete tempestivamente all’amministrazione del condominio la dichiarazione di divisione, gli ultimi piani economici, i rendiconti delle spese condominiali e i verbali delle assemblee dei proprietari. Vi serviranno per l’esposizione, per gli acquirenti e per la banca.
Passaggio 3: esposizione con gli indicatori giusti
Una buona esposizione, oltre a foto e planimetria, indica gli indicatori tipici degli appartamenti: superficie abitabile, piano, quota di comproprietà, spese condominiali mensili e i valori energetici riportati nel Attestato energetico. Non tacete difetti noti.
Passo 4: Pubblicare l’annuncio dell’appartamento
Pubblicate la vostra offerta dove cercano gli acquirenti – sui portali immobiliari e sui metamotori di ricerca come TraumImmo. Le indicazioni obbligatorie dell’attestato energetico devono già figurare nell’annuncio.
Passo 5: Effettuare le visite
Preparate l’appartamento e tenete pronti i documenti della WEG. Per esperienza, gli interessati chiedono in modo mirato l’importo delle spese condominiali, le ristrutturazioni previste e l’ammontare della riserva.
Passo 6: Verificare l’acquirente e chiarire il consenso
Prima di dare il vostro assenso, fatevi mostrare una conferma del finanziamento. Se la dichiarazione di divisione prevede il consenso dell’amministratore, richiedetelo tempestivamente (vedi sotto).
Passo 7: Appuntamento dal notaio e consegna
Il contratto di compravendita deve essere autenticato da un notaio (§ 311b BGB). Il notaio provvede all’iscrizione nel registro fondiario. Al momento della consegna sono utili un verbale con le letture dei contatori e la consegna all’acquirente di tutta la documentazione della WEG.
Dichiarazione di divisione, spese condominiali e verbali: le peculiarità della WEG
Questi quattro aspetti distinguono più chiaramente la vendita di un appartamento dalla vendita di una casa e vengono verificati dagli acquirenti con particolare attenzione.
- Dichiarazione di divisione con planimetria di ripartizione: È la “costituzione” della comunità e stabilisce cosa sia proprietà esclusiva e cosa proprietà comune, a quanto ammonti la vostra quota di comproprietà, se sussistano diritti di uso esclusivo (ad esempio sul posto auto o sul giardino) e secondo quale criterio vengano ripartiti i costi.
- Spese condominiali e piano economico: Le spese condominiali sono l’anticipo mensile per costi di esercizio, amministrazione e alimentazione della riserva per la conservazione. Gli acquirenti vogliono sapere a quanto ammontino e cosa comprendano. Eventuali arretrati delle spese condominiali dovrebbero essere chiariti prima della vendita.
- Riserva per la conservazione: È prevista dalla legge come parte di un’amministrazione regolare (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Con la vendita la vostra quota passa all’acquirente; non potete pretendere dalla comunità che vi venga corrisposto alcun rimborso. Una riserva ben alimentata è pertanto un argomento di valore che potete considerare nel prezzo.
- Verbali e raccolta delle delibere: Dai verbali delle assemblee dei proprietari e dalla raccolta delle delibere (§ 24 WEG) gli acquirenti capiscono se ristrutturazioni, contributi straordinari oSiano in sospeso controversie. Di norma si presentano i verbali degli ultimi tre anni.
Se il regolamento condominiale lo prevede, è inoltre necessaria la consenso dell'amministratore alla vendita (§ 12 WEG). Tale consenso può essere negato solo per un motivo importante, ad esempio nel caso di acquirenti manifestamente insolventi; per il certificato l'amministratore addebita solitamente una tariffa.
Quali documenti mi servono per la vendita?
Per la vendita di un appartamento di proprietà sono generalmente necessari:
- estratto aggiornato del registro fondiario
- regolamento condominiale con planimetria della suddivisione
- attestato di prestazione energetica (obbligatorio ai sensi della Legge sull'energia degli edifici)
- planimetria e calcolo della superficie abitabile
- gli ultimi tre verbali dell'assemblea dei proprietari
- piano economico aggiornato e gli ultimi rendiconti delle spese condominiali
- prova dell'importo del fondo di riserva per la manutenzione
- eventualmente contratto di amministrazione e consenso dell'amministratore
- documentazione relativa a modernizzazioni e ristrutturazioni
Imposte e costi nella vendita dell'appartamento
Anche la vendita di un appartamento comporta dei costi. In qualità di venditore sostenete il costo dell'attestato di prestazione energetica, così come spesso la tariffa per il consenso dell'amministratore. Se è ancora in corso un finanziamento immobiliare, la banca può richiedere un'indennità per estinzione anticipata. Di norma, i costi notarili e catastali sono a carico dell'acquirente, così come l'imposta sul trasferimento immobiliare.
Dal punto di vista fiscale è determinante il periodo speculativo di dieci anni (§ 23 EStG): se vendete entro dieci anni dall'acquisto e non avete abitato personalmente l'appartamento, sull'utile può essere applicata l'imposta sul reddito. La vendita è esente da imposte se avete abitato personalmente l'appartamento nell'anno della vendita e nei due anni precedenti – oppure se tra l'acquisto e la vendita sono trascorsi più di dieci anni.
Vantaggi e svantaggi per i venditori di un appartamento di proprietà
- Vantaggio – domanda stabile: gli appartamenti sono interessanti sia per gli investitori sia per chi acquista per la prima volta; la platea degli acquirenti è spesso più ampia rispetto a quella delle case grandi.
- Vantaggio – impegno limitato: della manutenzione e dell'amministrazione dell'edificio si occupa la comunità; molte cose sono documentate e verificabili.
- Vantaggio – valore della riserva: un fondo di riserva per la manutenzione ben alimentato e verbali chiari creano fiducia e sostengono il prezzo.
- Svantaggio – dipendenza dalla WEG: stato, finanze e delibere della comunità influenzano la vendita, senza che possiate gestirli da soli.
- Svantaggio – più documenti: il regolamento condominiale, i verbali e i piani economici devono essere reperiti integralmente, il che richiede tempo.
- Svantaggio – possibili ostacoli: il consenso dell’amministratore, le spese straordinarie non ancora versate o gli arretrati di ristrutturazione possono ritardare la vendita o ridurre il prezzo.
FAQ sulla vendita di un appartamento di proprietà
Ho bisogno del consenso dell’amministratore?
Solo se il regolamento condominiale prevede una simile limitazione alla vendita (§ 12 WEG). In tal caso, la vendita senza consenso è provvisoriamente inefficace e non può essere perfezionata nel registro fondiario. L’amministratore può rifiutarlo solo per un motivo importante.
Che cosa succede al fondo di riserva per la manutenzione?
La vostra quota rimane patrimonio della comunione e passa all’acquirente insieme all’appartamento. Non vi viene corrisposto alcun rimborso. Indicate l’importo della riserva: costituisce un punto a vostro favore nella trattativa sul prezzo.
Posso vendere un appartamento di proprietà affittato?
Sì. Un rapporto di locazione esistente passa all’acquirente, perché «l’acquisto non interrompe la locazione» (§ 566 BGB). L’inquilino mantiene il proprio appartamento; l’acquirente subentra come nuovo locatore. Gli appartamenti affittati si rivolgono soprattutto agli investitori.
Come vendo un appartamento di proprietà ereditato?
Innanzitutto l’erede deve essere iscritto nel registro fondiario: a tal fine sono generalmente sufficienti un certificato di eredità oppure un testamento notarile con verbale di apertura. Solo dopo è possibile vendere. In caso di comunione ereditaria, tutti i coeredi devono acconsentire alla vendita.
In che cosa si differenzia la vendita di un appartamento dalla vendita di una casa?
Vendendo una casa cedete un immobile autonomo, mentre nella vendita di un appartamento cedete anche una quota della comunione. Per questo si aggiungono il regolamento condominiale, le spese condominiali, i verbali, il fondo di riserva per la manutenzione ed eventualmente il consenso dell’amministratore.
Devo presentare un attestato di prestazione energetica?
Sì. Ai sensi della legge sull’energia degli edifici dovete presentare l’attestato di prestazione energetica al più tardi durante la visita e consegnarlo all’acquirente. Determinati indicatori energetici devono già essere riportati nell’annuncio.
Conclusione
La vendita di un appartamento di proprietà riesce se tenete conto fin dall’inizio delle peculiarità della WEG. Procuratevi il regolamento condominiale, i verbali, il piano economico e la prova della Costituisca tempestivamente il fondo di riserva per la manutenzione, chiarisca un’eventuale approvazione da parte dell’amministratore e stabilisca un prezzo realistico. Chi prepara accuratamente questi aspetti vende più velocemente, con maggiore sicurezza e a un prezzo migliore.