Тот, кто продаёт квартиру в собственности, передаёт не только четыре стены, но одновременно и долю в товариществе собственников жилья (WEG). Это делает продажу более сложной, чем продажа отдельно стоящего дома: на первый план выходят декларация о разделе собственности, расходы на содержание дома, протоколы собраний и резервный фонд на содержание. Мы шаг за шагом покажем, что важно учитывать при продаже квартиры в собственности, какие документы ожидают покупатели и какие особенности следует запланировать.
Что делает продажу квартиры в собственности особенной
С юридической точки зрения квартира в собственности состоит из двух частей: индивидуальной собственности на саму квартиру и доли в общей собственности — то есть в крыше, фасаде, лестничной клетке, системе отопления и земельном участке. Покупатель приобретает и то и другое и автоматически становится членом WEG. Тем самым покупатель принимает на себя также её права и обязанности: текущие расходы на содержание дома, принятые решения и долю в резервном фонде на содержание.
Именно здесь заключается отличие от продажи частного дома. При продаже дома вы принимаете решения единолично; при продаже квартиры сообщество всегда участвует в процессе. Поэтому покупатели, банки и нотариус проверяют не только квартиру, но также состояние и финансовое положение всего сообщества. После реформы WEG (Закона о модернизации собственности на квартиры, WEMoG) от 1 декабря 2020 года прежний резервный фонд на ремонт официально называется резервным фондом на содержание — по сути, он остаётся финансовой подушкой WEG для проведения ремонтных работ.
Продажа квартиры в собственности за семь шагов
Шаг 1: Реалистично оценить квартиру
Цена предложения определяет успех или неудачу. Ориентируйтесь на сопоставимые квартиры в аналогичном местоположении, жилую площадь, год постройки, этаж и оснащение. Хорошо наполненный резервный фонд на содержание и ухоженное сообщество повышают цену, а значительный объём отложенных ремонтных работ, напротив, снижает её.
Шаг 2: Получить документы WEG
Заранее запросите у управляющей компании декларацию о разделе собственности, последние планы доходов и расходов, расчёты расходов на содержание дома и протоколы собраний собственников. Эти документы понадобятся вам для экспозе, покупателя и банка.
Шаг 3: Экспозе с правильными показателями
Хорошее экспозе наряду с фотографиями и планировкой содержит типичные для квартир показатели: жилую площадь, этаж, долю в общей собственности, ежемесячные расходы на содержание дома и энергетические показатели из "Энергетический сертификат. Не скрывайте известные недостатки.
Шаг 4: Разместить объявление о квартире
Размещайте предложение там, где ищут покупатели, — на порталах недвижимости и метапоисковых системах, таких как TraumImmo. Обязательные сведения из энергетического сертификата уже должны быть указаны в объявлении.
Шаг 5: Провести просмотры
Подготовьте квартиру и держите документы WEG наготове. Как показывает практика, заинтересованные лица целенаправленно спрашивают о взносах на содержание дома, запланированных ремонтах и размере резервного фонда.
Шаг 6: Проверить покупателя и выяснить вопрос о согласии
До предоставления согласия попросите предъявить подтверждение финансирования. Если декларация о разделе предусматривает согласие управляющего, своевременно получите его (см. ниже).
Шаг 7: Визит к нотариусу и передача объекта
Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен (§ 311b BGB). Нотариус обеспечивает внесение записи в поземельную книгу. При передаче помогут протокол с показаниями счётчиков и передача покупателю всех документов WEG.
Декларация о разделе, взносы на содержание дома и протоколы: особенности WEG
Эти четыре темы наиболее явно отличают продажу квартиры от продажи дома — и особенно тщательно проверяются покупателями.
- Декларация о разделе с планом разделения: Это «конституция" сообщества, регулирующая, что является отдельной собственностью, а что — общей собственностью, какова ваша доля в общей собственности, существуют ли права специального пользования (например, парковочным местом или садом) и по какому ключу распределяются расходы.
- Взносы на содержание дома и финансовый план: Взносы на содержание дома — это ежемесячный авансовый платёж на эксплуатационные расходы, управление и отчисления в резервный фонд содержания. Покупатели хотят знать их размер и что они покрывают. Непогашенные задолженности по взносам следует урегулировать до продажи.
- Резервный фонд содержания: Он предусмотрен законом как часть надлежащего управления (§ 19 абз. 2 № 4 WEG). При продаже ваша доля переходит к покупателю — вы не можете потребовать от сообщества её выплаты вам. Поэтому хорошо наполненный резервный фонд является аргументом в пользу стоимости, который можно учесть в цене.
- Протоколы и сборник решений: Из протоколов собраний собственников и сборника решений (§ 24 WEG) покупатели узнают, запланированы ли ремонты, специальные сборы или Предстоят споры. Обычно требуется предоставить протоколы за последние три года.
Если это предусмотрено декларацией о разделе, вам также потребуется согласие управляющего на продажу (§ 12 WEG). В таком согласии может быть отказано только по уважительной причине, например если покупатели явно неплатёжеспособны; за выдачу справки управляющий обычно взимает плату.
Какие документы нужны для продажи?
Для продажи квартиры в кондоминиуме, как правило, вам понадобятся:
- актуальная выписка из поземельной книги
- декларация о разделе с планом раздела
- энергетический сертификат (обязателен согласно Закону об энергетике зданий)
- план этажа и расчёт жилой площади
- три последних протокола общего собрания собственников
- актуальный финансовый план и последние расчёты коммунальных платежей
- подтверждение размера резерва на содержание и ремонт
- при необходимости договор с управляющим и согласие управляющего
- подтверждения проведённых модернизаций и ремонтов
Налоги и расходы при продаже квартиры
При продаже квартиры также возникают расходы. Энергетический сертификат оплачиваете вы как продавец, как и часто сбор за согласие управляющего. Если ипотечный кредит ещё не погашен, банк может потребовать компенсацию за досрочное погашение. Расходы на нотариуса и поземельную книгу обычно несёт покупатель, как и налог на приобретение недвижимости.
С точки зрения налогообложения решающим является десятилетний срок спекуляции (§ 23 EStG): если вы продаёте квартиру в течение десяти лет после покупки и не проживали в ней самостоятельно, с прибыли может взиматься подоходный налог. Продажа не облагается налогом, если вы сами проживали в квартире в год продажи и два предшествующих года — или если между покупкой и продажей прошло более десяти лет.
Преимущества и недостатки для продавцов квартиры в кондоминиуме
- Преимущество — стабильный спрос: квартиры одинаково интересны инвесторам и покупателям, приобретающим жильё впервые; круг покупателей часто шире, чем у больших домов.
- Преимущество — предсказуемые затраты: за содержание и управление зданием отвечает сообщество собственников; многое документировано и прозрачно.
- Преимущество — резерв как аргумент в пользу стоимости: сформированный резерв на содержание и ремонт и аккуратные протоколы укрепляют доверие и поддерживают цену.
- Недостаток — зависимость от WEG: состояние, финансы и решения сообщества влияют на продажу, не будучи полностью подконтрольными вам.
- Недостаток – больше документов: декларацию о разделе собственности, протоколы и хозяйственные планы необходимо получить в полном объёме, что требует времени.
- Недостаток – возможные препятствия: согласие управляющего, непогашенные специальные сборы или накопившаяся необходимость в ремонте могут задержать продажу или снизить цену.
FAQ о продаже квартиры в собственности
Нужно ли мне согласие управляющего?
Только если декларация о разделе собственности предусматривает такое ограничение отчуждения (§ 12 WEG). В этом случае продажа без согласия является временно недействительной и не может быть внесена в земельную книгу. Управляющий может отказать только по уважительной причине.
Что происходит с резервом на содержание?
Ваша доля остаётся собственностью сообщества и переходит вместе с квартирой к покупателю. Выплата вам не производится. Укажите размер резерва — это плюс при переговорах о цене.
Могу ли я продать сдаваемую в аренду квартиру в собственности?
Да. Существующие арендные отношения переходят к покупателю, поскольку «покупка не прекращает аренду» (§ 566 BGB). Арендатор сохраняет свою квартиру; покупатель вступает в права нового арендодателя. Сдаваемые в аренду квартиры прежде всего интересуют инвесторов.
Как продать унаследованную квартиру в собственности?
Сначала наследник должен быть внесён в земельную книгу — для этого обычно достаточно свидетельства о праве на наследство или нотариального завещания с протоколом вскрытия. Только после этого возможна продажа. При наследственном сообществе все сонаследники должны дать согласие на продажу.
Чем продажа квартиры отличается от продажи дома?
При продаже дома вы продаёте самостоятельный объект, а при продаже квартиры дополнительно долю в сообществе. Поэтому добавляются декларация о разделе собственности, взносы на содержание дома, протоколы, резерв на содержание и, при необходимости, согласие управляющего.
Нужно ли предъявлять энергетический паспорт?
Да. Согласно Закону об энергетике зданий вы должны предъявить энергетический паспорт не позднее осмотра и передать его покупателю. Определённые энергетические показатели уже должны быть указаны в объявлении.
Итог
Продажа квартиры в собственности проходит успешно, если с самого начала учитывать особенности WEG. Получите декларацию о разделе собственности, протоколы, хозяйственный план и подтверждение Заранее уточните размер резерва на содержание и ремонт, выясните необходимость возможного согласия управляющего и установите реалистичную цену. Тот, кто тщательно подготовит эти вопросы, продаст быстрее, безопаснее и по более выгодной цене.