Той, хто продає квартиру у власності, передає не лише чотири стіни, а водночас і частку в об’єднанні власників квартир (WEG). Це робить продаж складнішим, ніж продаж окремого приватного будинку: на перший план виходять декларація про поділ, внески на утримання будинку, протоколи зборів і резервний фонд на утримання. Ми крок за кроком покажемо, на що слід зважати під час продажу квартири у власності, які документи очікують покупці та які особливості варто врахувати.
Що робить продаж квартири у власності особливим
З юридичного погляду квартира у власності складається з двох частин: окремої власності на саму квартиру та частки співвласності у спільному майні – тобто в даху, фасаді, сходовій клітці, системі опалення та земельній ділянці. Той, хто купує, набуває обидві частини й автоматично стає членом WEG. Таким чином, покупець також бере на себе її права та обов’язки: поточні внески на утримання будинку, ухвалені рішення та частку в резервному фонді на утримання.
Саме тут полягає відмінність від продажу односімейного будинку. У випадку будинку ви вирішуєте все самостійно; у випадку квартири спільнота завжди бере участь у процесі. Тому покупці, банки та нотаріус перевіряють не лише квартиру, а й стан та фінанси всієї спільноти. Після реформи WEG (Закону про модернізацію власності на квартири, WEMoG) від 1 грудня 2020 року колишній резервний фонд на ремонт офіційно називається резервним фондом на утримання – за змістом він і надалі є фінансовою подушкою WEG для проведення ремонтів.
Продаж квартири у власності за сім кроків
Крок 1: Реалістично оцінити квартиру
Ціна пропозиції визначає успіх або невдачу. Орієнтуйтеся на порівнювані квартири в аналогічному місці, житлову площу, рік будівництва, поверх та оснащення. Добре наповнений резервний фонд на утримання та доглянута спільнота сприяють підвищенню ціни, тоді як значна потреба в санації, навпаки, знижує її.
Крок 2: Отримати документи WEG
Заздалегідь запросіть у своєї керуючої компанії декларацію про поділ, останні економічні плани, розрахунки внесків на утримання будинку та протоколи зборів власників квартир. Ці документи потрібні вам для експозе, покупця та банку.
Крок 3: Експозе з правильними показниками
Окрім фотографій і плану, якісне експозе містить типові для квартир ключові показники: житлову площу, поверх, частку співвласності, щомісячні внески на утримання будинку та енергетичні показники з "Енергетичний сертифікат. Не замовчуйте жодних відомих недоліків.
Крок 4: Розміщення оголошення про квартиру
Розмістіть свою пропозицію там, де шукають покупці, — на порталах нерухомості та метапошукових системах, таких як TraumImmo. Обов’язкові відомості з енергетичного сертифіката вже мають бути зазначені в оголошенні.
Крок 5: Проведення переглядів
Підготуйте квартиру та тримайте документи WEG напоготові. Як правило, зацікавлені особи цілеспрямовано запитують про Hausgeld, заплановані санації та розмір резерву.
Крок 6: Перевірка покупця та з’ясування питання згоди
До надання згоди попросіть показати підтвердження фінансування. Якщо декларація про поділ передбачає згоду управителя, отримайте її завчасно (див. нижче).
Крок 7: Візит до нотаріуса та передача
Договір купівлі-продажу має бути нотаріально посвідчений (§ 311b BGB). Нотаріус ініціює внесення запису до земельної книги. Під час передачі допоможуть протокол із показаннями лічильників і передача покупцеві всіх документів WEG.
Декларація про поділ, Hausgeld і протоколи: особливості WEG
Ці чотири теми найвиразніше відрізняють продаж квартири від продажу будинку — і саме їх покупці перевіряють особливо ретельно.
- Декларація про поділ із планом поділу: Це «конституція» спільноти, яка регулює, що є індивідуальною власністю, а що — спільною власністю, якою є ваша частка співвласності, чи існують права спеціального користування (наприклад, паркомісцем або садом) і за яким ключем розподіляються витрати.
- Hausgeld і господарський план: Hausgeld — це щомісячний авансовий платіж на експлуатаційні витрати, управління та поповнення резерву на утримання. Покупці хочуть знати його розмір і що саме він покриває. Несплачену заборгованість за Hausgeld слід врегулювати до продажу.
- Резерв на утримання: Він передбачений законом як частина належного управління (§ 19 абз. 2 п. 4 WEG). Під час продажу ваша частка переходить до покупця — вимагати від спільноти її виплати вам не можна. Тому добре наповнений резерв є аргументом на користь вартості, який можна врахувати в ціні.
- Протоколи та збірка рішень: З протоколів зборів власників і збірки рішень (§ 24 WEG) покупці дізнаються, чи плануються санації, спеціальні внески або Можливі спори. Зазвичай подаються протоколи за останні три роки.
Якщо це передбачено декларацією про поділ, додатково потрібна згода управителя на продаж (§ 12 WEG). У її наданні можна відмовити лише з важливої причини, наприклад якщо покупці явно неплатоспроможні; за видачу довідки управитель зазвичай стягує плату.
Які документи потрібні для продажу?
Для продажу квартири у спільній власності зазвичай потрібні:
- актуальний витяг із земельної книги
- декларація про поділ із планом розподілу
- енергетичний сертифікат (обов’язковий відповідно до Закону про енергоефективність будівель)
- план приміщень і розрахунок житлової площі
- останні три протоколи зборів співвласників
- актуальний фінансовий план і останні розрахунки внесків на утримання будинку
- підтвердження розміру резерву на утримання
- за потреби договір з управителем і згода управителя
- підтвердження проведених модернізацій і ремонтів
Податки та витрати під час продажу квартири
Під час продажу квартири також виникають витрати. Енергетичний сертифікат оплачує продавець, так само часто він сплачує збір за згоду управителя. Якщо кредит на нерухомість ще не погашено, банк може вимагати компенсацію за дострокове погашення. Витрати на нотаріуса та земельну книгу зазвичай бере на себе покупець, як і податок на придбання нерухомості.
Вирішальне значення з погляду оподаткування має десятирічний спекуляційний строк (§ 23 EStG): якщо ви продаєте квартиру протягом десяти років після придбання і не проживали в ній самі, із прибутку може стягуватися прибутковий податок. Продаж не оподатковується, якщо ви проживали в квартирі самі в році продажу та протягом двох попередніх років — або якщо між придбанням і продажем минуло понад десять років.
Переваги та недоліки для продавців квартири у спільній власності
- Перевага — стабільний попит: квартири однаково цікаві інвесторам і покупцям, які придбавають житло вперше; коло покупців часто ширше, ніж у випадку великих будинків.
- Перевага — помірні витрати часу та зусиль: за технічне обслуговування й управління будівлею відповідає спільнота співвласників; багато чого задокументовано та зрозуміло.
- Перевага — резерв як аргумент на користь вартості: наповнений резерв на утримання та належно складені протоколи створюють довіру й підтримують ціну.
- Недолік — залежність від WEG: стан, фінанси та рішення спільноти впливають на продаж, не будучи повністю підконтрольними вам.
- Недолік – більше документів: декларацію про поділ, протоколи та фінансові плани потрібно отримати в повному обсязі, що потребує часу.
- Недолік – можливі перешкоди: згода управителя, несплачені спеціальні внески або накопичений ремонтний борг можуть затримати продаж чи знизити ціну.
FAQ про продаж квартири у власності
Чи потрібна мені згода управителя?
Лише якщо декларація про поділ передбачає таке обмеження відчуження (§ 12 WEG). У такому разі продаж без згоди є тимчасово недійсним і не може бути внесений до земельної книги. Управитель може відмовити лише з важливої причини.
Що відбувається з резервом на утримання?
Ваша частка залишається майном об’єднання і переходить разом із квартирою до покупця. Виплата вам не здійснюється. Зазначте розмір резерву — це перевага під час переговорів щодо ціни.
Чи можу я продати орендовану квартиру у власності?
Так. Чинні орендні відносини переходять до покупця, адже «купівля не припиняє оренду» (§ 566 BGB). Орендар зберігає свою квартиру; покупець стає новим орендодавцем. Орендовані квартири особливо привабливі для інвесторів.
Як продати успадковану квартиру у власності?
Спочатку спадкоємець має бути внесений до земельної книги — для цього зазвичай достатньо свідоцтва про право на спадщину або нотаріального заповіту з протоколом відкриття. Лише після цього можна здійснювати продаж. Якщо спадкоємців кілька, усі співспадкоємці мають погодитися на продаж.
Чим відрізняється продаж квартири від продажу будинку?
Під час продажу будинку ви продаєте самостійний об’єкт, а під час продажу квартири — додатково частку в об’єднанні. Тому додаються декларація про поділ, внески на утримання будинку, протоколи, резерв на утримання та, за потреби, згода управителя.
Чи потрібно пред’являти енергетичний сертифікат?
Так. Відповідно до Закону про енергоефективність будівель ви маєте пред’явити енергетичний сертифікат не пізніше огляду та передати його покупцеві. Певні енергетичні показники вже мають бути зазначені в оголошенні.
Висновок
Продаж квартири у власності вдається, якщо від самого початку враховувати особливості WEG. Отримайте декларацію про поділ, протоколи, фінансовий план і підтвердження Заздалегідь подбайте про резервний фонд на утримання, з’ясуйте необхідність можливої згоди управителя та встановіть реалістичну ціну. Той, хто ретельно підготує ці питання, продасть швидше, безпечніше та за кращою ціною.