Eigentumswohnung verkaufen: Was ist zu beachten?

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, überträgt nicht nur vier Wände, sondern zugleich einen Anteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das macht den Verkauf anspruchsvoller als bei einem freistehenden Haus: Teilungserklärung, Hausgeld, Versammlungsprotokolle und die Erhaltungsrücklage rücken in den Mittelpunkt. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, worauf es beim Verkauf einer Eigentumswohnung ankommt, welche Unterlagen Käufer erwarten und welche Besonderheiten Sie einplanen sollten.

Was den Verkauf einer Eigentumswohnung besonders macht

Eine Eigentumswohnung besteht juristisch aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an der Wohnung selbst und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum – also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Grundstück. Wer kauft, erwirbt beides und wird automatisch Mitglied der WEG. Damit übernimmt der Käufer auch deren Rechte und Pflichten: das laufende Hausgeld, die gefassten Beschlüsse und den Anteil an der Erhaltungsrücklage.

Genau hier liegt der Unterschied zum Verkauf eines Einfamilienhauses. Beim Haus entscheiden Sie allein; bei der Wohnung ist die Gemeinschaft immer mit im Spiel. Käufer, Banken und Notar prüfen deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch den Zustand und die Finanzen der gesamten Gemeinschaft. Seit der WEG-Reform (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG) vom 1. Dezember 2020 heißt die frühere Instandhaltungsrücklage offiziell Erhaltungsrücklage – inhaltlich bleibt sie der finanzielle Puffer der WEG für Reparaturen.

In sieben Schritten die Eigentumswohnung verkaufen

Schritt 1: Wohnung realistisch bewerten

Der Angebotspreis entscheidet über Erfolg oder Misserfolg. Orientieren Sie sich an vergleichbaren Wohnungen in ähnlicher Lage, an Wohnfläche, Baujahr, Etage und Ausstattung. Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage und eine gepflegte Gemeinschaft wirken preissteigernd, ein hoher Sanierungsstau eher preismindernd.

Schritt 2: WEG-Unterlagen beschaffen

Fordern Sie frühzeitig die Teilungserklärung, die letzten Wirtschaftspläne, die Hausgeldabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen bei Ihrer Hausverwaltung an. Diese Dokumente brauchen Sie für Exposé, Käufer und Bank.

Schritt 3: Exposé mit den richtigen Kennzahlen

Ein gutes Exposé nennt neben Fotos und Grundriss die für Wohnungen typischen Kennzahlen: Wohnfläche, Etage, Miteigentumsanteil, monatliches Hausgeld und die Energiekennwerte aus dem Energieausweis. Verschweigen Sie keine bekannten Mängel.

Schritt 4: Wohnung inserieren

Schalten Sie Ihr Angebot dort, wo Käufer suchen – auf Immobilienportalen und Metasuchmaschinen wie TraumImmo. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen bereits in der Anzeige stehen.

Schritt 5: Besichtigungen durchführen

Bereiten Sie die Wohnung vor und halten Sie die WEG-Unterlagen bereit. Interessenten fragen erfahrungsgemäß gezielt nach Hausgeld, geplanten Sanierungen und der Höhe der Rücklage.

Schritt 6: Käufer prüfen und Zustimmung klären

Lassen Sie sich vor der Zusage eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, holen Sie diese rechtzeitig ein (siehe unten).

Schritt 7: Notartermin und Übergabe

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Bei der Übergabe helfen ein Protokoll mit Zählerständen und die Übergabe aller WEG-Unterlagen an den Käufer.

Teilungserklärung, Hausgeld und Protokolle: die WEG-Besonderheiten

Diese vier Themen unterscheiden den Wohnungsverkauf am deutlichsten vom Hausverkauf – und werden von Käufern besonders genau geprüft.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Sie ist die „Verfassung" der Gemeinschaft und regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie hoch Ihr Miteigentumsanteil ausfällt, ob Sondernutzungsrechte (etwa an Stellplatz oder Garten) bestehen und nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden.
• Hausgeld und Wirtschaftsplan: Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten, Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Käufer wollen wissen, wie hoch es ist und was es abdeckt. Offene Hausgeldrückstände sollten vor dem Verkauf geklärt sein.
• Erhaltungsrücklage: Sie ist gesetzlich als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung vorgesehen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Beim Verkauf geht Ihr Anteil auf den Käufer über – eine Auszahlung an Sie können Sie von der Gemeinschaft nicht verlangen. Eine gut gefüllte Rücklage ist deshalb ein Wertargument, das Sie in den Preis einrechnen können.
• Protokolle und Beschluss-Sammlung: Aus den Niederschriften der Eigentümerversammlungen und der Beschluss-Sammlung (§ 24 WEG) lesen Käufer heraus, ob Sanierungen, Sonderumlagen oder Streitigkeiten anstehen. Üblich ist die Vorlage der Protokolle der letzten drei Jahre.

Sieht die Teilungserklärung es vor, benötigen Sie zusätzlich die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf (§ 12 WEG). Diese darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden, etwa bei erkennbar zahlungsunfähigen Käufern; für die Bescheinigung berechnet der Verwalter meist eine Gebühr.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung benötigen Sie in der Regel:

• aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Energieausweis (Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz)
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
• aktueller Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen
• Nachweis über die Höhe der Erhaltungsrücklage
• gegebenenfalls Verwaltervertrag und Verwalterzustimmung
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen

Steuern und Kosten beim Wohnungsverkauf

Auch beim Wohnungsverkauf entstehen Kosten. Den Energieausweis tragen Sie als Verkäufer, ebenso oft die Gebühr für die Verwalterzustimmung. Läuft noch ein Immobilienkredit, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Notar- und Grundbuchkosten übernimmt üblicherweise der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer.

Steuerlich entscheidend ist die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und haben die Wohnung nicht selbst bewohnt, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben – oder wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.

Vorteile und Nachteile für Verkäufer einer Eigentumswohnung

• Vorteil – stabile Nachfrage: Wohnungen sind für Kapitalanleger und Erstkäufer gleichermaßen interessant, der Käuferkreis ist oft größer als bei großen Häusern.
• Vorteil – überschaubarer Aufwand: Für Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes sorgt die Gemeinschaft; vieles ist dokumentiert und nachvollziehbar.
• Vorteil – Wertargument Rücklage: Eine gefüllte Erhaltungsrücklage und saubere Protokolle schaffen Vertrauen und stützen den Preis.
• Nachteil – Abhängigkeit von der WEG: Zustand, Finanzen und Beschlüsse der Gemeinschaft beeinflussen den Verkauf, ohne dass Sie sie allein steuern.
• Nachteil – mehr Unterlagen: Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftspläne müssen vollständig beschafft werden, was Zeit kostet.
• Nachteil – mögliche Hürden: Verwalterzustimmung, offene Sonderumlagen oder ein Sanierungsstau können den Verkauf verzögern oder den Preis drücken.

FAQ zum Verkauf einer Eigentumswohnung

Brauche ich die Zustimmung des Verwalters?

Nur dann, wenn die Teilungserklärung eine solche Veräußerungsbeschränkung vorsieht (§ 12 WEG). Ist das der Fall, ist der Verkauf ohne Zustimmung schwebend unwirksam und kann nicht im Grundbuch vollzogen werden. Verweigern darf der Verwalter sie nur aus wichtigem Grund.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage?

Ihr Anteil bleibt Vermögen der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Eine Auszahlung an Sie erfolgt nicht. Weisen Sie die Höhe der Rücklage aus – sie ist ein Pluspunkt in der Preisverhandlung.

Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?

Ja. Ein bestehendes Mietverhältnis geht auf den Käufer über, denn „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Mieter behält seine Wohnung; der Käufer tritt als neuer Vermieter ein. Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an.

Wie verkaufe ich eine geerbte Eigentumswohnung?

Zunächst muss der Erbe im Grundbuch eingetragen sein – dafür genügt meist ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Erst danach kann verkauft werden. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen.

Worin unterscheidet sich der Verkauf einer Wohnung vom Verkauf eines Hauses?

Beim Haus verkaufen Sie ein eigenständiges Objekt, beim Wohnungsverkauf zusätzlich einen Anteil an der Gemeinschaft. Deshalb kommen Teilungserklärung, Hausgeld, Protokolle, Erhaltungsrücklage und gegebenenfalls die Verwalterzustimmung hinzu.

Muss ich einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer übergeben. Bestimmte Energiekennwerte gehören schon in die Anzeige.

Fazit

Der Verkauf einer Eigentumswohnung gelingt, wenn Sie die WEG-Besonderheiten von Anfang an mitdenken. Beschaffen Sie Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und den Nachweis der Erhaltungsrücklage frühzeitig, klären Sie eine mögliche Verwalterzustimmung und setzen Sie einen realistischen Preis an. Wer diese Punkte sauber vorbereitet, verkauft schneller, sicherer und zu einem besseren Preis.