El capital propio es la cantidad que aporta con sus propios recursos para la compra de un inmueble: todo lo que no se financia mediante un crédito. La cantidad que debería aportar no solo determina si el banco le concede un préstamo, sino también a qué tipo de interés. La regla general es: como mínimo, los gastos adicionales de la compra; mejor, entre el 20 y el 30 por ciento del precio de compra. Le mostramos cuánto necesita realmente, cómo influye el capital propio en su interés y qué errores debería evitar.
¿Qué se considera capital propio?
Se considera capital propio cualquier patrimonio del que disponga de inmediato y sin solicitar un nuevo crédito. Esto incluye más de lo que muchos piensan:
- Saldos bancarios: cuenta corriente, depósitos a la vista y a plazo fijo, cuentas de ahorro y certificados de ahorro
- Valores: acciones, fondos y ETF que pueda vender
- Ahorros de un contrato de ahorro para la vivienda: la parte ya ahorrada de un contrato de este tipo
- Un terreno existente: un terreno edificable libre de cargas se contabiliza como capital propio
- Trabajo propio: la llamada «hipoteca muscular»: trabajos que realiza usted mismo y que el banco reconoce como capital propio ficticio
- Préstamos privados y donaciones: préstamos sin intereses o donaciones de familiares, siempre que no tengan que devolverse
En cambio, no se consideran capital propio los créditos vigentes, un descubierto o el patrimonio que debería conservar necesariamente como reserva de emergencia. Como colchón de seguridad se consideran entre tres y seis salarios netos mensuales, que no debería destinar a la financiación.
¿Cuánto capital propio es necesario? Las reglas generales
No existe una única cifra, pero sí tres niveles claros de orientación. Cuanto mayor sea su capital propio, más económica y segura será la financiación:
- Mínimo absoluto: los gastos adicionales de la compra: Aproximadamente entre el 10 y el 15 por ciento del precio de compra se destina a impuestos, notaría y, en su caso, agencia inmobiliaria. El banco suele ser reacio a financiar estos costes, porque no crean un valor equivalente. Por ello, debería poder pagarlos de su propio bolsillo.
- Base sólida: el 20 por ciento del precio de compra más los gastos adicionales: De este modo, el importe de su préstamo disminuye notablemente y, por regla general, obtiene condiciones de interés considerablemente mejores.
- Cómodo: 30 por ciento o más: Quien aporta aproximadamente un tercio por cuenta propia paga los intereses más bajos, amortiza más rápido y dispone del mayor colchón por si el inmueble alguna vez vale menos de lo previsto.
Importante: comprar sin ningún capital propio solo es posible en Posible en casos excepcionales. Este caso especial – la llamada financiación completa – lo tratamos en una guía independiente. Para la mayoría de las compradoras y compradores, contar con un colchón sólido de capital propio es la opción más sensata.
Los gastos accesorios de la compra: su importe mínimo ineludible
¿Por qué son los gastos accesorios de la compra el límite inferior? Porque se suman al precio de compra y no generan valor de garantía hipotecaria. En 2026 se componen de tres partidas:
- Impuesto sobre la adquisición de inmuebles: El tipo legal es del 3,5 por ciento (§ 11 GrEStG), pero los estados federados lo fijan por su cuenta desde 2006. En 2026, el rango va del 3,5 por ciento en Baviera al 6,5 por ciento en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, el Sarre y Schleswig-Holstein.
- Gastos notariales y del registro de la propiedad: Se rigen de manera uniforme en todo el país por la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG) y ascienden conjuntamente a aproximadamente entre el 1,5 y el 2 por ciento del precio de compra.
- Comisión de la agencia inmobiliaria: Solo se aplica si interviene una agencia y suele situarse entre el 5 y el 7 por ciento, incluido el IVA. Desde diciembre de 2020, en la compra de una vivienda o una casa unifamiliar, compradores y vendedores suelen asumirla a partes iguales (§ 656c BGB).
En total, debería contar con aproximadamente entre el 9 y el 12 por ciento del precio de compra, y más si interviene una agencia. Un ejemplo de cálculo para un precio de compra de 400.000 euros en Renania del Norte-Westfalia:
- Impuesto sobre la adquisición de inmuebles (6,5 por ciento): 26.000 euros
- Notaría y registro de la propiedad (aproximadamente el 2 por ciento): 8.000 euros
- Subtotal sin agencia: 34.000 euros
- Comisión proporcional de la agencia (ejemplo: 3,57 por ciento): aproximadamente 14.300 euros
Sin agencia, aquí necesitaría, por tanto, al menos aproximadamente 34.000 euros de capital propio; con agencia, más bien 48.000 euros, y eso antes de que pueda imputar el primer euro al precio de compra.
Por qué un mayor capital propio reduce su interés
El factor decisivo se denomina relación préstamo-valor. Describe la relación entre el importe de su préstamo y el valor del inmueble. Cuanto menor sea este valor, menor será el riesgo para el banco y, por tanto, más bajo será su interés.
Los bancos trabajan con umbrales. Hasta una relación préstamo-valor de aproximadamente el 60 por ciento, obtendrá las mejores condiciones. Con el 80 por ciento resulta algo más caro; a partir del 90 por ciento, el recargo sobre el interés aumenta considerablemente. Como referencia: a principios de julio de 2026, los intereses hipotecarios para tipos fijos a diez años suelen situarse entre 3,3 y 4,0 por ciento, durante veinte años alrededor del 3,7 al 4,3 por ciento. Dentro de este margen, sus fondos propios también determinan si se sitúa en el extremo inferior o superior.
Así repercute esto en un precio de compra de 400.000 euros si paga los gastos adicionales por separado con fondos propios:
- 10 por ciento de fondos propios (40.000 euros): préstamo de 360.000 euros, relación préstamo-valor de alrededor del 90 por ciento – interés más alto
- 20 por ciento de fondos propios (80.000 euros): préstamo de 320.000 euros, relación préstamo-valor de alrededor del 80 por ciento – interés sólido
- 30 por ciento de fondos propios (120.000 euros): préstamo de 280.000 euros, relación préstamo-valor de alrededor del 70 por ciento – interés más favorable
Un tipo de interés solo 0,3 puntos porcentuales mejor permite ahorrar alrededor de 900 euros de intereses al año en un préstamo de 300.000 euros; durante todo el periodo de fijación del tipo, esto suma una cantidad de cinco cifras.
Ventajas y desventajas de contar con muchos fondos propios
Contar con más fondos propios casi siempre es positivo, pero invertirlo todo rara vez es sensato. Sopese lo siguiente:
- Ventaja – menor interés: Una menor relación préstamo-valor se traduce en condiciones notablemente mejores.
- Ventaja – cuota más pequeña y plazo más corto: Pide menos prestado, amortiza más rápido y queda libre de deudas antes.
- Ventaja – mayor seguridad: Si el valor del inmueble disminuye, no entrará tan rápidamente en una situación de financiación insuficiente.
- Desventaja – liquidez inmovilizada: Quien emplea todo su patrimonio no dispone de reservas para reparaciones, mudanzas o gastos imprevistos.
- Desventaja – periodo de ahorro más largo: Quien ahorra demasiado tiempo para alcanzar la proporción perfecta puede perder oportunidades de compra favorables o seguir pagando alquiler.
La clave está en el equilibrio: tantos fondos propios como sea razonable, pero siempre con un colchón para emergencias.
Preguntas frecuentes sobre los fondos propios al comprar un inmueble
¿Cuántos fondos propios necesito como mínimo?
Como límite inferior absoluto, debería poder pagar con recursos propios los gastos adicionales de la compra: impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, notaría, registro de la propiedad y, en su caso, agencia inmobiliaria. Según el estado federado y la participación de una agencia, representan alrededor del 9 al 15 por ciento del precio de compra. Además, se recomienda contar con al menos un 20 por ciento del precio de compra.
¿Puedo comprar sin fondos propios?
En principio, sí; esto se denomina financiación total. Sin embargo, es más cara, porque el banco asume un riesgo mayor sin fondos propios y aplica un recargo correspondiente al tipo de interés. Además, los bancos suelen exigir entonces unos ingresos elevados y seguros. Para la mayoría de los compradores, un colchón sólido de fondos propios es la opción más económica y un camino más seguro.
¿Cuenta el trabajo propio como capital propio?
Sí, dentro de ciertos límites. Muchos bancos reconocen los trabajos artesanales que usted realiza personalmente durante la construcción o la rehabilitación como la llamada hipoteca de esfuerzo propio, normalmente hasta aproximadamente el 10 al 15 por ciento del coste total de la obra. El requisito es que pueda realizar los trabajos de forma realista y profesional.
¿Cuánto influye el capital propio en el interés?
Mucho. Entre una financiación con un 90 por ciento de relación préstamo-valor y otra con un 60 por ciento puede haber varias décimas de punto porcentual. En préstamos de mayor cuantía, esto supone rápidamente un ahorro de intereses de varios cientos o incluso más de mil euros al año.
¿Debería utilizar todos mis ahorros?
No. Mantenga siempre una reserva equivalente a aproximadamente entre tres y seis salarios netos mensuales. Después de la compra suelen surgir otros gastos: mudanza, renovación, muebles nuevos o reparaciones imprevistas. Quien no dispone aquí de un colchón debe recurrir a costosas financiaciones adicionales.
Conclusión: el equilibrio adecuado es decisivo
La cantidad de capital propio que realmente necesita depende de su situación, pero las pautas son claras. Los gastos adicionales de compra son el mínimo absoluto; entre el 20 y el 30 por ciento del precio de compra constituye una base sólida para obtener buenos intereses. Cada euro adicional de capital propio reduce su relación préstamo-valor, sus intereses y su cuota mensual. Aun así, no debe excederse: siempre debe mantener en su cuenta un fondo de emergencia equivalente a varios salarios mensuales, en lugar de invertirlo todo en el inmueble. Quien encuentra este equilibrio financia en mejores condiciones, duerme más tranquilo y conserva margen financiero incluso después de la compra.