Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel braucht man wirklich?

Eigenkapital ist der Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln zum Immobilienkauf beisteuern – alles, was nicht über einen Kredit finanziert wird. Wie viel davon Sie mitbringen sollten, entscheidet nicht nur darüber, ob die Bank Ihnen ein Darlehen gewährt, sondern auch, zu welchem Zinssatz. Die Faustregel lautet: mindestens die Kaufnebenkosten, besser 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Wir zeigen Ihnen, wie viel Sie wirklich brauchen, wie Eigenkapital Ihren Zins beeinflusst und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Was zählt als Eigenkapital?

Als Eigenkapital gilt jedes Vermögen, das Ihnen sofort und ohne neuen Kredit zur Verfügung steht. Dazu gehört mehr, als viele denken:

• Bankguthaben: Girokonto, Tages- und Festgeld, Spar- und Sparbriefe
• Wertpapiere: Aktien, Fonds und ETFs, die Sie verkaufen können
• Bausparguthaben: der bereits angesparte Teil eines Bausparvertrags
• Ein vorhandenes Grundstück: ein unbelastetes Baugrundstück wird wie Eigenkapital angerechnet
• Eigenleistung: die sogenannte Muskelhypothek – Arbeiten, die Sie selbst erbringen und die die Bank als fiktives Eigenkapital anerkennt
• Privatdarlehen und Schenkungen: zinslose Darlehen oder Schenkungen von Verwandten, sofern sie nicht zurückgezahlt werden müssen

Nicht als Eigenkapital zählen dagegen laufende Kredite, ein Dispo oder Vermögen, das Sie als Notreserve unbedingt behalten sollten. Als Sicherheitspolster gelten drei bis sechs Nettomonatsgehälter, die Sie nicht in die Finanzierung stecken.

Wie viel Eigenkapital ist nötig? Die Faustregeln

Es gibt nicht die eine Zahl, aber drei klare Orientierungsstufen. Je höher Ihr Eigenkapital, desto günstiger und sicherer die Finanzierung:

• Absolutes Minimum – die Kaufnebenkosten: Rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises fließen in Steuer, Notar und gegebenenfalls Makler. Diese Kosten finanziert die Bank ungern mit, weil sie keinen Gegenwert schaffen. Sie sollten sie deshalb aus eigener Tasche zahlen können.
• Solide Basis – 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten: Damit sinkt Ihre Darlehenssumme spürbar, und Sie erhalten in der Regel deutlich bessere Zinskonditionen.
• Komfortabel – 30 Prozent und mehr: Wer rund ein Drittel selbst beisteuert, zahlt die niedrigsten Zinsen, tilgt schneller und hat den größten Puffer, falls die Immobilie einmal weniger wert ist als gedacht.

Wichtig: Ganz ohne Eigenkapital ist ein Kauf nur in Ausnahmefällen möglich. Diesen Sonderfall – die sogenannte Vollfinanzierung – behandeln wir in einem eigenen Ratgeber. Für die meisten Käuferinnen und Käufer ist ein solides Eigenkapitalpolster der sinnvollere Weg.

Die Kaufnebenkosten: Ihr harter Mindestbetrag

Warum sind die Kaufnebenkosten die untere Grenze? Weil sie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und keinen Beleihungswert schaffen. Sie setzen sich 2026 aus drei Posten zusammen:

• Grunderwerbsteuer: Der gesetzliche Satz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), doch die Bundesländer legen ihn seit 2006 selbst fest. Die Spanne reicht 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein.
• Notar- und Grundbuchkosten: Sie richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen zusammen bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Sie fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist, und liegt üblicherweise bei 5 bis 7 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Seit Dezember 2020 tragen Käufer und Verkäufer sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in der Regel je zur Hälfte (§ 656c BGB).

In der Summe sollten Sie mit rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen, mit Makler auch mehr. Ein Rechenbeispiel für 400.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen:

• Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent): 26.000 Euro
• Notar und Grundbuch (rund 2 Prozent): 8.000 Euro
• Zwischensumme ohne Makler: 34.000 Euro
• anteilige Maklerprovision (Beispiel 3,57 Prozent): rund 14.300 Euro

Ohne Makler brauchen Sie hier also mindestens rund 34.000 Euro Eigenkapital, mit Makler eher 48.000 Euro – und das, bevor Sie den ersten Euro auf den Kaufpreis anrechnen.

Warum mehr Eigenkapital Ihren Zins senkt

Der entscheidende Hebel heißt Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis zwischen Ihrer Darlehenssumme und dem Wert der Immobilie. Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto günstiger Ihr Zins.

Banken arbeiten dabei mit Schwellen. Bis zu einem Beleihungsauslauf von etwa 60 Prozent erhalten Sie die besten Konditionen. Bei 80 Prozent wird es etwas teurer, ab 90 Prozent und mehr steigt der Zinsaufschlag deutlich. Zum Vergleich: Anfang Juli 2026 liegen die Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen meist zwischen 3,3 und 4,0 Prozent, für zwanzig Jahre bei etwa 3,7 bis 4,3 Prozent. Innerhalb dieser Spanne entscheidet Ihr Eigenkapital mit, ob Sie am unteren oder oberen Rand landen.

So wirkt sich das bei 400.000 Euro Kaufpreis aus, wenn Sie die Nebenkosten separat aus Eigenkapital zahlen:

• 10 Prozent Eigenkapital (40.000 Euro): Darlehen 360.000 Euro, Beleihungsauslauf rund 90 Prozent – höherer Zins
• 20 Prozent Eigenkapital (80.000 Euro): Darlehen 320.000 Euro, Beleihungsauslauf rund 80 Prozent – solider Zins
• 30 Prozent Eigenkapital (120.000 Euro): Darlehen 280.000 Euro, Beleihungsauslauf rund 70 Prozent – günstiger Zins

Schon ein um 0,3 Prozentpunkte besserer Zinssatz spart bei einem Darlehen von 300.000 Euro rund 900 Euro Zinsen pro Jahr – über die gesamte Zinsbindung summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag.

Vorteile und Nachteile von viel Eigenkapital

Mehr Eigenkapital ist fast immer gut – aber alles hineinzustecken ist selten klug. Wägen Sie ab:

• Vorteil – niedrigerer Zins: Ein geringerer Beleihungsauslauf bringt spürbar bessere Konditionen.
• Vorteil – kleinere Rate und kürzere Laufzeit: Sie leihen weniger, tilgen schneller und sind früher schuldenfrei.
• Vorteil – mehr Sicherheit: Sinkt der Immobilienwert, geraten Sie nicht so schnell in eine Unterdeckung.
• Nachteil – gebundene Liquidität: Wer sein gesamtes Vermögen einsetzt, hat keine Reserve für Reparaturen, Umzug oder unerwartete Ausgaben.
• Nachteil – längere Ansparzeit: Wer zu lange auf die perfekte Quote spart, verpasst womöglich günstige Kaufgelegenheiten oder zahlt weiter Miete.

Die Kunst liegt in der Balance: so viel Eigenkapital wie sinnvoll, aber immer mit einem Notgroschen im Rücken.

FAQ zum Eigenkapital beim Immobilienkauf

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Als absolute Untergrenze sollten Sie die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – aus eigenen Mitteln zahlen können. Das sind je nach Bundesland und Maklerbeteiligung rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Empfehlenswert sind zusätzlich mindestens 20 Prozent auf den Kaufpreis.

Kann ich ganz ohne Eigenkapital kaufen?

Grundsätzlich ja, das nennt sich Vollfinanzierung. Sie ist aber teurer, weil die Bank ohne Eigenkapital ein höheres Risiko trägt und den Zins entsprechend aufschlägt. Zudem verlangen Banken dann meist ein sicheres, hohes Einkommen. Für die meisten Käufer ist ein solides Eigenkapitalpolster der günstigere und sicherere Weg.

Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?

Ja, in Grenzen. Handwerkliche Arbeiten, die Sie beim Bau oder der Sanierung selbst übernehmen, erkennen viele Banken als sogenannte Muskelhypothek an – üblicherweise bis zu einer Höhe von etwa 10 bis 15 Prozent der Bausumme. Voraussetzung ist, dass Sie die Arbeiten realistisch und fachgerecht leisten können.

Wie stark wirkt sich Eigenkapital auf den Zins aus?

Deutlich. Zwischen einer Finanzierung mit 90 Prozent Beleihungsauslauf und einer mit 60 Prozent können mehrere Zehntel Prozentpunkte liegen. Bei größeren Darlehenssummen bedeutet das schnell mehrere Hundert bis über Tausend Euro Zinsersparnis pro Jahr.

Sollte ich mein gesamtes Erspartes einsetzen?

Nein. Behalten Sie stets eine Reserve von etwa drei bis sechs Nettomonatsgehältern zurück. Nach dem Kauf fallen erfahrungsgemäß weitere Kosten an – Umzug, Renovierung, neue Möbel oder unerwartete Reparaturen. Wer hier keinen Puffer hat, muss teure Nachfinanzierungen aufnehmen.

Fazit: Die richtige Balance entscheidet

Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, hängt von Ihrer Situation ab – doch die Leitplanken sind klar. Die Kaufnebenkosten sind das absolute Minimum, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises die solide Basis für gute Zinsen. Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital senkt Ihren Beleihungsauslauf, Ihren Zins und Ihre monatliche Rate. Übertreiben sollten Sie es dennoch nicht: Ein Notgroschen von mehreren Monatsgehältern gehört immer aufs Konto, nicht in die Immobilie. Wer diese Balance findet, finanziert günstiger, schläft ruhiger und behält auch nach dem Kauf finanziellen Spielraum.