Власний капітал — це сума, яку ви вносите на купівлю нерухомості з власних коштів, тобто все, що не фінансується за рахунок кредиту. Скільки власних коштів вам слід мати, визначає не лише те, чи надасть банк вам кредит, а й розмір відсоткової ставки. Практичне правило таке: щонайменше витрати на купівлю, а краще — 20–30 відсотків ціни придбання. Ми покажемо, скільки вам насправді потрібно, як власний капітал впливає на відсоткову ставку та яких помилок слід уникати.
Що вважається власним капіталом?
Власним капіталом вважається будь-яке майно, доступне вам негайно й без залучення нового кредиту. До нього належить більше, ніж багато хто думає:
- Банківські кошти: поточний рахунок, кошти до запитання та строкові депозити, ощадні рахунки й ощадні сертифікати
- Цінні папери: акції, фонди та ETF, які ви можете продати
- Заощадження за договором будівельних заощаджень: уже накопичена частина такого договору
- Наявна земельна ділянка: вільна від обтяжень будівельна ділянка враховується як власний капітал
- Особистий внесок: так звана «іпотека м’язів» — роботи, які ви виконуєте самостійно і які банк визнає як умовний власний капітал
- Приватні позики та дарування: безвідсоткові позики або дарування від родичів, якщо їх не потрібно повертати
Натомість до власного капіталу не зараховуються поточні кредити, овердрафт або активи, які ви неодмінно маєте зберегти як резерв на непередбачені випадки. Фінансовою подушкою безпеки вважаються доходи за три–шість місяців після сплати податків, які ви не вкладаєте у фінансування.
Скільки власного капіталу потрібно? Практичні правила
Є не одна конкретна цифра, а три чіткі орієнтири. Що більший ваш власний капітал, то вигіднішим і безпечнішим є фінансування:
- Абсолютний мінімум — супутні витрати на купівлю: Приблизно 10–15 відсотків ціни придбання припадає на податки, послуги нотаріуса та, за потреби, комісію маклера. Банк неохоче фінансує ці витрати, оскільки вони не створюють матеріального еквівалента. Тому ви маєте бути спроможні оплатити їх із власної кишені.
- Надійна основа — 20 відсотків ціни придбання плюс супутні витрати: Це помітно зменшує суму кредиту, і зазвичай ви отримуєте значно вигідніші умови щодо відсоткової ставки.
- Комфортний рівень — 30 відсотків і більше: Той, хто вносить самостійно близько третини, сплачує найнижчі відсотки, швидше погашає кредит і має найбільший резерв на випадок, якщо нерухомість виявиться менш цінною, ніж очікувалося.
Важливо: купівля без жодного власного капіталу можлива лише в Можливо у виняткових випадках. Цей особливий випадок — так зване повне фінансування — ми розглядаємо в окремому посібнику. Для більшості покупчинь і покупців солідна фінансова подушка у вигляді власного капіталу є розумнішим шляхом.
Додаткові витрати на купівлю: ваш жорсткий мінімум
Чому додаткові витрати на купівлю є нижньою межею? Тому що вони виникають додатково до ціни купівлі й не створюють вартості застави. У 2026 році вони складаються з трьох статей:
- Податок на придбання нерухомості: Законодавча ставка становить 3,5 відсотка (§ 11 GrEStG), однак із 2006 року федеральні землі самостійно встановлюють її розмір. У 2026 році діапазон становить від 3,5 відсотка в Баварії до 6,5 відсотка в Бранденбурзі, Північному Рейні-Вестфалії, Саарі та Шлезвіг-Гольштейні.
- Витрати на нотаріуса та земельну книгу: Вони регулюються єдиним для всієї країни Законом про судові та нотаріальні витрати (GNotKG) і разом становлять приблизно 1,5–2 відсотка ціни купівлі.
- Комісія маклера: Вона стягується лише за участі маклера й зазвичай становить 5–7 відсотків, включно з ПДВ. Із грудня 2020 року покупці та продавці під час купівлі квартири або односімейного будинку, як правило, сплачують її порівну (§ 656c BGB).
Загалом слід розраховувати приблизно на 9–12 відсотків ціни купівлі, а за участі маклера — і більше. Приклад розрахунку для ціни купівлі 400.000 євро в Північному Рейні-Вестфалії:
- Податок на придбання нерухомості (6,5 відсотка): 26.000 євро
- Нотаріус і земельна книга (приблизно 2 відсотки): 8.000 євро
- Проміжна сума без маклера: 34.000 євро
- Частка комісії маклера (приклад: 3,57 відсотка): приблизно 14.300 євро
Отже, без маклера тут вам потрібно щонайменше приблизно 34.000 євро власного капіталу, а з маклером — радше 48.000 євро, і це ще до того, як ви зарахуєте перший євро в рахунок ціни купівлі.
Чому більший власний капітал знижує вашу процентну ставку
Вирішальний важіль називається коефіцієнтом кредитного навантаження. Він описує співвідношення між сумою вашого кредиту та вартістю нерухомості. Що нижче це значення, то менший ризик для банку — і то вигідніша ваша процентна ставка.
При цьому банки працюють із пороговими значеннями. За коефіцієнта кредитного навантаження приблизно до 60 відсотків ви отримуєте найкращі умови. За 80 відсотків стає дещо дорожче, а від 90 відсотків і вище надбавка до процентної ставки істотно зростає. Для порівняння: на початку липня 2026 року відсоткові ставки за іпотечними кредитами з десятирічною фіксацією зазвичай становлять від3,3 і 4,0 відсотка, на двадцять років — приблизно від 3,7 до 4,3 відсотка. У межах цього діапазону ваш власний капітал також визначає, чи опинитеся ви на нижній або верхній межі.
Ось як це виглядає за ціни купівлі 400 000 євро, якщо супутні витрати ви сплачуєте окремо з власного капіталу:
- 10 відсотків власного капіталу (40 000 євро): кредит 360 000 євро, коефіцієнт кредитування близько 90 відсотків — вища відсоткова ставка
- 20 відсотків власного капіталу (80 000 євро): кредит 320 000 євро, коефіцієнт кредитування близько 80 відсотків — стабільна відсоткова ставка
- 30 відсотків власного капіталу (120 000 євро): кредит 280 000 євро, коефіцієнт кредитування близько 70 відсотків — вигідніша відсоткова ставка
Навіть відсоткова ставка, нижча на 0,3 процентного пункту, за кредитом у 300 000 євро заощаджує близько 900 євро відсотків на рік — за весь період фіксації ставки це накопичується до п’ятизначної суми.
Переваги та недоліки великого власного капіталу
Більший власний капітал майже завжди є перевагою, але вкладати все до останнього рідко буває розумно. Зважте:
- Перевага — нижча відсоткова ставка: нижчий коефіцієнт кредитування забезпечує відчутно кращі умови.
- Перевага — менший платіж і коротший строк: ви позичаєте менше, швидше погашаєте кредит і раніше позбуваєтеся боргів.
- Перевага — більша безпека: якщо вартість нерухомості знизиться, ви не так швидко опинитеся в ситуації недостатнього забезпечення.
- Недолік — зв’язані кошти: той, хто використовує все своє майно, не має резерву на ремонт, переїзд або непередбачені витрати.
- Недолік — довший період накопичення: той, хто надто довго накопичує ідеальну частку, може пропустити вигідні можливості купівлі або й надалі сплачувати оренду.
Мистецтво полягає в балансі: стільки власного капіталу, скільки доцільно, але завжди із фінансовою подушкою безпеки.
FAQ про власний капітал під час купівлі нерухомості
Скільки власного капіталу мені потрібно щонайменше?
Як абсолютний мінімум ви повинні мати змогу сплатити власними коштами супутні витрати на купівлю — податок на придбання нерухомості, послуги нотаріуса, внесення до земельної книги та, за потреби, послуги маклера. Залежно від федеральної землі та участі маклера це становить приблизно 9–15 відсотків ціни купівлі. Додатково рекомендується мати щонайменше 20 відсотків від ціни купівлі.
Чи можу я купити нерухомість зовсім без власного капіталу?
Загалом так, це називається повним фінансуванням. Однак воно дорожче, оскільки банк без власного капіталу несе вищий ризик і відповідно підвищує відсоткову ставку. Крім того, банки зазвичай вимагають у такому разі стабільний високий дохід. Для більшості покупців надійний резерв власного капіталу є вигіднішим і безпечніший шлях.
Чи зараховується власна праця до власного капіталу?
Так, у певних межах. Багато банків визнають будівельні роботи, які ви самостійно виконуєте під час будівництва або санації, так званою «іпотекою власних м’язів» — зазвичай у розмірі до приблизно 10–15 відсотків від загальної вартості будівництва. Умовою є те, що ви можете виконати роботи реалістично та професійно.
Наскільки власний капітал впливає на відсоткову ставку?
Суттєво. Між фінансуванням із коефіцієнтом кредитування 90 відсотків і фінансуванням із коефіцієнтом 60 відсотків може бути різниця в кілька десятих процентного пункту. За великих сум кредиту це швидко означає економію на відсотках у кілька сотень і навіть понад тисячу євро на рік.
Чи варто використовувати всі свої заощадження?
Ні. Завжди залишайте резерв приблизно у розмірі трьох–шести чистих місячних зарплат. Після купівлі, як свідчить досвід, виникають додаткові витрати — переїзд, ремонт, нові меблі або непередбачені ремонтні роботи. Той, хто не має фінансової подушки, змушений брати дорогі додаткові кредити.
Висновок: вирішальним є правильний баланс
Скільки власного капіталу вам насправді потрібно, залежить від вашої ситуації — проте основні орієнтири зрозумілі. Додаткові витрати на купівлю є абсолютним мінімумом, а 20–30 відсотків від ціни купівлі — надійною основою для вигідних відсоткових ставок. Кожен додатковий євро власного капіталу зменшує коефіцієнт кредитування, відсоткову ставку та щомісячний платіж. Однак не варто переборщувати: резерв на кілька місячних зарплат завжди має залишатися на рахунку, а не вкладатися в нерухомість. Хто знаходить цей баланс, той фінансує вигідніше, спить спокійніше й зберігає фінансовий простір навіть після купівлі.