Собственный капитал — это сумма, которую вы вкладываете в покупку недвижимости из собственных средств, то есть всё, что не финансируется за счёт кредита. От того, сколько средств вы внесёте, зависит не только то, выдаст ли банк вам кредит, но и размер процентной ставки. Общее правило: минимум — дополнительные расходы при покупке, лучше — 20–30 процентов от покупной цены. Мы расскажем, сколько вам действительно нужно, как собственный капитал влияет на процентную ставку и каких ошибок следует избегать.
Что считается собственным капиталом?
Собственным капиталом считаются любые активы, которые сразу доступны вам без оформления нового кредита. К ним относится больше, чем многие думают:
- Банковские средства: расчётный счёт, счета до востребования и срочные вклады, сберегательные счета и сберегательные сертификаты
- Ценные бумаги: акции, фонды и ETF, которые вы можете продать
- Накопления по договору строительных сбережений: уже накопленная часть такого договора
- Имеющийся земельный участок: незаложенный участок под застройку засчитывается как собственный капитал
- Личный труд: так называемая «мышечная ипотека» — работы, которые вы выполняете самостоятельно и которые банк признаёт условным собственным капиталом
- Частные займы и подарки: беспроцентные займы или подарки от родственников, если их не нужно возвращать
К собственному капиталу, напротив, не относятся действующие кредиты, овердрафт или активы, которые вы обязательно должны сохранить в качестве финансового резерва. В качестве подушки безопасности следует иметь от трёх до шести чистых месячных зарплат, не направляя их на финансирование.
Сколько собственного капитала необходимо? Основные правила
Единой цифры нет, однако существуют три чётких ориентира. Чем выше ваш собственный капитал, тем выгоднее и надёжнее финансирование:
- Абсолютный минимум — дополнительные расходы при покупке: около 10–15 процентов от покупной цены составляют налог, услуги нотариуса и, при необходимости, услуги маклера. Банк неохотно финансирует эти расходы, поскольку они не создают дополнительной стоимости. Поэтому вы должны иметь возможность оплатить их из собственных средств.
- Надёжная база — 20 процентов от покупной цены плюс дополнительные расходы: это заметно уменьшает сумму кредита, и обычно вы получаете значительно более выгодные условия по процентной ставке.
- Комфортный вариант — 30 процентов и более: тот, кто вносит около трети собственных средств, платит самые низкие проценты, быстрее погашает кредит и имеет наибольший резерв на случай, если недвижимость окажется дешевле, чем предполагалось.
Важно: покупка полностью без собственного капитала возможна только в В исключительных случаях это возможно. Этот особый случай — так называемое полное финансирование — мы рассматриваем в отдельном руководстве. Для большинства покупательниц и покупателей более разумным путем является солидная подушка собственного капитала.
Дополнительные расходы при покупке: ваш жесткий минимум
Почему дополнительные расходы при покупке являются нижней границей? Потому что они возникают сверх покупной цены и не создают залоговой стоимости. В 2026 году они состоят из трех статей:
- Налог на приобретение недвижимости: Законодательная ставка составляет 3,5 процента (§ 11 GrEStG), однако с 2006 года федеральные земли устанавливают ее самостоятельно. В 2026 году диапазон составляет от 3,5 процента в Баварии до 6,5 процента в Бранденбурге, Северном Рейне — Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне.
- Расходы на нотариуса и земельную книгу: Они единообразно регулируются по всей стране Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) и вместе составляют около 1,5–2 процентов покупной цены.
- Комиссия маклера: Она взимается только при участии маклера и обычно составляет 5–7 процентов с учетом НДС. С декабря 2020 года при покупке квартиры или отдельно стоящего дома покупатель и продавец, как правило, несут ее поровну (§ 656c BGB).
В общей сложности следует рассчитывать примерно на 9–12 процентов покупной цены, а с маклером — и больше. Пример расчета для покупной цены 400 000 евро в Северном Рейне — Вестфалии:
- Налог на приобретение недвижимости (6,5 процента): 26 000 евро
- Нотариус и земельная книга (около 2 процентов): 8 000 евро
- Промежуточная сумма без маклера: 34 000 евро
- Доля комиссии маклера (примерно 3,57 процента): около 14 300 евро
Без маклера вам здесь потребуется как минимум около 34 000 евро собственного капитала, а с маклером — скорее 48 000 евро, причем еще до того, как первый евро будет засчитан в счет покупной цены.
Почему больший собственный капитал снижает вашу процентную ставку
Решающим рычагом является коэффициент кредитования. Он описывает соотношение между суммой вашего кредита и стоимостью недвижимости. Чем ниже этот показатель, тем меньше риск для банка — и тем выгоднее ваша процентная ставка.
При этом банки работают с пороговыми значениями. При коэффициенте кредитования до примерно 60 процентов вы получаете лучшие условия. При 80 процентах становится несколько дороже, а начиная с 90 процентов и выше надбавка к процентной ставке заметно увеличивается. Для сравнения: в начале июля 2026 года процентные ставки по ипотечным кредитам с десятилетней фиксацией обычно находятся в диапазоне от3,3 и 4,0 процента, на двадцать лет — примерно от 3,7 до 4,3 процента. В пределах этого диапазона ваш собственный капитал также определяет, окажетесь ли вы у нижней или верхней границы.
Вот как это выглядит при цене покупки 400 000 евро, если дополнительные расходы вы оплачиваете отдельно из собственного капитала:
- 10 процентов собственного капитала (40 000 евро): кредит 360 000 евро, коэффициент кредитования около 90 процентов — более высокая процентная ставка
- 20 процентов собственного капитала (80 000 евро): кредит 320 000 евро, коэффициент кредитования около 80 процентов — солидная процентная ставка
- 30 процентов собственного капитала (120 000 евро): кредит 280 000 евро, коэффициент кредитования около 70 процентов — более выгодная процентная ставка
Уже процентная ставка, которая на 0,3 процентного пункта ниже, позволяет сэкономить около 900 евро процентов в год при кредите в 300 000 евро — за весь срок фиксации ставки эта сумма составит пятизначное число.
Преимущества и недостатки большого собственного капитала
Больший собственный капитал почти всегда является преимуществом, однако вкладывать все средства полностью редко бывает разумно. Взвесьте следующее:
- Преимущество — более низкая процентная ставка: меньший коэффициент кредитования заметно улучшает условия.
- Преимущество — меньший ежемесячный платеж и более короткий срок: вы занимаете меньше, быстрее погашаете кредит и раньше избавляетесь от долгов.
- Преимущество — больше безопасности: если стоимость недвижимости снизится, вы не так быстро окажетесь в ситуации недостаточного покрытия.
- Недостаток — связанная ликвидность: тот, кто использует все свои активы, не имеет резерва на ремонт, переезд или непредвиденные расходы.
- Недостаток — более длительный период накопления: тот, кто слишком долго копит на идеальную долю, может упустить выгодные возможности для покупки или продолжать платить аренду.
Искусство заключается в балансе: иметь столько собственного капитала, сколько разумно, но всегда располагать финансовой подушкой.
Часто задаваемые вопросы о собственном капитале при покупке недвижимости
Сколько собственного капитала мне необходимо минимум?
В качестве абсолютного минимума вы должны иметь возможность оплатить из собственных средств дополнительные расходы при покупке — налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса, внесение записи в земельную книгу и, при необходимости, услуги маклера. В зависимости от федеральной земли и участия маклера это составляет примерно 9–15 процентов от цены покупки. Кроме того, рекомендуется иметь не менее 20 процентов от цены покупки.
Могу ли я купить недвижимость вообще без собственного капитала?
В принципе, да — это называется полным финансированием. Однако оно обходится дороже, поскольку банк несет больший риск без собственного капитала и соответственно повышает процентную ставку. Кроме того, банки в таком случае обычно требуют стабильный высокий доход. Для большинства покупателей надежный запас собственного капитала является более выгодным и более безопасный путь.
Считается ли личный труд собственным капиталом?
Да, в определённых пределах. Многие банки признают строительные и ремонтные работы, которые вы выполняете самостоятельно, так называемой «мышечной ипотекой» — обычно в размере до 10–15 процентов от общей стоимости строительства. Условие: вы должны быть в состоянии выполнить работы реалистично и профессионально.
Насколько собственный капитал влияет на процентную ставку?
Значительно. Между финансированием с коэффициентом кредитного плеча 90 процентов и финансированием с коэффициентом 60 процентов может быть разница в несколько десятых процентного пункта. При крупных суммах кредита это быстро означает экономию на процентах от нескольких сотен до более чем тысячи евро в год.
Стоит ли использовать все свои сбережения?
Нет. Всегда оставляйте резерв примерно в размере трёх–шести чистых месячных зарплат. После покупки, как правило, возникают дополнительные расходы — переезд, ремонт, новая мебель или непредвиденный ремонт. Если у вас нет финансовой подушки, придётся брать дорогостоящее дополнительное финансирование.
Итог: решает правильный баланс
Сколько собственного капитала вам действительно нужно, зависит от вашей ситуации, однако основные ориентиры ясны. Дополнительные расходы при покупке — абсолютный минимум, а 20–30 процентов от покупной цены — надёжная основа для выгодных процентных ставок. Каждый дополнительный евро собственного капитала снижает коэффициент кредитного плеча, процентную ставку и ежемесячный платёж. Тем не менее не стоит переусердствовать: резерв на несколько месячных зарплат всегда должен оставаться на счёте, а не вкладываться в недвижимость. Тот, кто находит этот баланс, финансирует покупку дешевле, спит спокойнее и сохраняет финансовую свободу и после покупки.