जो व्यक्ति हैम्बर्ग में कोई संपत्ति खरीदता है, उसे 1 जनवरी 2023 से 5.5 प्रतिशत रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स देना पड़ता है – इससे पहले यह 4.5 प्रतिशत था। हैम्बर्ग की ऊँची खरीद कीमतों में यह एक प्रतिशत अंक जल्दी ही कई हजार यूरो का अंतर पैदा कर देता है। हम आपको समझाते हैं कि आज टैक्स की सटीक राशि कितनी है, आप इसकी गणना कैसे कर सकते हैं और किन तरीकों से कानूनी रूप से बचत कर सकते हैं।
2026 में हैम्बर्ग में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कितना है?
हैम्बर्ग में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स की दर प्रतिफल की 5.5 प्रतिशत है – आम तौर पर यानी खरीद अनुबंध में सहमत खरीद मूल्य की। यह दर 1 जनवरी 2023 से अपरिवर्तित है और इस तरह जर्मनी के मध्य स्तर पर है।
2022 के अंत तक हैम्बर्ग में यह दर 4.5 प्रतिशत थी। 2022/2023 के वर्ष परिवर्तन पर शहर ने इसे एक प्रतिशत अंक बढ़ाकर 5.5 प्रतिशत कर दिया। इसमें केवल अनुबंध पर हस्ताक्षर की तारीख निर्णायक नहीं होती, बल्कि कर योग्य अधिग्रहण-लेनदेन का समय महत्वपूर्ण होता है – जो व्यक्ति 2026 में खरीदता है, वह हर स्थिति में 5.5 प्रतिशत भुगतान करेगा।
हैम्बर्ग अपनी कर दर निर्धारित क्यों कर सकता है?
रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स को संघीय कानून के तहत रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स अधिनियम में विनियमित किया गया है। वहाँ § 11 GrEStG में 3.5 प्रतिशत की मानक दर का उल्लेख है। हालांकि, यह तभी लागू होती है जब कोई संघीय राज्य अलग प्रावधान न करे।
2006 के संघवाद सुधार के बाद से राज्य अपनी रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स दर स्वयं निर्धारित कर सकते हैं (अनुच्छेद 105, पैराग्राफ 2a, वाक्य 2 मूल कानून)। हैम्बर्ग ने – लगभग सभी राज्यों की तरह – इस अधिकार का उपयोग किया है। आय पूरी तरह राज्य के बजट में जाती है; सीनेट ने 2023 में वृद्धि को अन्य बातों के अलावा जलवायु संरक्षण और शहरी विकास परियोजनाओं के वित्तपोषण से उचित ठहराया और प्रति वर्ष लगभग 130 मिलियन यूरो की अतिरिक्त आय का अनुमान लगाया।
तुलना के लिए: बवेरिया 3.5 प्रतिशत के साथ निचले स्तर पर है, जबकि नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड, श्लेस्विग-होल्स्टीन और ब्रांडेनबर्ग जैसे राज्य 6.5 प्रतिशत की देशव्यापी अधिकतम दर लेते हैं। इसलिए हैम्बर्ग की 5.5 प्रतिशत दर न तो पैमाने के ऊपरी छोर पर है, न निचले छोर पर।
हैम्बर्ग में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स की गणना इस प्रकार करें
सूत्र बेहद सरल है:
खरीद मूल्य × 5.5 % = रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स
हैम्बर्ग के सामान्य मूल्य स्तरों का एक गणना उदाहरण – 2026 के मध्य में कॉन्डोमिनियम का औसत प्रति वर्ग मीटर मूल्य, डेटा स्रोत के अनुसार, लगभग 6,000 से 6,900 यूरो था:
- 300.000 यूरो खरीद मूल्य → 16.500 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर
- 500.000 यूरो खरीद मूल्य → 27.500 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर
- 650.000 यूरो खरीद मूल्य → 35.750 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर
- 800.000 यूरो खरीद मूल्य → 44.000 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर
वृद्धि का एक प्रतिशत अंक स्पष्ट रूप से प्रभाव डालता है: 650.000 यूरो के खरीद मूल्य पर खरीदार आज पहले के 29.250 यूरो के बजाय 35.750 यूरो का भुगतान करते हैं – केवल 4,5 से 5,5 प्रतिशत की वृद्धि के कारण 6.500 यूरो का अंतर।
महत्वपूर्ण: संपत्ति हस्तांतरण कर खरीद से जुड़ी कई अतिरिक्त लागतों में से केवल एक है। इसके अलावा, नोटरी और भूमि रजिस्टर की लागत कुल मिलाकर लगभग 1,5 से 2 प्रतिशत होती है तथा – यदि शामिल किया गया हो – तो रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन भी जुड़ता है। कुल मिलाकर, हैम्बर्ग में आपको खरीद मूल्य की लगभग 7 से 10 प्रतिशत अतिरिक्त लागतों का अनुमान लगाना चाहिए।
संपत्ति हस्तांतरण कर कौन और कब चुकाता है?
कानूनी रूप से खरीदार और विक्रेता संयुक्त रूप से कर के लिए संयुक्त देनदार होते हैं। हालांकि, लगभग सभी खरीद अनुबंधों में यह सहमति होती है कि खरीदार अकेले इसका भुगतान करेगा – हैम्बर्ग में भी यही प्रचलित है।
व्यवहार में प्रक्रिया इस प्रकार होती है:
- नोटरी खरीद अनुबंध को प्रमाणित करता है और प्रक्रिया की सूचना वित्त कार्यालय को देता है।
- यातायात कर और अचल संपत्ति वित्त कार्यालय – हैम्बर्ग में केंद्रीय रूप से जिम्मेदार – कर निर्धारण पत्र के माध्यम से कर निर्धारित करता है।
- कर, निर्धारण पत्र की सूचना दिए जाने के एक महीने बाद देय होता है।
- पूर्ण भुगतान के बाद वित्त कार्यालय आपत्ति-रहितता प्रमाणपत्र जारी करता है।
यह प्रमाणपत्र निर्णायक है: इसके बिना भूमि रजिस्टर कार्यालय खरीदार को नए मालिक के रूप में दर्ज नहीं करता। भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि होने पर ही स्वामित्व का हस्तांतरण पूरा होता है। प्रमाणन से लेकर कर निर्धारण पत्र तक आमतौर पर कुछ सप्ताह लगते हैं।
कौन-से अधिग्रहण कर से मुक्त हैं?
हर भूमि अधिग्रहण पर संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता। § 3 GrEStG में कई अपवाद दिए गए हैं, जिनमें शामिल हैं:
- ऐसे अधिग्रहण जिनका मूल्य 2.500 यूरो से अधिक नहीं है (न्यूनतम सीमा)
- विक्रेता के पति या पत्नी अथवा पंजीकृत जीवनसाथी द्वारा खरीद
- सीधी रेखा में रिश्तेदारों द्वारा अधिग्रहण, जैसे बच्चों द्वारा अपने माता-पिता से (सौतेले बच्चों को भी समान माना जाता है)
- विरासत या उपहार के संदर्भ में हस्तांतरण – यहां इसके बजाय विरासत या उपहार कर लागू होता है
- तलाक के बाद संपत्ति का बंटवारा
सावधान: 2.500 यूरो की सीमा वास्तविक न्यूनतम सीमा है, कर-मुक्त भत्ता नहीं। यदि इसे यदि सीमा पार हो जाती है, तो पूरी खरीद कीमत करयोग्य होती है – केवल सीमा से अधिक वाला हिस्सा नहीं।
2022 में सीनेट द्वारा की गई घोषणा के विपरीत, वर्तमान में हैम्बर्ग में युवा परिवारों या सामाजिक आवास निर्माण के लिए कोई 3.5 प्रतिशत की रियायती दर नहीं है। उपयोग के आधार पर ऐसा अंतर तभी संभव होगा, जब संघीय सरकार तथाकथित उद्घाटन खंड के माध्यम से राज्यों को इसके लिए उचित गुंजाइश प्रदान करे। इस संबंध में एक सुधार प्रस्ताव संघीय स्तर पर चर्चा में है, लेकिन 2026 तक लागू नहीं हुआ है। इसलिए हैम्बर्ग में सभी खरीद पर समान रूप से 5.5 प्रतिशत की दर लागू होती है।
रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स बचाना: कानूनी रूप से क्या संभव है
सामान्य संपत्ति खरीद में इस कर से पूरी तरह बचना संभव नहीं है। हालांकि, ये उपाय कर-निर्धारण आधार – अर्थात करयोग्य खरीद कीमत – को कम कर सकते हैं:
- चल संपत्ति की सूची अलग से दिखाएँ: साथ बेची गई निर्मित रसोई, फर्नीचर, सौना या शामियाना भूखंड का हिस्सा नहीं होते। यदि खरीद अनुबंध में उन्हें अलग से और वास्तविक मूल्य के साथ दर्शाया जाए, तो वे करयोग्य खरीद कीमत को कम करते हैं। कर कार्यालय उचित राशियों को स्वीकार करता है; हालांकि, बढ़ा-चढ़ाकर बताए गए मूल्य पर आपत्ति की जा सकती है।
- रखरखाव आरक्षित निधि घटाएँ: कॉन्डोमिनियम खरीदते समय पहले से जमा रखरखाव आरक्षित निधि का आनुपातिक हिस्सा भी हस्तांतरित होता है। यदि अनुबंध में इसे अलग से दर्शाया गया हो, तो इस हिस्से पर कोई रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स नहीं लगता।
- भूखंड और नए निर्माण को अलग रखें: यदि आप एक अविकसित भूखंड खरीदते हैं और मकान निर्माण का Auftrag कानूनी रूप से स्वतंत्र दूसरे अनुबंध में देते हैं, तो केवल भूखंड के मूल्य पर कर लगाया जाता है। इसके विपरीत, किसी बिल्डर के साथ एकीकृत अनुबंध होने पर कुल कीमत को आधार माना जाता है।
बाद की अतिरिक्त कर मांगों से बचने के लिए इन व्यवस्थाओं का समन्वय हमेशा नोटरी या कर सलाहकार के साथ करें।
हैम्बर्ग में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स संबंधी FAQ
हैम्बर्ग में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स ठीक कितना है?
यह खरीद कीमत का 5.5 प्रतिशत है और 1 जनवरी 2023 से इस दर पर लागू है। इससे पहले दर 4.5 प्रतिशत थी।
क्या रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स को कर में काटा जा सकता है?
स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति के मामले में नहीं। किराये पर दी गई संपत्ति में यह अधिग्रहण की अतिरिक्त लागतों में शामिल होता है और भवन के मूल्यह्रास के माध्यम से आनुपातिक रूप से कर में berücksichtigt किया जाता है।
क्या मैं रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स किस्तों में चुका सकता हूँ?
नहीं, यह एकमुश्त राशि के रूप में देय होता है – आम तौर पर कर निर्धारण की सूचना मिलने के एक महीने बाद। इसलिए अपनी वित्तीय योजना में इस राशि को इस प्रकार शामिल करें: इक्विटी घटक।
अगर मैं भुगतान न करूँ तो क्या होगा?
भुगतान के बिना वित्त कार्यालय क्लियरेंस प्रमाणपत्र जारी नहीं करता। इसके बिना भूमि रजिस्टर में कोई प्रविष्टि नहीं होती – स्वामित्व का हस्तांतरण पूरा नहीं होता।
अगर मेरा अनुबंध 2022 में हुआ था, तो क्या कम दर अभी भी लागू होगी?
निर्णायक कारक अधिग्रहण लेन-देन का समय है। 2022 में प्रभावी हुए अनुबंधों के लिए पुरानी 4.5 प्रतिशत दर लागू थी; इसके बाद के सभी अधिग्रहणों पर 5.5 प्रतिशत लागू है।
निष्कर्ष: स्पष्ट प्रभाव वाला एक प्रतिशत अंक
5.5 प्रतिशत के साथ हैम्बर्ग संघीय राज्यों के ठोस मध्य स्तर पर है – लेकिन हान्सीयाटिक शहर की ऊँची खरीद कीमतों के कारण कर जल्दी ही पाँच अंकों की राशि तक पहुँच जाता है। 4.5 से 5.5 प्रतिशत की वृद्धि से एक सामान्य अपार्टमेंट खरीद कई हजार यूरो महँगी हो जाती है। जो व्यक्ति कर को शुरू से ही खरीद की अतिरिक्त लागत के एक निश्चित हिस्से के रूप में शामिल करता है, कर-आधार को सही ढंग से निर्धारित करता है और साथ बेची गई वस्तुओं को सही तरीके से दर्शाता है, वह अपनी कुल लागतों पर नियंत्रण बनाए रखता है। हैम्बर्ग और पूरे जर्मनी में उपयुक्त ऑफ़र आपको TraumImmo की खोज के माध्यम से कभी भी मिल सकते हैं।