जो व्यक्ति निर्माण ऋण की अवधि पूरी होने से पहले अपनी अचल संपत्ति बेचता है, उसे लगभग हमेशा ऋण समय से पहले चुकाना पड़ता है – क्योंकि खरीदार भार-मुक्त संपत्ति लेना चाहता है। ब्याज-निर्धारण अवधि के दौरान इस समयपूर्व पुनर्भुगतान के लिए बैंक पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति मांगता है: यह उन ब्याजों का मुआवज़ा है, जो अनुबंध समय से पहले समाप्त होने के कारण बैंक को नहीं मिलते। हम आपको समझाते हैं कि बैंक यह क्षतिपूर्ति क्यों मांग सकता है, यह आम तौर पर कितनी होती है और किन मामलों में यह पूरी तरह समाप्त हो जाती है।
पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति क्या है?
पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति वह वित्तीय मुआवज़ा है, जिसे बैंक तब मांग सकता है, जब आप निश्चित देय ब्याज दर वाले ऋण को सहमत ब्याज-निर्धारण अवधि समाप्त होने से पहले चुका देते हैं। ऋण अनुबंध के साथ बैंक ने पूरी देय-ब्याज अवधि के लिए आपके ब्याज भुगतानों को सुनिश्चित किया है – यदि आप पहले भुगतान कर देते हैं, तो ये ब्याज बैंक को नहीं मिलते। तथाकथित ब्याज-हानि की भरपाई पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति करती है।
इस दावे का कानूनी आधार दो प्रावधान हैं: § 490 Absatz 2 BGB आपको, ऋणग्राही के रूप में, बंधक अधिकार द्वारा सुरक्षित अचल-संपत्ति ऋण को समय से पहले समाप्त करने का अधिकार देता है, यदि आपके „उचित हित" ऐसा आवश्यक बनाते हैं – कानून स्पष्ट रूप से गिरवी रखी गई वस्तु के „अन्य उपयोग" की आवश्यकता का उल्लेख करता है, अर्थात बिक्री। इसके बदले, आप बैंक को समयपूर्व समाप्ति से होने वाली उसकी क्षति का भुगतान करते हैं। § 502 BGB इस पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति को अधिक स्पष्ट करता है।
बिक्री के लिए महत्वपूर्ण: पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति भार-मुक्ति का लागत-परिणाम है, स्वयं विलोपन प्रक्रिया नहीं। खरीदार संपत्ति को किसी अन्य के भू-ऋण से मुक्त रूप में लेना चाहता है। भू-अभिलेख में दर्ज भू-ऋण को हटाने या भुगतान-योग्य बनाने के लिए उसके पीछे का ऋण चुकाया हुआ होना चाहिए – और ठीक यही समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति को जन्म देता है।
पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति कब लगती है?
निर्णायक बात देय ब्याज दर की स्थिरता अवधि है। पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति तभी लागू हो सकती है, जब पुनर्भुगतान के समय आपके ऋण पर अभी भी निश्चित देय ब्याज दर लागू हो। सामान्य कारण हैं:
- ब्याज-निर्धारण अवधि के भीतर संपत्ति की बिक्री, क्योंकि खरीदार भार-मुक्त हस्तांतरण की मांग करता है।
- समयपूर्व पूर्ण भुगतान, उदाहरण के लिए विरासत मिलने या किसी अन्य पूंजी निवेश की बिक्री के बाद।
- ऋण पुनर्वित्तकरण चालू ब्याज-निर्धारण अवधि के दौरान किसी अन्य बैंक में।
हर पुनर्भुगतान पर मुआवज़ा देना आवश्यक नहीं होता। अनुबंध में तय विशेष पुनर्भुगतान – अक्सर प्रति वर्ष ऋण राशि के 5 प्रतिशत तक – निःशुल्क होते हैं। और परिवर्तनीय ब्याज दर वाले ऋणों में कोई संरक्षित ब्याज आय नहीं होती: आप इन्हें § 489 Absatz 2 BGB के अनुसार तीन महीने की नोटिस अवधि के साथ कभी भी समाप्त कर सकते हैं, बिना कोई मुआवज़ा दिए।
समयपूर्व भुगतान मुआवज़ा कितना होता है?
रियल एस्टेट ऋणों के लिए कोई कानूनी ऊपरी सीमा नहीं है। § 502 BGB के तहत चुकाई गई राशि के 1 प्रतिशत या 0.5 प्रतिशत तक की सीमा स्पष्ट रूप से केवल सामान्य उपभोक्ता ऋणों, जैसे किस्त या कार ऋण, पर लागू होती है – भूमि-अधिकार द्वारा सुरक्षित अचल-संपत्ति उपभोक्ता ऋणों पर नहीं। इन मामलों में मुआवज़ा बैंक को हुए वास्तविक ब्याज नुकसान के आधार पर निर्धारित होता है।
बैंक इस नुकसान की गणना लगभग हमेशा तथाकथित एक्टिव-पैसिव पद्धति से करते हैं, जिसे संघीय सर्वोच्च न्यायालय ने मान्यता दी है (1 जुलाई 1997 का निर्णय, Az. XI ZR 267/96)। सरल रूप में यह इस प्रकार काम करती है:
- बैंक उन ब्याजों की गणना करता है, जो उसे ब्याज-निर्धारण अवधि समाप्त होने तक आपसे प्राप्त होने थे।
- इसके सामने वह राशि रखी जाती है, जो चुकाई गई रकम को पूंजी बाजार में सुरक्षित रूप से निवेश करने पर वह अर्जित करता – आमतौर पर उचित शेष अवधि वाले हाइपोथेकन-पफांडब्रिफ़ में।
- छूटे हुए ऋण ब्याज और कम पुनर्निवेश प्रतिफल के बीच का अंतर ब्याज नुकसान होता है।
एक मोटे अनुमान के रूप में: ब्याज-निर्धारण अवधि की शेष अवधि जितनी लंबी होगी और वर्तमान ब्याज स्तर आपके अनुबंधीय ब्याज से जितना अधिक नीचे होगा, मुआवज़ा उतना ही अधिक होगा। व्यवहार में यह जल्दी ही चार अंकों की मध्यम से लेकर पाँच अंकों तक की राशि हो सकता है। Verbraucherzentrale Bundesverband ने 733 गणनाओं के एक अध्ययन में पाया कि मांगी गई राशियां औसतन शेष ऋण का लगभग दस प्रतिशत थीं – और चार में से तीन से अधिक मामलों में बहुत अधिक निर्धारित की गई थीं।
इस सकल राशि में से बैंक को कई मदें घटानी होंगी, क्योंकि समयपूर्व पुनर्भुगतान से उसकी लागत और जोखिम बचते हैं:
- बची हुई जोखिम और प्रशासनिक लागतें: क्योंकि डिफॉल्ट जोखिम और प्रशासनिक खर्च समाप्त हो जाते हैं, इसलिए क्या इसके लिए उचित राशियाँ घटाई जानी चाहिए (संघीय सर्वोच्च न्यायालय, वाद संख्या XI ZR 267/96)।
- विशेष पुनर्भुगतान अधिकार: अनुबंध में सहमत विशेष पुनर्भुगतानों को इस प्रकार शामिल किया जाना चाहिए, मानो आपने उनका अधिकतम उपयोग किया हो – भले ही आपने ऐसा कभी न किया हो (संघीय सर्वोच्च न्यायालय, 19 जनवरी 2016 का निर्णय, वाद संख्या XI ZR 388/14)।
विशेष रूप से इन कटौतियों में कई संस्थान आपके नुकसान में गणना करते हैं। इसलिए उपभोक्ता केंद्र या किसी विशेषज्ञ वकील से गणना की जाँच करवाना लाभदायक हो सकता है।
पूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति कब समाप्त हो जाती है?
कई परिस्थितियों में बैंक कोई पूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति या प्रभावी पूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति की मांग नहीं कर सकते:
- दस वर्ष की ब्याज-बाध्यता के बाद: यदि आपकी निर्धारित ब्याज-दर की अवधि दस वर्ष से अधिक चलती है, तो आप § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB के अनुसार पूर्ण भुगतान के दस वर्ष बाद छह महीने की नोटिस अवधि के साथ ऋण रद्द कर सकते हैं – पूरी तरह निःशुल्क।
- परिवर्तनीय ब्याज दर: परिवर्तनीय ब्याज वाले ऋणों को कभी भी तीन महीने की नोटिस अवधि के साथ रद्द किया जा सकता है (§ 489 Absatz 2 BGB)।
- अनिवार्य जानकारी में त्रुटि: यदि आपके अनुबंध में अनुबंध अवधि, रद्द करने के अधिकार या पूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति की गणना के संबंध में अपर्याप्त जानकारी है, तो § 502 Absatz 2 BGB के अनुसार दावा समाप्त हो जाता है।
- बकाया ऋण बीमा से पुनर्भुगतान: यदि पुनर्भुगतान ऋण अनुबंध में सहमत बीमा से किया जाता है, तो क्षतिपूर्ति भी समाप्त हो जाती है (§ 502 Absatz 2 BGB)।
- ब्याज-बाध्यता की समाप्ति: निर्धारित ब्याज-दर की अवधि समाप्त होने के बाद पुनर्भुगतान हमेशा बिना क्षतिपूर्ति के होता है।
इसके अलावा, बैंक समय से पहले ऋण चुकाने को क्षतिपूर्ति से तभी जोड़ सकता है, जब § 490 BGB के अर्थ में कोई उचित हित मौजूद हो। अचल संपत्ति की बिक्री में आम तौर पर ऐसा ही होता है: बैंक को ऋण चुकाने पर सहमत होना पड़ता है, लेकिन इसके लिए उचित क्षतिपूर्ति मांग सकता है।
समय से पहले ऋण चुकाने के फायदे और नुकसान
पूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति के बावजूद बिक्री लाभदायक है या नहीं, अंततः यह गणना का प्रश्न है। आपको इन बिंदुओं पर विचार करना चाहिए:
- फायदा – तत्काल बिक्री: आप ब्याज-बाध्यता की अवधि समाप्त होने की प्रतीक्षा करने के बजाय अपनी अचल संपत्ति को तुरंत और भारमुक्त बेच सकते हैं।
- फायदा – आकर्षक संपत्ति: भारमुक्त हस्तांतरण आपके प्रस्ताव को खरीदारों और उनके वित्तपोषण करने वाले बैंक के लिए अधिक सरल बनाता है।
- फायदा – संभावित समायोजन: एक मजबूत बाज़ार में अधिक बिक्री मूल्य से क्षतिपूर्ति की भरपाई अधिक हो सकती है।
- नुकसान – उल्लेखनीय अतिरिक्त लागत: क्षतिपूर्ति कई दसियों हज़ार यूरो हो सकती है और आपकी बिक्री आय को काफी कम कर देती है।
- नुकसान – गणना का जोखिम: कई दावे बढ़ा-चढ़ाकर किए जाते हैं; जाँच के बिना संभव है कि आप बहुत अधिक भुगतान कर दें।
- नुकसान – कम गुंजाइश: जिसे जल्दी बिक्री करनी हो, वह तारीख को ब्याज-दर अवधि समाप्त होने तक मुश्किल से टाल सकता है।
समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति संबंधी FAQ
क्या मैं समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति से पूरी तरह बच सकता हूँ?
कई मामलों में हाँ। ब्याज-दर अवधि समाप्त होने या § 489 BGB की दस-वर्षीय अवधि पूरी होने तक प्रतीक्षा करें, परिवर्तनीय ऋण का उपयोग करें या खरीदार के साथ बाद में हस्तांतरण पर सहमति बनाएं। खरीदार द्वारा चल रहे ऋण को अपने ऊपर लेना या वित्तपोषण को किसी नई संपत्ति पर स्थानांतरित करना (Pfandtausch) भी क्षतिपूर्ति से बचा सकता है – बशर्ते आपका बैंक सहमत हो।
बैंक कितने समय तक क्षतिपूर्ति की गणना कर सकता है?
केवल निर्धारित ब्याज-दर अवधि की शेष अवधि के लिए। निर्णायक अवधि समयपूर्व भुगतान और उस अगले समय के बीच होती है, जब आप वैसे भी रद्द कर सकते थे या बिना ब्याज के भुगतान कर सकते थे – अर्थात अधिकतम ब्याज-दर अवधि का अंत या § 489 BGB के अनुसार दस-वर्षीय सीमा।
क्या गणना की जाँच करवाना लाभदायक है?
अक्सर हाँ। Verbraucherzentralen के अध्ययनों से पता चलता है कि माँगी गई क्षतिपूर्ति का बड़ा हिस्सा बहुत अधिक निर्धारित किया जाता है। Verbraucherzentrale या किसी विशेषज्ञ वकील द्वारा जाँच की लागत संभावित वापसी की तुलना में आमतौर पर कम होती है।
यदि मुझे बेचना पड़े, तो क्या मुझे क्षतिपूर्ति देनी होगी?
मूलतः हाँ, जब तक ब्याज-दर अवधि चल रही हो और कोई अपवर्जन कारण लागू न हो। बिक्री के मामले में वैध हित मौजूद होता है, इसलिए बैंक को ऋण-निपटान की अनुमति देनी होगी – बदले में वह समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति की माँग कर सकता है।
क्या समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति कर में कटौती योग्य है?
स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति के मामले में आमतौर पर नहीं। यदि आप किराये पर दी गई संपत्ति बेचते हैं, तो कुछ परिस्थितियों में क्षतिपूर्ति को Werbungskosten के रूप में या बिक्री के संदर्भ में ध्यान में रखा जा सकता है। प्रत्येक मामले में अपने कर सलाहकार से स्पष्ट करें।
निष्कर्ष: बिक्री से पहले सटीक गणना करें
समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति उस कीमत के समान है जो आपको ब्याज-दर अवधि समाप्त होने से पहले अपना ऋण चुकाने के लिए देनी पड़ती है – और इस प्रकार बिक्री के समय भार-मुक्त संपत्ति सौंपने पर आवश्यक लागत परिणाम है। क्योंकि रियल एस्टेट ऋणों के लिए कोई कानूनी ऊपरी सीमा नहीं है, इसलिए राशि काफी अधिक हो सकती है। इसलिए बिक्री से पहले तीन बातें जाँचें: क्या अभी भी कोई ब्याज-बाध्यता अवधि चल रही है, क्या दस-वर्षीय अवधि जैसे किसी अपवर्जन का कारण लागू होता है, और क्या बैंक की गणना सही है। जो व्यक्ति इन बिंदुओं को स्पष्ट कर लेता है, वह वास्तविक शुद्ध आय को स्पष्ट रूप से ध्यान में रखते हुए बिक्री करता है।