Тот, кто продаёт свою недвижимость, пока строительный кредит ещё действует, почти всегда должен досрочно погасить кредит — ведь покупатель хочет принять недвижимость без обременений. За это досрочное погашение в период действия фиксированной процентной ставки банк требует компенсацию за досрочное погашение: возмещение процентов, которые он теряет из-за досрочного окончания договора. Мы объясним, почему банк вправе требовать эту компенсацию, каков её типичный размер и в каких случаях она полностью отпадает.
Что такое компенсация за досрочное погашение?
Компенсация за досрочное погашение — это финансовое возмещение, которое банк вправе потребовать, если вы погашаете кредит с фиксированной номинальной процентной ставкой до окончания согласованного периода фиксации ставки. Кредитным договором банк обеспечил получение ваших процентных платежей в течение всего периода действия фиксированной ставки — если вы погашаете кредит раньше, он теряет эти проценты. Компенсация за досрочное погашение возмещает так называемый процентный ущерб.
Юридическим основанием требования служат два положения: § 490, абзац 2 Гражданского уложения Германии предоставляет вам как заёмщику право досрочно расторгнуть обеспеченный залогом недвижимости кредит, если этого требуют ваши «обоснованные интересы» — закон прямо называет необходимость «иного использования» заложенного имущества, то есть его продажи. Взамен вы обязаны возместить банку ущерб, возникший в результате досрочного расторжения. § 502 Гражданского уложения Германии конкретизирует эту компенсацию за досрочное погашение.
Важно при продаже: компенсация за досрочное погашение является следствием расходов по освобождению от обременений, а не самой процедурой удаления записи. Покупатель хочет принять недвижимость свободной от чужих земельных залогов. Чтобы земельный залог, зарегистрированный в поземельной книге, мог быть удалён или подготовлен к погашению, обеспеченный им кредит должен быть погашен — и именно это досрочное погашение вызывает начисление компенсации.
Когда возникает компенсация за досрочное погашение?
Решающим фактором является период фиксации номинальной процентной ставки. Компенсация за досрочное погашение возможна только в том случае, если на момент погашения по вашему кредиту ещё действует фиксированная номинальная процентная ставка. Типичные причины:
- Продажа недвижимости в период действия фиксированной ставки, поскольку покупатель требует передачи без обременений.
- Досрочная Полное погашение, например после получения наследства или продажи другого капиталовложения.
- Рефинансирование в другом банке в течение действующего периода фиксации процентной ставки.
Не каждое досрочное погашение облагается компенсацией. Договорные досрочные погашения — часто до 5 процентов суммы кредита в год — осуществляются бесплатно. А по кредитам с изменяемой (плавающей) процентной ставкой защищённого процентного дохода нет: такой кредит можно в любое время расторгнуть с уведомлением за три месяца согласно § 489, абзацу 2 ГГУ, не выплачивая компенсацию.
Каков размер компенсации за досрочное погашение?
Для ипотечных кредитов не существует установленного законом верхнего предела. Ограничение в размере 1 процента либо 0,5 процента возвращённой суммы согласно § 502 ГГУ прямо распространяется только на обычные потребительские кредиты, такие как кредиты на покупку автомобиля или кредиты с погашением частями, — но не на обеспеченные залогом недвижимости потребительские кредиты на недвижимость. По таким кредитам компенсация рассчитывается исходя из фактического процентного ущерба банка.
Банки почти всегда рассчитывают этот ущерб по так называемому методу «активы — пассивы», признанному Федеральным верховным судом Германии (решение от 1 июля 1997 года, дело № XI ZR 267/96). В упрощённом виде он работает следующим образом:
- Банк определяет проценты, которые он ещё получил бы от вас до окончания периода фиксации процентной ставки.
- Затем он сопоставляет их с доходом, который получил бы, если бы надёжно инвестировал возвращённую сумму на рынке капитала — обычно в ипотечные закладные с соответствующим оставшимся сроком.
- Разница между неполученным процентным доходом по кредиту и более низкой доходностью повторного инвестирования составляет процентный ущерб.
В качестве общего ориентира действует следующее правило: чем дольше оставшийся срок фиксации процентной ставки и чем сильнее текущий уровень процентных ставок ниже ставки по вашему договору, тем выше размер компенсации. На практике она быстро достигает суммы от нескольких тысяч до десятков тысяч евро. Федеральное объединение центров защиты прав потребителей в исследовании 733 расчётов установило, что запрошенные суммы в среднем составляли около десяти процентов остатка долга — и более чем в трёх четвертях случаев были завышены.
Из этой исходной суммы банк должен вычесть несколько позиций, поскольку досрочное погашение позволяет ему сэкономить расходы и снизить риски:
- Сэкономленные расходы на риски и администрирование: поскольку Риск неплатежа и административные расходы исключаются; соответствующие суммы должны быть вычтены (Федеральный верховный суд Германии, дело № XI ZR 267/96).
- Права на досрочное погашение: Договорные досрочные погашения следует учитывать так, как будто вы воспользовались ими в максимальном размере, — даже если вы никогда этого не делали (Федеральный верховный суд Германии, решение от 19 января 2016 года, дело № XI ZR 388/14).
Именно при таких вычетах многие учреждения производят расчёты не в вашу пользу. Поэтому проверка расчёта центром защиты прав потребителей или специализированным адвокатом может оказаться целесообразной.
Когда компенсация за досрочное погашение не взимается?
В нескольких случаях банки не вправе требовать компенсацию за досрочное погашение либо не могут требовать её на законных основаниях:
- После десяти лет фиксированной процентной ставки: Если срок фиксации договорной процентной ставки превышает десять лет, вы можете расторгнуть кредитный договор согласно § 489, абзац 1, пункт 2 Гражданского кодекса Германии через десять лет после полной выплаты кредита, предупредив об этом за шесть месяцев, — совершенно бесплатно.
- Переменная процентная ставка: Кредиты с переменной процентной ставкой можно расторгнуть в любое время, предупредив об этом за три месяца (§ 489, абзац 2 Гражданского кодекса Германии).
- Ошибочные обязательные сведения: Если в вашем договоре недостаточно указаны срок действия договора, право на расторжение или порядок расчёта компенсации за досрочное погашение, требование о компенсации исключается согласно § 502, абзац 2 Гражданского кодекса Германии.
- Погашение за счёт страховки остаточной задолженности: Если погашение производится за счёт страховки, предусмотренной кредитным договором, компенсация также не взимается (§ 502, абзац 2 Гражданского кодекса Германии).
- Окончание периода фиксации процентной ставки: После окончания периода фиксации договорной процентной ставки погашение всегда осуществляется без компенсации.
Кроме того, банк вообще вправе связать досрочное погашение с выплатой компенсации только при наличии законного интереса в смысле § 490 Гражданского кодекса Германии. При продаже недвижимости это, как правило, имеет место: банк должен согласиться на погашение, но вправе потребовать за это соответствующую компенсацию.
Преимущества и недостатки досрочного погашения кредита
Окупится ли продажа с учётом компенсации за досрочное погашение, в конечном итоге является вопросом расчёта. Следует взвесить следующие моменты:
- Преимущество — немедленная продажа: Вы можете сразу продать свою недвижимость без обременений, не дожидаясь окончания периода фиксации процентной ставки.
- Преимущество — привлекательный объект: Передача недвижимости без обременений упрощает предложение для покупателей и финансирующего их банка.
- Преимущество — возможный зачёт: В условиях сильного Рынок может позволить компенсировать компенсацию более высокой продажной ценой.
- Недостаток – ощутительные дополнительные расходы: Компенсация может составлять несколько десятков тысяч евро и существенно уменьшает выручку от продажи.
- Недостаток – риск неправильного расчёта: Многие требования завышены; без проверки вы можете заплатить слишком много.
- Недостаток – мало возможностей для манёвра: Если нужно быстро продать объект, практически невозможно перенести дату до окончания периода фиксированной процентной ставки.
FAQ о компенсации за досрочное погашение
Можно ли полностью избежать компенсации за досрочное погашение?
Во многих случаях — да. Дождитесь окончания периода фиксированной процентной ставки или истечения десятилетнего срока согласно § 489 BGB, воспользуйтесь кредитом с переменной процентной ставкой либо договоритесь с покупателем о более поздней передаче объекта. Также избежать компенсации может позволить переход действующего кредита к покупателю или перенос финансирования на новый объект (обмен залога) — при согласии вашего банка.
Как долго банк может рассчитывать компенсацию?
Только за оставшийся срок действия фиксированной процентной ставки. Определяющим является период между досрочным погашением и ближайшей датой, когда вы в любом случае могли бы расторгнуть договор или погасить кредит без процентов, — то есть не позднее окончания периода фиксированной ставки или десятилетнего срока согласно § 489 BGB.
Стоит ли проверить расчёт?
Часто — да. Исследования центров защиты прав потребителей показывают, что значительная часть требуемых компенсаций завышена. Проверка в центре защиты прав потребителей или у профильного адвоката обычно стоит недорого по сравнению с возможной суммой возврата.
Должен ли я платить компенсацию, если мне необходимо продать объект?
В принципе да, пока действует период фиксированной процентной ставки и отсутствуют основания для освобождения. При продаже имеется законный интерес, поэтому банк должен согласиться на погашение — но взамен он вправе потребовать компенсацию за досрочное погашение.
Можно ли вычесть компенсацию за досрочное погашение из налогооблагаемой базы?
Для самостоятельно используемой недвижимости, как правило, нет. Если вы продаёте сдаваемую в аренду недвижимость, компенсация при определённых обстоятельствах может быть учтена как расходы, связанные с получением дохода, или в рамках отчуждения имущества. Уточните это в конкретном случае у налогового консультанта.
Итог: тщательно рассчитайте всё до продажи
Компенсация за досрочное погашение — это цена досрочного погашения кредита до окончания периода фиксированной процентной ставки и, следовательно, необходимое следствие расходов, если при продаже вы передаёте недвижимость, свободную от обременений. Поскольку для ипотечных кредитов не существует установленного законом верхнего предела, сумма может быть значительной. Поэтому перед продажей проверьте три момента: действует ли ещё фиксированный период процентной ставки, применимо ли основание для исключения, например десятилетний срок, и правильно ли банк произвёл расчёт. Уточнив эти пункты, вы будете продавать, чётко понимая фактическую сумму нетто-выручки.