Quien vende su inmueble mientras el crédito de construcción aún está vigente casi siempre debe cancelar el préstamo anticipadamente, ya que el comprador desea adquirir un inmueble libre de cargas. Por este reembolso anticipado durante el período de interés fijo, el banco exige una compensación por amortización anticipada: una compensación por los intereses que deja de percibir debido a la finalización anticipada del contrato. Le explicamos por qué el banco puede exigir esta compensación, cuál suele ser su importe y en qué casos se elimina por completo.
¿Qué es una compensación por amortización anticipada?
La compensación por amortización anticipada es la compensación económica que un banco puede exigir cuando usted reembolsa un préstamo con un tipo de interés nominal fijo antes de que finalice el período de interés fijo acordado. Mediante el contrato de crédito, el banco se ha asegurado sus pagos de intereses durante todo el período de interés nominal fijo; si usted reembolsa antes, el banco deja de percibir esos intereses. La denominada pérdida de intereses se compensa mediante la compensación por amortización anticipada.
El derecho se fundamenta jurídicamente en dos disposiciones: el § 490, apartado 2, del BGB le concede como prestatario el derecho a rescindir anticipadamente un crédito inmobiliario garantizado mediante un derecho real de garantía inmobiliaria cuando sus «intereses legítimos» lo exijan; la ley menciona expresamente la necesidad de una «explotación de otro modo» del bien hipotecado, es decir, la venta. A cambio, usted debe al banco los daños que le ocasione la rescisión anticipada. El § 502 del BGB concreta esta compensación por amortización anticipada.
Importante para la venta: la compensación por amortización anticipada es la consecuencia en materia de costes de la liberación de cargas, no el propio procedimiento de cancelación. El comprador desea adquirir el inmueble libre de cargas inmobiliarias de terceros. Para que la carga inmobiliaria inscrita en el registro de la propiedad pueda cancelarse o quedar preparada para su cancelación, el préstamo subyacente debe estar amortizado, y precisamente esta amortización anticipada desencadena la compensación.
¿Cuándo se aplica la compensación por amortización anticipada?
Lo decisivo es el período de interés nominal fijo. La compensación por amortización anticipada solo se contempla si, en el momento del reembolso, su préstamo todavía tiene un tipo de interés nominal fijo. Los desencadenantes habituales son:
- Venta del inmueble dentro del período de interés fijo, porque el comprador exige una entrega libre de cargas.
- Anticipada Amortización total, por ejemplo, tras una herencia o la venta de otra inversión de capital.
- Refinanciación con otro banco durante el período de vigencia del tipo de interés.
No toda devolución está sujeta a indemnización. Las amortizaciones anticipadas extraordinarias acordadas contractualmente – con frecuencia hasta el 5 por ciento del importe del préstamo al año – son gratuitas. Y en los préstamos con un tipo de interés variable no existe un rendimiento protegido: Puede rescindirlos en cualquier momento, de conformidad con el § 489, apartado 2, del BGB, con un plazo de preaviso de tres meses y sin pagar indemnización alguna.
¿A cuánto asciende la indemnización por amortización anticipada?
Para los créditos inmobiliarios no existe un límite máximo legal. El límite del 1 por ciento o del 0,5 por ciento del importe devuelto establecido en el § 502 del BGB se aplica expresamente solo a los préstamos generales al consumidor, como los préstamos a plazos o para automóviles, no a los préstamos inmobiliarios al consumidor garantizados mediante derechos reales de garantía. En estos últimos, la indemnización se calcula en función del perjuicio real por intereses sufrido por el banco.
Los bancos calculan este perjuicio casi siempre según el denominado método activo-pasivo, reconocido por el Tribunal Supremo Federal (sentencia de 1 de julio de 1997, expediente XI ZR 267/96). Simplificadamente, funciona así:
- El banco determina los intereses que aún habría recibido de usted hasta el final del período de vigencia del tipo de interés.
- Los compara con lo que obtiene si invierte de forma segura en el mercado de capitales el importe devuelto, normalmente en cédulas hipotecarias con un plazo residual equivalente.
- La diferencia entre los intereses crediticios dejados de percibir y el menor rendimiento de la reinversión constituye el perjuicio por intereses.
Como orientación general: cuanto más largo sea el plazo residual de vigencia del tipo de interés y cuanto más por debajo de su tipo contractual se sitúe el nivel actual de los tipos, mayor será la indemnización. En la práctica, rápidamente alcanza una cantidad media de cuatro o cinco cifras. La Federación Alemana de Organizaciones de Consumidores constató en un estudio de 733 cálculos que las cantidades exigidas ascendían, de media, aproximadamente al diez por ciento de la deuda residual y que en algo más de tres cuartas partes de los casos se habían fijado en un importe excesivo.
El banco debe deducir varias partidas de este importe bruto, porque con la devolución anticipada ahorra costes y riesgos:
- Costes de riesgo y administración ahorrados: Porque el El riesgo de impago y los gastos administrativos desaparecen, por lo que deben deducirse importes razonables por ello (Tribunal Supremo Federal, exp. XI ZR 267/96).
- Derechos de amortización extraordinaria: Las amortizaciones extraordinarias acordadas contractualmente deben incluirse como si las hubiera utilizado por el importe máximo, aunque nunca lo haya hecho (Tribunal Supremo Federal, sentencia de 19 de enero de 2016, exp. XI ZR 388/14).
Precisamente en estas deducciones, muchas entidades calculan en su perjuicio. Por ello, puede resultar conveniente que un centro de asesoramiento al consumidor o un abogado especializado revise el cálculo.
¿Cuándo desaparece la indemnización por amortización anticipada?
En varias situaciones, los bancos no pueden exigir ninguna indemnización por amortización anticipada o no pueden exigirla válidamente:
- Después de diez años de fijación del tipo de interés: Si la fijación del tipo de interés de su préstamo dura más de diez años, puede cancelar el préstamo, conforme al artículo 489, apartado 1, número 2 del BGB, diez años después del desembolso completo, con un plazo de preaviso de seis meses, totalmente sin costes.
- Tipo de interés variable: Los préstamos con tipo de interés variable pueden cancelarse en cualquier momento con un preaviso de tres meses (§ 489, apartado 2 del BGB).
- Información obligatoria incorrecta: Si su contrato contiene información insuficiente sobre la duración del contrato, el derecho de cancelación o el cálculo de la indemnización por amortización anticipada, la reclamación queda excluida conforme al § 502, apartado 2 del BGB.
- Reembolso mediante un seguro de deuda residual: Si la amortización se realiza mediante un seguro acordado en el contrato de préstamo, la indemnización también desaparece (§ 502, apartado 2 del BGB).
- Fin del período de fijación del tipo de interés: Una vez finalizado el período de fijación del tipo de interés, el reembolso siempre está exento de indemnización.
Además, el banco solo puede supeditar la cancelación anticipada a una indemnización si existe un interés legítimo en el sentido del § 490 del BGB. En caso de venta del inmueble, normalmente este es el caso: el banco debe aceptar la amortización, pero puede exigir por ello una indemnización razonable.
Ventajas y desventajas de la amortización anticipada del crédito
Si la venta resulta rentable pese a la indemnización por amortización anticipada, es en última instancia una cuestión de cálculo. Debe valorar estos puntos:
- Ventaja – venta inmediata: Puede vender su inmueble de inmediato y libre de cargas, en lugar de esperar hasta el final del período de fijación del tipo de interés.
- Ventaja – inmueble atractivo: Una entrega libre de cargas hace que su oferta sea más sencilla para los compradores y para el banco que financia la compra.
- Ventaja – posible compensación: En un fuerte En el mercado, un precio de venta más elevado puede compensar con creces la indemnización.
- Desventaja – costes adicionales considerables: La indemnización puede ascender a varias decenas de miles de euros y reducir notablemente el importe que obtiene por la venta.
- Desventaja – riesgo de cálculo: Muchas reclamaciones son excesivas; sin comprobarlas, podría pagar de más.
- Desventaja – poco margen de maniobra: Quien necesita vender rápidamente apenas puede aplazar la fecha hasta el vencimiento del periodo de interés fijo.
Preguntas frecuentes sobre la indemnización por amortización anticipada
¿Puedo evitar por completo la indemnización por amortización anticipada?
En muchos casos, sí. Espere hasta el final del periodo de interés fijo o hasta que transcurra el plazo de diez años establecido en el § 489 del BGB, utilice un préstamo con interés variable o acuerde con el comprador una entrega posterior. También la asunción del préstamo vigente por parte del comprador o la transferencia de la financiación a otro inmueble (intercambio de garantía) puede evitar la indemnización, siempre que su banco lo acepte.
¿Durante cuánto tiempo puede calcular el banco la indemnización?
Solo durante el plazo restante del periodo de interés fijo acordado. Es determinante el periodo entre el reembolso anticipado y la siguiente fecha en la que, de todos modos, podría rescindir el contrato o amortizar sin intereses; como máximo, por tanto, hasta el final del periodo de interés fijo o el límite de diez años del § 489 del BGB.
¿Vale la pena hacer revisar el cálculo?
A menudo, sí. Los estudios de las asociaciones de consumidores muestran que gran parte de las indemnizaciones exigidas se fija en un importe demasiado elevado. La revisión por parte de la asociación de consumidores o de un abogado especializado suele costar poco en comparación con los posibles reembolsos.
¿Tengo que pagar la indemnización si debo vender?
En principio, sí, mientras siga vigente el periodo de interés fijo y no se aplique ningún motivo de exclusión. En caso de venta existe un interés legítimo, por lo que el banco debe aceptar la cancelación; a cambio, sin embargo, puede exigir la indemnización por amortización anticipada.
¿Se puede deducir fiscalmente la indemnización por amortización anticipada?
Por lo general, no en el caso de una vivienda utilizada por el propietario. Si vende un inmueble alquilado, la indemnización puede contabilizarse, en determinadas circunstancias, como gastos deducibles o en el marco de la transmisión. Aclare el caso concreto con su asesor fiscal.
Conclusión: haga los cálculos con precisión antes de vender
La indemnización por amortización anticipada es el precio de cancelar el préstamo antes de que finalice el periodo de interés fijo y, por tanto, la consecuencia necesaria en términos de costes si entrega un inmueble libre de cargas al venderlo. Dado que no existe un límite legal superior para los créditos inmobiliarios, el importe puede ser considerable. Por eso, antes de la venta, compruebe tres aspectos: si todavía está vigente un período de interés fijo, si se aplica un motivo de exclusión como el plazo de diez años y si el cálculo del banco es correcto. Quien aclara estos puntos vende teniendo una visión clara del importe neto real.