Konut kredisi henüz devam ederken taşınmazını satan kişi, alıcı taşınmazı takyidatlardan ari olarak devralmak istediği için krediyi neredeyse her zaman vadesinden önce kapatmak zorundadır. Banka, faiz sabitleme süresi içinde yapılan bu erken geri ödeme için erken ödeme tazminatı talep eder: sözleşmenin erken sona ermesi nedeniyle mahrum kaldığı faizlerin karşılığı. Bankanın bu tazminatı neden talep edebileceğini, tutarın genellikle ne kadar olduğunu ve hangi durumlarda tamamen ortadan kalktığını açıklıyoruz.
Erken ödeme tazminatı nedir?
Erken ödeme tazminatı, sabit borç faiz oranına sahip bir krediyi kararlaştırılan faiz sabitleme süresinin bitiminden önce geri ödediğinizde bankanın talep edebileceği mali karşılıktır. Banka, kredi sözleşmesiyle tüm sabit borç faizi süresi boyunca faiz ödemelerinizi güvence altına almıştır; daha erken geri ödeme yaparsanız bu faizleri alamaz. Erken ödeme tazminatı, sözde faiz zararını karşılar.
Talebin hukuki dayanağı iki düzenlemedir: § 490 Absatz 2 BGB, kredi borçlusu olarak, “haklı menfaatleriniz” bunu gerektiriyorsa ipotekle teminat altına alınmış bir taşınmaz kredisini vadesinden önce feshetme hakkı verir – kanun, ipotek edilen şeyin “başka şekilde değerlendirilmesi” ihtiyacını, yani satışı açıkça belirtir. Buna karşılık, erken fesih nedeniyle bankanın uğradığı zararı bankaya ödemekle yükümlü olursunuz. § 502 BGB bu erken ödeme tazminatını somutlaştırır.
Satış açısından önemli: Erken ödeme tazminatı, takyidatların kaldırılmasının maliyet sonucudur; kaldırma işleminin kendisi değildir. Alıcı, taşınmazı başkalarına ait ipoteklerden ari olarak devralmak ister. Tapu siciline kayıtlı ipoteğin silinebilmesi veya fekki mümkün hale getirilebilmesi için arkasındaki kredinin ödenmiş olması gerekir – tazminatı doğuran da tam olarak bu erken geri ödemedir.
Erken ödeme tazminatı ne zaman doğar?
Belirleyici olan sabit borç faizi süresidir. Erken ödeme tazminatı yalnızca geri ödeme tarihinde kredinizin hâlâ sabit bir borç faiz oranına sahip olması halinde söz konusu olabilir. Tipik nedenler şunlardır:
- Taşınmazın satılması, alıcı takyidatlardan ari bir devir talep ettiği için faiz sabitleme süresi içinde.
- Vadesinden önce Tam geri ödeme, örneğin bir miras veya başka bir sermaye yatırımının satışı sonrasında.
- Yeniden finansman, devam eden faiz sabitleme dönemi sırasında başka bir bankaya geçiş.
Her geri ödeme tazminat gerektirmez. Sözleşmeyle kararlaştırılan erken ödemeler – genellikle yıllık kredi tutarının yüzde 5’ine kadar – ücretsizdir. Değişken faiz oranlı kredilerde ise korunmuş bir faiz getirisi yoktur: Bu kredileri § 489 paragraf 2 BGB uyarınca üç aylık ihbar süresiyle istediğiniz zaman, tazminat ödemeden feshedebilirsiniz.
Erken ödeme tazminatı ne kadar?
Gayrimenkul kredileri için yasal bir üst sınır yoktur. § 502 BGB kapsamındaki geri ödenen tutarın yüzde 1’i veya yüzde 0,5’i oranındaki sınırlandırma, açıkça yalnızca taksitli veya taşıt kredileri gibi genel tüketici kredileri için geçerlidir; ipotekle güvence altına alınmış gayrimenkul tüketici kredileri için geçerli değildir. Bu kredilerde tazminat, bankanın gerçek faiz zararına göre hesaplanır.
Bankalar bu zararı neredeyse her zaman Federal Adalet Divanı’nın kabul ettiği sözde aktif-pasif yöntemine göre hesaplar (1 Temmuz 1997 tarihli karar, Dosya No. XI ZR 267/96). Basitleştirilmiş olarak yöntem şöyledir:
- Banka, faiz sabitleme döneminin sonuna kadar sizden alacağı faizleri belirler.
- Geri ödenen tutarı sermaye piyasasında güvenli bir şekilde yatırdığında elde edeceği getiriyi bununla karşılaştırır – genellikle kalan vadesi uygun ipotek teminatlı tahvillerde.
- Kaybedilen kredi faizi ile daha düşük yeniden yatırım getirisi arasındaki fark faiz zararını oluşturur.
Kabaca şu geçerlidir: Faiz sabitleme döneminin kalan süresi ne kadar uzunsa ve mevcut faiz seviyesi sözleşme faizinizin ne kadar altındaysa, tazminat o kadar yüksek olur. Uygulamada tutar hızla dört haneli rakamların ortasından beş haneli rakamlara ulaşabilir. Tüketici Merkezi Federal Birliği, 733 hesaplama üzerine yapılan bir incelemede, talep edilen tutarların ortalama olarak kalan borcun yaklaşık yüzde 10’unu oluşturduğunu ve vakaların dörtte üçünden biraz fazlasında fazla hesaplandığını tespit etmiştir.
Banka, erken geri ödeme sayesinde maliyet ve risklerden tasarruf ettiği için bu brüt tutardan çeşitli kalemleri düşmelidir:
- Tasarruf edilen risk ve yönetim maliyetleri: Çünkü buTemerrüt riski ve idari yük ortadan kalktığına göre, bunlar için uygun tutarlar düşülmelidir (Federal Yüksek Mahkeme, Dosya No. XI ZR 267/96).
- Özel geri ödeme hakları: Sözleşmeyle kararlaştırılan özel geri ödemeler, bunları hiç kullanmamış olsanız bile, azami tutarda kullanmışsınız gibi hesaba katılmalıdır (Federal Yüksek Mahkeme, 19 Ocak 2016 tarihli karar, Dosya No. XI ZR 388/14).
Özellikle bu kesintilerde birçok kuruluş sizin aleyhinize hesaplama yapmaktadır. Bu nedenle hesaplamanın tüketici danışma merkezi veya uzman bir avukat tarafından incelenmesi faydalı olabilir.
Erken ödeme tazminatı ne zaman uygulanmaz?
Birden fazla durumda bankalar erken ödeme tazminatı talep edemez veya geçerli bir erken ödeme tazminatı isteyemez:
- On yıllık faiz sabitleme süresinden sonra: Sabit borç faiziniz on yıldan uzun sürüyorsa, § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB uyarınca krediyi tamamen kullandırılmasından on yıl sonra, altı aylık ihbar süresiyle tamamen masrafsız olarak feshedebilirsiniz.
- Değişken faiz oranı: Değişken faizli krediler, üç aylık ihbar süresiyle her zaman feshedilebilir (§ 489 Absatz 2 BGB).
- Eksik zorunlu bilgiler: Sözleşmeniz sözleşme süresi, fesih hakkı veya erken ödeme tazminatının hesaplanmasına ilişkin yetersiz bilgiler içeriyorsa, § 502 Absatz 2 BGB uyarınca talep hakkı ortadan kalkar.
- Kalan borç sigortasından geri ödeme: Geri ödeme, kredi sözleşmesinde kararlaştırılmış bir sigortadan yapılıyorsa, tazminat da ortadan kalkar (§ 502 Absatz 2 BGB).
- Faiz sabitleme süresinin sona ermesi: Sabit faiz süresi sona erdikten sonra geri ödeme her zaman tazminatsızdır.
Bunun yanı sıra banka, erken kapatmayı ancak § 490 BGB anlamında haklı bir menfaat mevcutsa tazminata bağlayabilir. Taşınmazın satışı durumunda bu genellikle söz konusudur: Banka kapatmayı kabul etmek zorundadır, ancak bunun için uygun tazminat talep edebilir.
Kredinin erken kapatılmasının avantajları ve dezavantajları
Satışın erken ödeme tazminatına rağmen kârlı olup olmadığı, nihayetinde bir hesaplama meselesidir. Şu noktaları değerlendirmelisiniz:
- Avantaj – hemen satış: Faiz sabitleme süresinin sona ermesini beklemek yerine taşınmazınızı hemen ve takyidatsız olarak satabilirsiniz.
- Avantaj – cazip taşınmaz: Takyidatsız teslim, teklifinizi alıcılar ve onların finansman sağlayan bankası için daha kolay hale getirir.
- Avantaj – olası mahsuplaşma: Güçlü bir Piyasaya bağlı olarak daha yüksek bir satış fiyatı, tazminatı fazlasıyla telafi edebilir.
- Dezavantaj – hissedilir ek maliyetler: Tazminat birkaç on bin Euro tutabilir ve satış gelirinizni önemli ölçüde azaltır.
- Dezavantaj – hesaplama riski: Birçok talep olması gerekenden yüksektir; inceleme yaptırmadan muhtemelen fazla ödeme yaparsınız.
- Dezavantaj – az hareket alanı: Hızlı satmanız gerekiyorsa, tarihi faiz sabitleme süresinin sonuna kadar ertelemek neredeyse mümkün değildir.
Erken ödeme tazminatı hakkında SSS
Erken ödeme tazminatından tamamen kaçınabilir miyim?
Birçok durumda evet. Faiz sabitleme süresinin sona ermesini veya § 489 BGB kapsamındaki on yıllık sürenin dolmasını bekleyin, değişken faizli bir kredi kullanın ya da alıcıyla daha geç bir teslim tarihi kararlaştırın. Alıcının devam eden krediyi devralması veya finansmanın yeni bir taşınmaza aktarılması (teminat değişimi) da bankanızın onaylaması koşuluyla tazminatı ortadan kaldırabilir.
Banka tazminatı ne kadar süreyle hesaplayabilir?
Yalnızca sabit borçlanma faizi süresinin kalan dönemi için. Esas alınan süre, erken geri ödeme ile normalde feshedebileceğiniz veya faizsiz ödeme yapabileceğiniz bir sonraki tarih arasındaki dönemdir – yani en geç faiz sabitleme süresinin sonu veya § 489 BGB kapsamındaki on yıllık sınır.
Hesaplamayı inceletmeye değer mi?
Çoğu zaman evet. Tüketici danışma merkezlerinin araştırmaları, talep edilen tazminatların büyük bölümünün fazla hesaplandığını göstermektedir. Tüketici danışma merkezi veya uzman bir avukat tarafından yapılacak inceleme, olası geri ödemelere kıyasla genellikle düşük maliyetlidir.
Satmak zorunda kalırsam tazminatı ödemem gerekir mi?
Temel olarak evet; faiz sabitleme süresi devam ettiği ve herhangi bir istisna nedeni bulunmadığı sürece. Satışta haklı bir menfaat söz konusu olduğundan banka kredinin kapatılmasını kabul etmek zorundadır – ancak bunun karşılığında erken ödeme tazminatı talep edebilir.
Erken ödeme tazminatı vergiden düşülebilir mi?
Kendi oturduğunuz bir taşınmazda kural olarak hayır. Kiraya verilmiş bir taşınmazı satarsanız, tazminat belirli koşullarda gelir elde etme gideri olarak veya satış kapsamında dikkate alınabilir. Bu konuyu münferit durumunuza göre vergi danışmanınızla netleştirin.
Sonuç: Satıştan önce dikkatlice hesaplayın
Erken ödeme tazminatı, kredinizi faiz sabitleme süresinin bitiminden önce kapatmanızın bedelidir – dolayısıyla satış sırasında üzerinde takyidat bulunmayan bir taşınmaz teslim etmek istiyorsanız gerekli maliyet sonucudur. Gayrimenkul kredileri için yasal bir üst sınır bulunmadığından, tutar önemli ölçüde yüksek olabilir. Bu nedenle satıştan önce üç hususu kontrol edin: Hâlâ bir faiz sabitleme süresinin devam edip etmediğini, on yıllık süre gibi bir istisna nedeninin geçerli olup olmadığını ve bankanın hesaplamasının doğru olup olmadığını. Bu noktaları açıklığa kavuşturan kişi, gerçek net gelirini net biçimde görerek satış yapar.