Той, хто продає свою нерухомість, поки будівельний кредит ще діє, майже завжди має достроково погасити позику — адже покупець хоче прийняти нерухомість без обтяжень. За це дострокове погашення під час дії фіксованої процентної ставки банк вимагає компенсацію за дострокове погашення: відшкодування відсотків, яких він позбавляється через дострокове завершення договору. Ми пояснимо, чому банк має право вимагати цю компенсацію, яким зазвичай є її розмір і в яких випадках вона не стягується взагалі.
Що таке компенсація за дострокове погашення?
Компенсація за дострокове погашення — це фінансове відшкодування, яке банк має право вимагати, якщо ви погашаєте позику з фіксованою номінальною процентною ставкою до завершення погодженого періоду фіксації процентної ставки. Кредитним договором банк забезпечив собі отримання ваших процентних платежів протягом усього періоду фіксації номінальної процентної ставки — якщо ви погашаєте кредит раніше, він втрачає ці відсотки. Цю так звану процентну шкоду компенсує компенсація за дострокове погашення.
Юридично право на це ґрунтується на двох нормах: § 490 абзац 2 BGB надає вам як позичальнику право достроково розірвати кредит на нерухомість, забезпечений іпотечним правом, якщо цього вимагають ваші «обґрунтовані інтереси» — закон прямо називає потребу в «іншому використанні» заставленого майна, тобто його продажі. Натомість ви зобов’язані відшкодувати банку збитки, що виникають у нього внаслідок дострокового розірвання. § 502 BGB конкретизує цю компенсацію за дострокове погашення.
Важливо для продажу: компенсація за дострокове погашення є наслідком витрат звільнення від обтяжень, а не самою процедурою їх зняття. Покупець хоче прийняти нерухомість вільною від чужих земельних боргів. Щоб земельний борг, зареєстрований у поземельній книзі, можна було анулювати або підготувати до погашення, відповідна позика має бути погашена — і саме це дострокове погашення спричиняє компенсацію.
Коли стягується компенсація за дострокове погашення?
Вирішальне значення має період фіксації номінальної процентної ставки. Компенсація за дострокове погашення можлива лише тоді, коли на момент погашення за вашою позикою ще діє фіксована номінальна процентна ставка. Типові причини:
- Продаж нерухомості протягом періоду фіксації процентної ставки, оскільки покупець вимагає передачі без обтяжень.
- Дострокова Повне погашення, наприклад після отримання спадщини або продажу іншої капіталовкладення.
- Рефінансування в іншому банку протягом чинного періоду фіксації процентної ставки.
Не кожне дострокове погашення підлягає компенсації. Договірні спеціальні погашення – часто до 5 відсотків суми кредиту на рік – здійснюються безкоштовно. А для кредитів зі змінною (плаваючою) процентною ставкою захищеного процентного доходу немає: згідно з § 489 абзац 2 BGB ви можете в будь-який час розірвати такий договір із тримісячним строком попередження, не сплачуючи компенсації.
Яким є розмір компенсації за дострокове погашення?
Для кредитів на нерухомість немає законодавчої верхньої межі. Обмеження в розмірі 1 відсотка або 0,5 відсотка погашеної суми, передбачене § 502 BGB, прямо стосується лише загальних споживчих кредитів, таких як кредити з погашенням частинами або автокредити, – але не споживчих кредитів на нерухомість, забезпечених заставним правом на нерухоме майно. Для них компенсація визначається за фактичними процентними збитками банку.
Банки майже завжди розраховують ці збитки за так званим методом активів і пасивів, визнаним Федеральним верховним судом (рішення від 1 липня 1997 року, Az. XI ZR 267/96). У спрощеному вигляді він працює так:
- Банк визначає проценти, які він ще отримав би від вас до кінця періоду фіксації процентної ставки.
- Він порівнює їх із доходом, який отримав би, якби надійно інвестував погашену суму на ринку капіталу – зазвичай у іпотечні заставні з відповідним залишковим строком.
- Різниця між неотриманими процентами за кредитом і нижчою дохідністю повторного інвестування становить процентні збитки.
Як приблизний орієнтир: що довший залишковий строк фіксації процентної ставки і що сильніше поточний рівень процентних ставок нижчий за ставку за вашим договором, то вищою буде компенсація. На практиці вона швидко досягає суми в кілька тисяч або десятків тисяч євро. Федеральний союз центрів захисту прав споживачів у дослідженні 733 розрахунків встановив, що заявлені суми в середньому становили близько десяти відсотків залишкового боргу – і більш ніж у трьох чвертях випадків були завищені.
Із цієї валової суми банк має відняти кілька позицій, оскільки завдяки достроковому погашенню він заощаджує витрати та ризики:
- Заощаджені витрати на ризики й адміністрування: оскільки Ризик неплатежу та адміністративні витрати відпадають, тому відповідні суми слід відняти (Федеральний суд Німеччини, справа № XI ZR 267/96).
- Права на спеціальне погашення: Договірні спеціальні погашення слід враховувати так, ніби ви скористалися ними в максимальному обсязі, — навіть якщо ви ніколи цього не робили (Федеральний суд Німеччини, рішення від 19 січня 2016 року, справа № XI ZR 388/14).
Саме під час таких відрахувань багато установ здійснюють розрахунок не на вашу користь. Тому перевірка розрахунку центром захисту прав споживачів або спеціалізованим адвокатом може бути доцільною.
Коли компенсація за дострокове погашення не стягується?
У кількох випадках банки не можуть вимагати компенсацію за дострокове погашення або не можуть вимагати її на законних підставах:
- Після десяти років фіксації процентної ставки: Якщо фіксація договірної процентної ставки триває понад десять років, ви можете відповідно до § 489 абзацу 1 пункту 2 Цивільного кодексу Німеччини розірвати кредит через десять років після його повної виплати, дотримавшись шестимісячного строку повідомлення, — цілком безкоштовно.
- Змінна процентна ставка: Кредити зі змінною процентною ставкою можна розірвати в будь-який час із тримісячним строком повідомлення (§ 489 абзац 2 Цивільного кодексу Німеччини).
- Неповні обов’язкові відомості: Якщо ваш договір містить недостатні відомості про строк дії договору, право на розірвання або розрахунок компенсації за дострокове погашення, вимога відповідно до § 502 абзацу 2 Цивільного кодексу Німеччини виключається.
- Погашення за рахунок страхування залишкового боргу: Якщо погашення здійснюється за рахунок страхування, погодженого в кредитному договорі, компенсація також не стягується (§ 502 абзац 2 Цивільного кодексу Німеччини).
- Закінчення періоду фіксації процентної ставки: Після завершення періоду фіксації договірної процентної ставки погашення завжди здійснюється без компенсації.
Крім того, банк взагалі може пов’язувати дострокове погашення з компенсацією лише за наявності законного інтересу в розумінні § 490 Цивільного кодексу Німеччини. У разі продажу нерухомості це, як правило, має місце: банк повинен погодитися на погашення, але може вимагати за це належну компенсацію.
Переваги та недоліки дострокового погашення кредиту
Чи варто здійснювати продаж попри компенсацію за дострокове погашення, зрештою є питанням розрахунку. Слід зважити такі моменти:
- Перевага — негайний продаж: Ви можете негайно продати свою нерухомість без обтяжень, замість того щоб чекати завершення періоду фіксації процентної ставки.
- Перевага — привабливий об’єкт: Передача нерухомості без обтяжень спрощує вашу пропозицію для покупців і банку, що фінансує їхню покупку.
- Перевага — можливий взаємозалік: У сприятливомуНа ринку вища ціна продажу може з лишком компенсувати цю компенсацію.
- Недолік – відчутні додаткові витрати: Компенсація може становити кілька десятків тисяч євро й суттєво зменшити ваш дохід від продажу.
- Недолік – ризик неправильного розрахунку: Багато вимог є завищеними; без перевірки ви можете заплатити надто багато.
- Недолік – мало можливостей для маневру: Якщо потрібно швидко продати, майже неможливо відкласти дату до завершення періоду фіксації відсоткової ставки.
FAQ щодо компенсації за дострокове погашення
Чи можу я повністю уникнути компенсації за дострокове погашення?
У багатьох випадках так. Дочекайтеся завершення періоду фіксації відсоткової ставки або десятирічного строку, передбаченого § 489 BGB, скористайтеся кредитом зі змінною відсотковою ставкою або домовтеся з покупцем про пізнішу передачу. Передача покупцеві чинного кредиту або перенесення фінансування на новий об’єкт (обмін застави) також може звільнити від сплати компенсації — за умови, що ваш банк погодиться.
Як довго банк може нараховувати компенсацію?
Лише за залишковий строк дії фіксації договірної відсоткової ставки. Вирішальним є період між достроковим погашенням і найближчою датою, коли ви все одно могли б розірвати договір або погасити кредит без сплати відсотків, — тобто не пізніше завершення періоду фіксації ставки або десятирічної межі відповідно до § 489 BGB.
Чи варто перевіряти розрахунок?
Часто так. Дослідження центрів захисту прав споживачів показують, що значна частина заявлених компенсацій є завищеною. Перевірка в центрі захисту прав споживачів або у спеціалізованого адвоката зазвичай коштує небагато порівняно з можливими поверненнями.
Чи повинен я сплачувати компенсацію, якщо мушу продати нерухомість?
В принципі так, доки діє період фіксації відсоткової ставки і немає підстав для звільнення від сплати. У разі продажу існує законний інтерес, тому банк повинен погодитися на дострокове погашення — натомість він має право вимагати компенсацію за дострокове погашення.
Чи можна врахувати компенсацію за дострокове погашення для цілей оподаткування?
Для нерухомості, у якій ви проживаєте самостійно, як правило, ні. Якщо ви продаєте орендовану нерухомість, компенсацію за певних обставин можна врахувати як витрати, пов’язані з отриманням доходу, або в межах відчуження майна. У кожному конкретному випадку уточніть це у свого податкового консультанта.
Висновок: ретельно все розрахуйте перед продажем
Компенсація за дострокове погашення — це ціна за погашення кредиту до завершення періоду фіксації відсоткової ставки, а отже, необхідний наслідок витрат, якщо під час продажу ви передаєте нерухомість без обтяжень. Оскільки для кредитів на нерухомість не існує встановленої законом верхньої межі, сума може бути значною. Тому перед продажем перевірте три речі: чи діє ще фіксація відсоткової ставки, чи застосовується підстава для виключення, як-от десятирічний строк, і чи правильно банк здійснив розрахунок. Той, хто з’ясує ці моменти, продає з чітким уявленням про фактичний чистий дохід.