Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf beträgt schnell mehrere zehntausend Euro – kein Wunder, dass viele Eigentümer überlegen, ob sie überhaupt einen Makler brauchen. Doch der günstigere Weg ist nicht automatisch der bessere. Wir stellen den Verkauf mit und ohne Makler direkt gegenüber – von den Leistungen über die Kosten bis zu Aufwand und Risiko – damit Sie die für Ihre Situation richtige Entscheidung treffen.
Mit oder ohne Makler: Worum geht es bei der Entscheidung?
Ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen, ist keine rechtliche, sondern eine wirtschaftliche und persönliche Frage. Eine Pflicht, einen Makler einzuschalten, gibt es nicht. Zwingend vorgeschrieben ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b BGB) – und die fällt unabhängig davon an, welchen Weg Sie wählen.
Der Unterschied liegt in allem, was davor passiert: Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung erledigt beim beauftragten Verkauf der Makler, beim Privatverkauf Sie selbst. Ob sich das eine oder das andere mehr lohnt, entscheidet sich an vier Punkten: an den Leistungen, den Kosten, dem Aufwand und dem Risiko. Wir gehen sie der Reihe nach durch.
Was leistet ein Makler – und was übernehmen Sie selbst?
Ein Immobilienmakler ist ein Dienstleister, der den kompletten Verkaufsprozess für Sie steuert. Zu einer üblichen Beauftragung gehören:
- die Bewertung der Immobilie und die Festlegung eines marktgerechten Angebotspreises
- die Beschaffung und Aufbereitung der Unterlagen sowie ein professionelles Exposé
- die Vermarktung über Portale, das eigene Netzwerk und die eigene Interessentenkartei
- die Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- die Vorauswahl der Interessenten inklusive Prüfung der Bonität
- die Preisverhandlung und die Vorbereitung des Notartermins
Beim Verkauf ohne Makler übernehmen Sie genau diese Aufgaben selbst. Für viele Eigentümer ist das gut zu bewältigen – vor allem, wenn sie ihre Lage kennen und Zeit mitbringen. Entscheidend ist, ehrlich einzuschätzen, welche dieser Leistungen Sie souverän selbst erbringen und wo Ihnen die Erfahrung fehlt. Die realistische Bewertung und die Preisverhandlung sind erfahrungsgemäß die anspruchsvollsten Punkte.
Kostenvergleich: Provision gegen Eigenleistung
Der größte Hebel ist die Maklerprovision. Sie liegt in den meisten Bundesländern bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer; in einzelnen Ländern wie Bremen, Hamburg oder Hessen ist sie etwas niedriger. Seit einer Gesetzesänderung, die im Dezember 2020 in Kraft getreten ist, teilen sich Käufer und Verkäufer diese Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel zu gleichen Teilen.
Rechtlich abgesichert ist das durch den sogenannten Halbteilungsgrundsatz: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dürfen beide nur zu gleicher Höhe verpflichtet werden (§ 656c BGB). Und wenn nur eine Partei den Makler beauftragt, kann sie höchstens die Hälfte an die andere Seite weitergeben (§ 656d BGB). Der Käufer zahlt also nie mehr als der Verkäufer.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 7,14 Prozent Gesamtprovision fallen rund 28.560 Euro an. Als Verkäufer tragen Sie davon die Hälfte, also etwa 14.280 Euro. Genau diesen Betrag sparen Sie beim Privatverkauf.
Ganz ohne Kosten ist aber auch der Verkauf ohne Makler nicht. Rechnen Sie mit Ausgaben für den Energieausweis, die Inserate und eventuell ein Wertgutachten. Diese Beträge bewegen sich jedoch üblicherweise im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich und damit weit unter der eingesparten Provision. Die Notar- und Grundbuchkosten trägt in beiden Fällen üblicherweise der Käufer.
Aufwand und Zeit im Vergleich
Was Sie beim Geld sparen, investieren Sie beim Privatverkauf an Zeit. Vermarktung, Terminabsprachen, Besichtigungen und Verhandlungen summieren sich über Wochen. Wer beruflich stark eingespannt ist, weit entfernt wohnt oder mehrere Interessenten parallel betreuen muss, stößt hier schnell an Grenzen.
Der Makler nimmt Ihnen diesen Aufwand ab. Er koordiniert Anfragen, bündelt Besichtigungen und ist Ansprechpartner für die Interessenten. Für Eigentümer, die aus zeitlichen, gesundheitlichen oder räumlichen Gründen nicht selbst vor Ort sein können, ist das ein gewichtiges Argument – unabhängig von der Kostenfrage.
Risiko und Sicherheit im Vergleich
Der dritte Unterschied betrifft das Risiko. Der teuerste Fehler beim Verkauf ist ein falsch angesetzter Preis: Zu hoch angesetzt bleibt die Immobilie liegen, zu niedrig verschenken Sie bares Geld. Ein Makler bringt hier Marktkenntnis und Vergleichsdaten mit – beim Privatverkauf müssen Sie sich diese Sicherheit selbst erarbeiten.
Auch rechtlich gibt es Fallstricke. Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, über bekannte Mängel aufzuklären; Fehler im Exposé oder verschwiegene Mängel können später zu Schadenersatzforderungen führen. Diese Haftung trifft Sie im Kern in beiden Varianten, ein erfahrener Makler kann aber helfen, typische Fehler zu vermeiden. Beauftragen Sie einen Makler, achten Sie darauf, dass der Maklervertrag für Wohnungen und Einfamilienhäuser der Textform bedarf (§ 656a BGB) – eine mündliche Zusage genügt nicht. Die abschließende Sicherheit schafft in jedem Fall der Notar, der den Kaufvertrag entwirft und beurkundet.
Für wen lohnt sich welcher Weg?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht – es kommt auf Ihre Situation an.
Der Verkauf ohne Makler lohnt sich eher, wenn Sie …
- Ihren lokalen Markt gut einschätzen können und ein Gefühl für realistische Preise haben,
- ausreichend Zeit für Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen mitbringen,
- in der Nähe der Immobilie wohnen und flexibel Termine anbieten können,
- bereit sind, sich in die nötigen Unterlagen einzuarbeiten.
Ein Makler lohnt sich eher, wenn Sie …
- den Markt oder den realistischen Wert der Immobilie nicht sicher einschätzen können,
- wenig Zeit haben oder weit entfernt vom Objekt wohnen,
- eine erklärungsbedürftige, hochpreisige oder schwer vermittelbare Immobilie verkaufen,
- Wert auf einen diskreten Verkauf legen oder emotionale Distanz zum Objekt brauchen.
Vorteile und Nachteile im direkten Vergleich
Verkauf mit Makler
- Vorteil – Entlastung: Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung übernimmt der Makler.
- Vorteil – Marktkenntnis: professionelle Bewertung und Erfahrung senken das Preisrisiko.
- Nachteil – Kosten: Ihr Provisionsanteil kann mehrere zehntausend Euro betragen.
- Nachteil – weniger Kontrolle: Sie geben Preisstrategie und Kommunikation teilweise aus der Hand.
Verkauf ohne Makler
- Vorteil – Ersparnis: Sie sparen Ihren Anteil an der Maklerprovision.
- Vorteil – Kontrolle: Sie steuern Preis, Termine und Gespräche selbst und kennen Ihre Immobilie am besten.
- Nachteil – Zeitaufwand: Der gesamte Verkaufsprozess liegt bei Ihnen.
- Nachteil – Fehlerrisiko: Bei Bewertung, Aufklärungspflichten und Verhandlung fehlt oft die Routine.
FAQ zu Verkauf mit oder ohne Makler
Muss ich beim Immobilienverkauf einen Makler beauftragen?
Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten. Sie dürfen Ihre Immobilie jederzeit privat verkaufen. Vorgeschrieben ist nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 in der Regel hälftig. Der Käufer darf dabei nie mehr zahlen als der Verkäufer. Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Kosten.
Wie viel Geld spare ich ohne Makler?
Das hängt vom Kaufpreis ab. Bei 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent sparen Sie als Verkäufer rund 14.280 Euro, also Ihren hälftigen Anteil. Kleinere Kosten wie Energieausweis und Inserate bleiben, liegen aber deutlich darunter.
Ist ein Verkauf ohne Makler riskanter?
Das größte Risiko ist ein falsch angesetzter Preis. Wer den Markt kennt, sorgfältig bewertet und ehrlich über Mängel aufklärt, kann privat sicher verkaufen. Die rechtliche Sicherheit des Kaufvertrags stellt in beiden Fällen der Notar her.
Kann ich einen Makler auch nur für Teilleistungen beauftragen?
Ja. Manche Makler bieten einzelne Leistungen wie eine Bewertung oder die Exposé-Erstellung gegen Pauschale an. So kombinieren Sie professionelle Unterstützung an den kritischen Stellen mit der Kostenersparnis des Privatverkaufs.
Fazit: Kosten sparen oder Aufwand abgeben
Ob sich der Verkauf mit oder ohne Makler mehr lohnt, hängt davon ab, was Sie stärker gewichten. Wer Zeit hat, den Markt kennt und die Provision sparen möchte, fährt mit dem Privatverkauf gut. Wer wenig Zeit hat, den Wert unsicher einschätzt oder eine anspruchsvolle Immobilie verkauft, ist die Maklerkosten oft gut angelegt. Prüfen Sie ehrlich Ihre eigene Ausgangslage entlang der vier Punkte Leistung, Kosten, Aufwand und Risiko – dann treffen Sie die Entscheidung, die zu Ihrer Immobilie und zu Ihnen passt.