Комісія маклера під час продажу нерухомості швидко сягає кількох десятків тисяч євро – не дивно, що багато власників замислюються, чи взагалі потрібен їм маклер. Однак дешевший шлях не завжди є кращим. Ми безпосередньо порівнюємо продаж із маклером і без нього – від послуг та витрат до зусиль і ризиків – щоб ви могли ухвалити правильне рішення для своєї ситуації.
Із маклером чи без нього: у чому полягає вибір?
Продати нерухомість із маклером чи без нього – це не юридичне, а економічне та особисте питання. Обов’язку залучати маклера немає. Обов’язковим є лише нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (§ 311b BGB) – і воно потрібне незалежно від обраного вами шляху.
Різниця полягає в усьому, що відбувається до цього: оцінювання, маркетинг, огляди та переговори під час продажу із залученням маклера виконує маклер, а під час приватного продажу – ви самі. Що вигідніше, визначається чотирма чинниками: послугами, витратами, зусиллями та ризиком. Розглянемо їх по черзі.
Які послуги надає маклер – і що ви берете на себе?
Маклер з нерухомості – це постачальник послуг, який керує всім процесом продажу від вашого імені. Зазвичай доручення охоплює:
- оцінювання нерухомості та визначення ринкової ціни пропозиції
- отримання й підготовку документів, а також професійний опис об’єкта
- маркетинг через портали, власну мережу контактів і власну базу зацікавлених осіб
- організацію та проведення оглядів
- попередній відбір зацікавлених осіб, включно з перевіркою платоспроможності
- переговори щодо ціни та підготовку нотаріального прийому
Під час продажу без маклера ви самі берете на себе саме ці завдання. Для багатьох власників це цілком посильне завдання – особливо якщо вони добре знають свою ситуацію та мають час. Вирішальним є чесно оцінити, які з цих послуг ви впевнено можете надати самостійно, а де вам бракує досвіду. Реалістичне оцінювання та переговори щодо ціни, як свідчить досвід, є найскладнішими моментами.
Порівняння витрат: комісія проти власних зусиль
Найбільше значення має комісія маклера. У більшості федеральних земель вона становить близько 7,14 відсотка від ціни купівлі, включно з податком на додану вартість; в окремих землях, як-от Бремен, Гамбург або Гессен, вона дещо нижча. Після зміни законодавства, що набула чинності в грудні 2020 року, покупці та продавці зазвичай ділять цю комісію порівну під час продажу квартир і односімейних будинків.
Юридично це забезпечується так званим принципом рівного розподілу: якщо маклер отримує оплату від обох сторін, кожну з них можна зобов’язати сплатити лише однакову суму (§ 656c BGB). А якщо маклера наймає лише одна сторона, вона може перекласти на іншу сторону щонайбільше половину витрат (§ 656d BGB). Отже, покупець ніколи не платить більше, ніж продавець.
Приклад розрахунку: за ціни купівлі 400 000 євро та загальної комісії 7,14 відсотка сума становить близько 28 560 євро. Як продавець, ви сплачуєте половину, тобто приблизно 14 280 євро. Саме цю суму ви заощаджуєте під час продажу без посередника.
Однак продаж без маклера також не є абсолютно безкоштовним. Врахуйте витрати на енергетичний сертифікат, оголошення та, можливо, оцінку вартості. Проте зазвичай ці суми становлять від кількох десятків до кількох сотень євро й тому значно нижчі за заощаджену комісію. Витрати на нотаріуса та внесення до земельної книги в обох випадках зазвичай несе покупець.
Порівняння витрат часу та зусиль
Те, що ви заощаджуєте на грошах, ви інвестуєте в час під час приватного продажу. Маркетинг, узгодження зустрічей, огляди та переговори можуть тривати тижнями. Той, хто сильно зайнятий на роботі, живе далеко або має паралельно опікуватися кількома зацікавленими особами, швидко стикається тут із межами своїх можливостей.
Маклер бере ці клопоти на себе. Він координує запити, об’єднує огляди та є контактною особою для зацікавлених осіб. Для власників, які через часові, стан здоров’я або просторові причини не можуть самостійно перебувати на місці, це вагомий аргумент — незалежно від питання витрат.
Порівняння ризиків і безпеки
Третя відмінність стосується ризику. Найдорожча помилка під час продажу — неправильно встановлена ціна: якщо її завищити, нерухомість залишатиметься непроданою, а якщо занизити — ви подаруєте реальні гроші. Маклер володіє знаннями ринку та даними для порівняння — під час приватного продажу вам доведеться самостійно здобувати цю впевненість.
Юридичні підводні камені також існують. Як продавець ви зобов’язані повідомляти про відомі недоліки; помилки в експозе або приховані недоліки згодом можуть призвести до вимог про відшкодування збитків. По суті, ця відповідальність стосується вас в обох варіантах, однак досвідчений маклер може допомогти уникнути типових помилок. Якщо ви доручаєте продаж маклеру, зверніть увагу, що маклерський договір щодо квартир і односімейних будинків має бути укладений у текстовій формі (§ 656a BGB) – усної обіцянки недостатньо. Остаточну безпеку в будь-якому разі забезпечує нотаріус, який складає та посвідчує договір купівлі-продажу.
Для кого який спосіб є вигіднішим?
Універсальної відповіді немає – усе залежить від вашої ситуації.
Продаж без маклера радше вигідний, якщо ви …
- добре оцінюєте свій місцевий ринок і маєте відчуття реалістичних цін,
- маєте достатньо часу на маркетинг, огляди та переговори,
- живете неподалік від нерухомості й можете гнучко призначати зустрічі,
- готові опрацювати необхідні документи.
Послуги маклера радше вигідні, якщо ви …
- не можете впевнено оцінити ринок або реальну вартість нерухомості,
- маєте мало часу або живете далеко від об’єкта,
- продаєте нерухомість, яку потрібно детально пояснювати, дорогу або складну для продажу,
- цінуєте конфіденційний продаж або потребуєте емоційної дистанції від об’єкта.
Переваги та недоліки в прямому порівнянні
Продаж із маклером
- Перевага – розвантаження: маркетинг, огляди та переговори бере на себе маклер.
- Перевага – знання ринку: професійна оцінка та досвід знижують ціновий ризик.
- Недолік – витрати: ваша частка комісії може становити кілька десятків тисяч євро.
- Недолік – менше контролю: ви частково передаєте маклеру цінову стратегію та комунікацію.
Продаж без маклера
- Перевага – економія: ви заощаджуєте свою частку маклерської комісії.
- Перевага – контроль: ви самостійно керуєте ціною, зустрічами та розмовами й найкраще знаєте свою нерухомість.
- Недолік – витрати часу: увесь процес продажу лежить на вас.
- Недолік – ризик помилок: під час оцінки, виконання обов’язків щодо інформування та переговорів часто бракує практичного досвіду.
FAQ про продаж із маклером або без нього
Чи потрібно мені наймати маклера під час продажу нерухомості?
Ні. Закон не зобов’язує залучати маклера. Ви можете будь-коли продати свою нерухомість самостійно. Обов’язковим є лише нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.
Хто сплачує комісію маклера під час продажу?
Під час продажу квартир і односімейних будинків із грудня 2020 року покупець і продавець, як правило, ділять комісію порівну. При цьому покупець ніколи не може сплачувати більше, ніж продавець. Той, хто доручає роботу маклеру, сплачує щонайменше половину витрат.
Скільки грошей я заощаджу без маклера?
Це залежить від ціни купівлі. За ціни 400 000 євро та загальної комісії 7,14 відсотка ви як продавець заощадите близько 14 280 євро, тобто свою половину. Дрібні витрати, як-от енергетичний сертифікат і оголошення, залишаються, але вони значно нижчі.
Чи ризикованіший продаж без маклера?
Найбільший ризик — неправильно встановлена ціна. Той, хто знає ринок, ретельно оцінює нерухомість і чесно повідомляє про недоліки, може безпечно продати її самостійно. В обох випадках нотаріус забезпечує юридичну безпеку договору купівлі-продажу.
Чи можу я доручити маклеру лише окремі послуги?
Так. Деякі маклери пропонують окремі послуги, як-от оцінювання або підготовку експозе, за фіксовану плату. Так ви поєднуєте професійну підтримку на критично важливих етапах із економією коштів під час приватного продажу.
Висновок: заощадити кошти чи делегувати роботу
Чи вигідніше продавати з маклером чи без нього, залежить від того, що для вас важливіше. Той, хто має час, знає ринок і хоче заощадити на комісії, добре впорається з приватним продажем. Той, хто має мало часу, невпевнено оцінює вартість або продає складний об’єкт нерухомості, часто недарма витрачає кошти на маклера. Чесно оцініть власну ситуацію за чотирма критеріями — послуги, витрати, зусилля та ризик — і тоді ухваліть рішення, яке відповідає вашій нерухомості та вам.