De grondrichtwaarde is de officiële gemiddelde waarde van de grond op een bepaalde locatie – aangegeven in euro per vierkante meter en gratis voor iedereen raadpleegbaar. Deze is het belangrijkste officiële aanknopingspunt wanneer u de waarde van een perceel globaal wilt inschatten: bij aankoop, verkoop, erfenis of voor de onroerendezaakbelasting. Wij leggen uit wat de grondrichtwaarde precies aangeeft, waar u deze via de BORIS-portalen vindt en hoe u hieruit de grondwaarde van uw perceel afleidt.
Wat is de grondrichtwaarde?
De grondrichtwaarde is een gemiddelde locatiewaarde van de grond, gerelateerd aan één vierkante meter perceeloppervlak (€/m²). Deze geldt niet voor één afzonderlijk perceel, maar voor een hele grondrichtwaardezone – een ruimtelijk aaneengesloten gebied waarvan de percelen grotendeels overeenkomen wat betreft aard en omvang van het gebruik. De wettelijke basis vormt § 196 BauGB.
De waarde wordt bepaald aan de hand van de koopprijzencollectie: elke notarieel vastgelegde verkoop van een perceel wordt gemeld aan de deskundigencommissies, die de daadwerkelijk op de markt betaalde prijzen daaruit analyseren. De grondrichtwaarde heeft daarbij altijd betrekking op een fictief „grondrichtwaardeperceel", waarvan de kenmerken overeenkomen met de overheersende eigenschappen van de zone – zo definieert de Verordening inzake de waardebepaling van onroerend goed (ImmoWertV) dit. Belangrijk: de waarde beschrijft altijd de onbebouwde grond, ook als het perceel in werkelijkheid bebouwd is.
Wie bepaalt de grondrichtwaarde – en hoe vaak?
Verantwoordelijk zijn de deskundigencommissies voor grondwaarden. Dit zijn onafhankelijke, niet aan instructies gebonden organen van deskundige taxateurs, die bij steden, districten of districtsbesturen zijn ondergebracht en de koopprijzencollectie van een regio analyseren.
Volgens § 196 BauGB worden de grondrichtwaarden gebiedsdekkend ten minste elke twee jaar bepaald – „aan het begin van elk tweede kalenderjaar". De peildatum is 1 januari; de actuele waarden hebben in veel regio’s de peildatum 01.01.2026. Voor fiscale doeleinden – bijvoorbeeld de onroerendezaakbelasting – kunnen de waarden ook vaker worden vastgesteld.
Een centraal punt: de grondrichtwaarden moeten worden gepubliceerd en iedereen kan er informatie over opvragen. U hoeft dus geen gerechtvaardigd belang aan te tonen en kunt de waarden gratis raadplegen.
Waar u de grondwaarde-indicator vinden: de BORIS-portalen
De eenvoudigste manier loopt via de BORIS-portalen (Boden-Richtwert-Informationssystem). Bijna elke deelstaat heeft een eigen portaal – bijvoorbeeld BORIS-Bayern, BORIS.NRW of BORIS Hessen. Daarnaast bundelt het landelijke portaal BORIS-D de waarden voor alle deelstaten heen op een interactieve kaart.
Ga als volgt te werk:
- Open het BORIS-portaal van uw deelstaat of het landelijke BORIS-D.
- Voer het adres, de ligging of het perceelnummer in.
- Lees de grondwaarde-indicator in €/m² direct af bij de gekleurde grondwaarde-indicatorzone.
De opvraging is gratis; de gegevens worden beschikbaar gesteld onder de „Datenlizenz Deutschland". Let op: BORIS levert zonewaarden, geen objectgebonden informatie voor uw concrete perceel. Heeft u een juridisch bindende informatie nodig, dan kunt u die – meestal tegen betaling – rechtstreeks verkrijgen bij de bevoegde taxatiecommissie.
Zo leidt u de grondwaarde af
Uit de grondwaarde-indicator kan de grondwaarde van een concreet perceel bij benadering worden berekend. De basisformule luidt:
Grondwaarde = grondwaarde-indicator (€/m²) × perceeloppervlakte (m²)
Een voorbeeld: bedraagt de grondwaarde-indicator in uw zone 450 €/m² en is uw perceel 600 m² groot, dan resulteert dit in een voorlopige grondwaarde van 270.000 euro.
Deze berekening is echter slechts een eerste indicatie. De aldus berekende waarde geldt exact alleen voor een perceel dat in alle kenmerken overeenkomt met het grondwaarde-indicatorperceel. Wijkt uw perceel daarvan af, dan moet u de waarde dienovereenkomstig aanpassen.
Aan welke perceelkenmerken de grondwaarde-indicator is gekoppeld
Elke grondwaarde-indicator wordt gepubliceerd samen met de kenmerken van het onderliggende grondwaarde-indicatorperceel. De belangrijkste zijn:
- Ontwikkelingsstatus: doorgaans bouwrijpe grond.
- Gebruikstype: bijvoorbeeld woonbouwgrond (W), zuiver woongebied (WR) of bebouwing met een- of tweegezinswoningen (EFH).
- Mate van bebouwing: vaak als (waarderelevante) vloeroppervlaktecoëfficiënt (WGFZ). Een WGFZ van 1,0 betekent dat de in aanmerking komende vloeroppervlakte overeenkomt met de perceeloppervlakte.
- Toestand met betrekking tot bijdragen: vrij van ontsluitingsbijdragen (ebf) of plichtig tot ontsluitingsbijdragen (ebp).
Het laatste punt is letterlijk geld waard: bij ebf zijn de ontsluitingskosten (weg, riolering, water) al in de waarde inbegrepen. Bij ebp komen ze er nog bovenop – de effectieve grondwaarde ligt dan lager dan de pure vermenigvuldiging doet vermoeden.
Wijken afzonderlijke kenmerken af – bijvoorbeeld een hogere bebouwbaarheid of een ongebruikelijke vorm –, dan rekenen deskundigen met omrekeningscoëfficiënten en toeslagen en kortingen; de ImmoWertV biedt hiervoor het kader. Als vuistregel geldt: Hoe intensiever een perceel bebouwd mag worden, hoe hoger de waarde per vierkante meter.
Bodemrichtwaarde en marktwaarde: wat is het verschil?
De bodemrichtwaarde is een gemiddelde, terwijl de marktwaarde de werkelijk haalbare prijs is. Beide kunnen aanzienlijk uiteenlopen, omdat individuele factoren de prijs van een concreet perceel beïnvloeden:
- Ligging binnen de zone, oriëntatie en uitzicht
- Vorm, grootte en perceeldiepte
- Bebouwingsmogelijkheden, bodemverontreiniging, lawaai of ligging op een helling
- de actuele marktsituatie en vraag
De bodemrichtwaarde biedt daarmee een betrouwbare uitgangspositie, maar vervangt geen individuele waardering. Voor een marktconforme vraag- of aankoopprijs kunt u deze het beste combineren met actuele vergelijkbare aanbiedingen en – bij grotere objecten – een taxatierapport.
Voordelen en beperkingen van de bodemrichtwaarde
Als waarderingsmaatstaf heeft de bodemrichtwaarde duidelijke sterke punten, maar ook beperkingen:
- Voordeel – officieel en neutraal: De waarde wordt door onafhankelijke taxatiecommissies afgeleid uit echte koopprijzen.
- Voordeel – gratis en openbaar: Iedereen kan deze zonder bewijs van belang via BORIS opvragen.
- Voordeel – snelle oriëntatie: Voor een eerste inschatting van de grondwaarde volstaat een eenvoudige vermenigvuldiging.
- Beperking – slechts een gemiddelde: De waarde geldt voor de zone, niet voor uw concrete perceel.
- Beperking – zonder opstalwaarde: De waarde heeft uitsluitend betrekking op de grond, niet op de daarop aanwezige gebouwen.
- Beperking – waarde op een peildatum: Tussen twee vaststellingen kan de markt zich al verder hebben ontwikkeld.
FAQ over de bodemrichtwaarde
Is het opvragen van de bodemrichtwaarde gratis?
Ja. Via de BORIS-portalen van de deelstaten en via het landelijke BORIS-D kunt u de bodemrichtwaarden gratis opvragen. Alleen een juridisch bindende, schriftelijke inlichting van de taxatiecommissie is doorgaans tegen betaling.
Is de bodemrichtwaarde hetzelfde als de perceelprijs?
Nee. De bodemrichtwaarde is een gemiddelde waarde voor een hele zone. De werkelijke aankoopprijs vloeit voort uit de individuele kenmerken van het perceel en de marktsituatie en kan daarboven of daaronder liggen.
Hoe actueel zijn de waarden?
De taxatiecommissies bepalen de grondrichtwaarden gebiedsdekkend minstens elke twee jaar op de peildatum 1 januari. In veel regio’s zijn in 2026 de waarden per peildatum 01-01-2026 beschikbaar.
Waarvoor heb ik de grondrichtwaarde behalve bij aankoop nodig?
De grondrichtwaarde speelt ook een rol bij de grondbelasting (volgens het federale model) en bij de erf- en schenkbelasting. Het belastingkantoor waardeert de grond daarbij volgens de Bewertingswet (BewG). Hoe hoger de grondrichtwaarde, hoe hoger de fiscale heffingsgrondslag.
Geldt de grondrichtwaarde ook voor bebouwde percelen?
Ja, maar zij waardeert alleen de grond – alsof deze onbebouwd zou zijn. De waarde van aanwezige gebouwen wordt niet weergegeven; daarvoor zijn afzonderlijke procedures nodig.
Conclusie: de grondrichtwaarde als officieel uitgangspunt
De grondrichtwaarde is de centrale officiële referentiegrootheid voor de grondwaarde – transparant, gratis en voor iedereen via de BORIS-portalen raadpleegbaar. Zij geeft aan wat de grond op een bepaalde locatie gemiddeld waard is en biedt met de eenvoudige formule „waarde maal oppervlakte" een snelle eerste inschatting. Voor de daadwerkelijke marktwaarde van uw perceel moet u vervolgens rekening houden met de individuele kenmerken, de ontsluitingstoestand en de actuele marktsituatie. Als solide uitgangspunt voor iedere perceelwaardering is de grondrichtwaarde daarmee onmisbaar.