Нормативная стоимость земли — это официальная средняя стоимость земли в определённом местоположении, указанная в евро за квадратный метр и бесплатно доступная каждому. Это важнейший официальный ориентир, если вы хотите примерно оценить стоимость земельного участка: при покупке, продаже, наследовании или для целей земельного налога. Мы объясним, что именно означает нормативная стоимость земли, где найти её через порталы BORIS и как на её основе определить стоимость земли вашего участка.
Что такое нормативная стоимость земли?
Нормативная стоимость земли — это средняя стоимость земли с учётом местоположения, рассчитанная на один квадратный метр площади участка (€/м²). Она применяется не к отдельному участку, а ко всей зоне нормативной стоимости земли — пространственно связанному участку территории, земельные участки которого в значительной степени совпадают по виду и степени использования. Правовой основой является § 196 BauGB.
Стоимость определяется на основе сборника цен сделок: о каждой нотариально удостоверенной продаже земельного участка сообщают экспертным комитетам, которые анализируют фактически уплаченные на рынке цены. При этом нормативная стоимость земли всегда относится к фиктивному «участку нормативной стоимости земли», характеристики которого соответствуют преобладающим свойствам зоны — именно так это определяет Постановление об оценке стоимости недвижимости (ImmoWertV). Важно: стоимость всегда описывает незастроенную землю, даже если участок в действительности застроен.
Кто определяет нормативную стоимость земли — и как часто?
Ответственность несут экспертные комитеты по стоимости земельных участков. Это независимые, не подчиняющиеся указаниям коллегиальные органы, состоящие из квалифицированных экспертов; они работают при городах, районах или окружных правительствах и анализируют сборник цен сделок соответствующего региона.
Согласно § 196 BauGB, нормативная стоимость земли определяется на всей территории не реже одного раза в два года — «в начале каждого второго календарного года». Контрольная дата — 1 января; во многих регионах текущие значения имеют контрольную дату 01.01.2026. Для целей налогообложения — например, земельного налога — значения могут устанавливаться и чаще.
Важный момент: нормативные стоимости земли подлежат публикации, и любой желающий может запросить информацию о них. Поэтому вам не нужно доказывать наличие законного интереса, и вы можете бесплатно получить эти значения.
Где вы как найти кадастровую стоимость земли: порталы BORIS
Самый простой способ — воспользоваться порталами BORIS (информационная система кадастровой стоимости земельных участков). Практически каждая федеральная земля имеет собственный портал — например, BORIS-Bayern, BORIS.NRW или BORIS Hessen. Кроме того, общенациональный портал BORIS-D объединяет значения всех федеральных земель на интерактивной карте.
Действуйте следующим образом:
- Откройте портал BORIS своей федеральной земли или общенациональный BORIS-D.
- Введите адрес, местоположение или номер земельного участка.
- Считайте кадастровую стоимость земли в €/м² непосредственно в выделенной цветом зоне кадастровой стоимости.
Запрос бесплатен; данные предоставляются по «Лицензии на данные Германии». Обратите внимание: BORIS предоставляет значения для зон, а не сведения по конкретному объекту для вашего участка. Если вам нужны юридически обязательные сведения, их можно получить — обычно за плату — непосредственно в компетентном комитете по оценке недвижимости.
Как вывести стоимость земли
По кадастровой стоимости земли можно приблизительно рассчитать стоимость земли конкретного участка. Основная формула:
Стоимость земли = кадастровая стоимость земли (€/м²) × площадь земельного участка (м²)
Пример: если кадастровая стоимость земли в вашей зоне составляет 450 €/м², а площадь вашего участка — 600 м², предварительная стоимость земли составит 270 000 евро.
Однако этот расчёт служит лишь первоначальным ориентиром. Полученное таким образом значение точно соответствует только участку, который по всем характеристикам совпадает с типовым участком, использованным для определения кадастровой стоимости. Если ваш участок отличается от него, стоимость необходимо соответствующим образом скорректировать.
Какие характеристики участка предполагает кадастровая стоимость земли
Каждая кадастровая стоимость земли публикуется вместе с характеристиками соответствующего типового участка. Основные из них:
- Состояние освоенности: как правило, участок, готовый к застройке.
- Вид использования: например, жилая застройка (W), чисто жилая зона (WR) или застройка одно-/двухквартирными домами (EFH).
- Интенсивность застройки: часто указывается как (имеющий значение для стоимости) коэффициент общей площади этажей (WGFZ). WGFZ, равный 1,0, означает, что учитываемая общая площадь этажей соответствует площади земельного участка.
- Состояние с точки зрения обязательств по взносам: свободный от взносов за инженерное обустройство (ebf) или обязанный уплачивать взносы за инженерное обустройство (ebp).
Последний пункт имеет прямое денежное значение: при статусе ebf расходы на инженерное обустройство (дорога, канализация, водоснабжение) уже включены в стоимость. При статусе ebp они оплачиваются дополнительно — эффективная стоимость земли тогда получается ниже, чем можно предположить при простом умножении.
Если отдельные характеристики отличаются — например, участок допускает более интенсивную застройку или имеет необычную форму, — эксперты используют коэффициенты пересчёта, а также надбавки и скидки; ImmoWertV задаёт для этого соответствующие рамки. Эмпирическое правило гласит: чем интенсивнее можно застраивать земельный участок, тем выше стоимость одного квадратного метра.
Почвенный норматив и рыночная стоимость: в чём разница?
Почвенный норматив представляет собой среднее значение, тогда как рыночная стоимость — это фактически достижимая цена. Они могут значительно различаться, поскольку индивидуальные факторы влияют на цену конкретного земельного участка:
- расположение внутри зоны, ориентация и вид
- форма, размер и глубина земельного участка
- возможности застройки, загрязнение, шум или расположение на склоне
- текущая рыночная ситуация и спрос
Таким образом, почвенный норматив даёт надёжную отправную точку, но не заменяет индивидуальную оценку. Для определения соответствующей рынку цены предложения или покупки лучше всего сопоставить его с актуальными предложениями аналогичных объектов и — для более крупных объектов — с отчётом об оценке.
Преимущества и ограничения почвенного норматива
Как показатель стоимости почвенный норматив имеет очевидные сильные стороны, но и ограничения:
- Преимущество — официальный и нейтральный: он определяется независимыми экспертными комитетами на основе фактических цен сделок.
- Преимущество — бесплатный и общедоступный: любой человек может получить его через BORIS без подтверждения интереса.
- Преимущество — быстрая ориентировка: для первичной оценки стоимости земли достаточно простого умножения.
- Ограничение — только среднее значение: он действует для зоны, а не для вашего конкретного земельного участка.
- Ограничение — без стоимости зданий: он оценивает исключительно землю, а не расположенные на ней здания.
- Ограничение — значение на установленную дату: между двумя определениями рынок уже может существенно измениться.
Часто задаваемые вопросы о почвенном нормативе
Является ли запрос почвенного норматива бесплатным?
Да. Через земельные порталы BORIS и общенациональный BORIS-D вы можете бесплатно получить значения почвенных нормативов. Только имеющая юридическую силу письменная справка экспертного комитета, как правило, облагается пошлиной.
Является ли почвенный норматив тем же самым, что и цена земельного участка?
Нет. Почвенный норматив — это среднее значение для целой зоны. Фактическая цена покупки определяется индивидуальными характеристиками земельного участка и рыночной ситуацией и может быть выше или ниже этого значения.
Насколько актуальны эти значения?
Комитеты по оценке недвижимости определяют нормативную стоимость земли по всей территории не реже одного раза в два года по состоянию на 1 января. Во многих регионах в 2026 году доступны значения по состоянию на 01.01.2026.
Для чего мне нужна нормативная стоимость земли помимо покупки?
Нормативная стоимость земли также учитывается при расчёте налога на недвижимость (в рамках федеральной модели), а также налога на наследство и дарение. При этом налоговое ведомство оценивает землю в соответствии с Законом об оценке (BewG). Чем выше нормативная стоимость земли, тем выше налоговая база.
Применяется ли нормативная стоимость земли к застроенным земельным участкам?
Да, но она оценивает только землю — как если бы участок был незастроенным. Стоимость имеющихся зданий она не отражает; для этого необходимы отдельные методы оценки.
Итог: нормативная стоимость земли как официальная отправная точка
Нормативная стоимость земли — это основной официальный ориентир для определения стоимости земли: прозрачный, бесплатный и доступный каждому через порталы BORIS. Она показывает, сколько в среднем стоит земля в конкретной местности, и с помощью простой формулы «стоимость умножить на площадь» даёт быструю первоначальную оценку. Чтобы определить фактическую рыночную стоимость вашего земельного участка, необходимо затем учесть индивидуальные характеристики, состояние инженерного обеспечения и текущую ситуацию на рынке. Как надёжная отправная точка любой оценки земельного участка нормативная стоимость земли незаменима.