Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Lage – angegeben in Euro pro Quadratmeter und kostenlos für jeden einsehbar. Er ist der wichtigste offizielle Anhaltspunkt, wenn Sie den Wert eines Grundstücks grob einschätzen möchten: beim Kauf, beim Verkauf, im Erbfall oder für die Grundsteuer. Wir erklären Ihnen, was der Bodenrichtwert genau aussagt, wo Sie ihn über die BORIS-Portale finden und wie Sie daraus den Bodenwert Ihres Grundstücks ableiten.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²). Er gilt nicht für ein einzelnes Grundstück, sondern für eine ganze Bodenrichtwertzone – ein räumlich zusammenhängendes Gebiet, dessen Grundstücke in Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die gesetzliche Grundlage bildet § 196 BauGB.
Ermittelt wird der Wert aus der Kaufpreissammlung: Jeder notariell beurkundete Grundstücksverkauf wird den Gutachterausschüssen gemeldet, die daraus die tatsächlich am Markt gezahlten Preise auswerten. Der Bodenrichtwert bezieht sich dabei stets auf ein fiktives „Bodenrichtwertgrundstück", dessen Merkmale den vorherrschenden Eigenschaften der Zone entsprechen – so definiert es die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Wichtig: Der Wert beschreibt immer den unbebauten Boden, auch wenn das Grundstück in Wirklichkeit bebaut ist.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert – und wie oft?
Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Das sind unabhängige, weisungsfreie Gremien aus fachkundigen Sachverständigen, die bei Städten, Kreisen oder Bezirksregierungen angesiedelt sind und die Kaufpreissammlung einer Region auswerten.
Nach § 196 BauGB werden die Bodenrichtwerte flächendeckend mindestens alle zwei Jahre ermittelt – „zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres". Der Stichtag ist der 1. Januar; die aktuellen Werte tragen in vielen Regionen den Stichtag 01.01.2026. Für steuerliche Zwecke – etwa die Grundsteuer – können die Werte auch häufiger festgestellt werden.
Ein zentraler Punkt: Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jedermann kann Auskunft über sie verlangen. Sie müssen also kein berechtigtes Interesse nachweisen und rufen die Werte kostenfrei ab.
Wo Sie den Bodenrichtwert finden: die BORIS-Portale
Der einfachste Weg führt über die BORIS-Portale (Boden-Richtwert-Informationssystem). Nahezu jedes Bundesland betreibt ein eigenes Portal – etwa BORIS-Bayern, BORIS.NRW oder BORIS Hessen. Zusätzlich bündelt das bundesweite Portal BORIS-D die Werte länderübergreifend auf einer interaktiven Karte.
So gehen Sie vor:
- Öffnen Sie das BORIS-Portal Ihres Bundeslandes oder das bundesweite BORIS-D.
- Geben Sie die Adresse, die Lage oder die Flurstücksnummer ein.
- Lesen Sie den Bodenrichtwert in €/m² direkt an der eingefärbten Bodenrichtwertzone ab.
Die Abfrage ist kostenlos; die Daten stehen unter der „Datenlizenz Deutschland" zur Verfügung. Beachten Sie: BORIS liefert Zonenwerte, keine objektbezogene Auskunft für Ihr konkretes Grundstück. Benötigen Sie eine rechtsverbindliche Auskunft, erhalten Sie diese – meist gegen Gebühr – direkt beim zuständigen Gutachterausschuss.
So leiten Sie den Bodenwert ab
Aus dem Bodenrichtwert lässt sich der Bodenwert eines konkreten Grundstücks überschlägig berechnen. Die Grundformel lautet:
Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)
Ein Beispiel: Beträgt der Bodenrichtwert in Ihrer Zone 450 €/m² und ist Ihr Grundstück 600 m² groß, ergibt sich ein vorläufiger Bodenwert von 270.000 Euro.
Diese Rechnung ist jedoch nur eine erste Orientierung. Der so ermittelte Wert gilt exakt nur für ein Grundstück, das dem Bodenrichtwertgrundstück in allen Merkmalen entspricht. Weicht Ihr Grundstück davon ab, müssen Sie den Wert entsprechend anpassen.
Welche Grundstücksmerkmale der Bodenrichtwert voraussetzt
Jeder Bodenrichtwert wird zusammen mit den Merkmalen des zugrunde liegenden Bodenrichtwertgrundstücks veröffentlicht. Die wichtigsten sind:
- Entwicklungszustand: in der Regel baureifes Land.
- Art der Nutzung: zum Beispiel Wohnbaufläche (W), reines Wohngebiet (WR) oder Ein-/Zweifamilienhausbebauung (EFH).
- Maß der baulichen Nutzung: häufig als (wertrelevante) Geschossflächenzahl (WGFZ). Eine WGFZ von 1,0 bedeutet, dass die anrechenbare Geschossfläche der Grundstücksfläche entspricht.
- Beitragsrechtlicher Zustand: erschließungsbeitragsfrei (ebf) oder erschließungsbeitragspflichtig (ebp).
Der letzte Punkt ist bares Geld wert: Bei ebf sind die Erschließungskosten (Straße, Kanal, Wasser) bereits im Wert enthalten. Bei ebp kommen sie noch obendrauf – der effektive Bodenwert liegt dann niedriger, als die reine Multiplikation vermuten lässt.
Weichen einzelne Merkmale ab – etwa eine höhere Bebaubarkeit oder ein ungewöhnlicher Zuschnitt –, rechnen Sachverständige mit Umrechnungskoeffizienten sowie Zu- und Abschlägen um; die ImmoWertV gibt dafür den Rahmen vor. Als Faustregel gilt: Je intensiver ein Grundstück bebaubar ist, desto höher der Wert pro Quadratmeter.
Bodenrichtwert und Verkehrswert: Wo liegt der Unterschied?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt, der Verkehrswert dagegen der real erzielbare Preis. Beide können deutlich auseinanderliegen, weil individuelle Faktoren den Preis eines konkreten Grundstücks verschieben:
- Lage innerhalb der Zone, Ausrichtung und Aussicht
- Zuschnitt, Größe und Grundstückstiefe
- Baumöglichkeiten, Altlasten, Lärm oder Hanglage
- die aktuelle Marktlage und Nachfrage
Der Bodenrichtwert liefert damit einen belastbaren Ausgangspunkt, ersetzt aber keine individuelle Bewertung. Für einen marktgerechten Angebots- oder Kaufpreis kombinieren Sie ihn am besten mit aktuellen Vergleichsangeboten und – bei größeren Objekten – einem Wertgutachten.
Vorteile und Grenzen des Bodenrichtwerts
Als Bewertungsgröße hat der Bodenrichtwert klare Stärken, aber auch Grenzen:
- Vorteil – amtlich und neutral: Er wird von unabhängigen Gutachterausschüssen aus echten Kaufpreisen abgeleitet.
- Vorteil – kostenlos und öffentlich: Jeder kann ihn ohne Nachweis eines Interesses über BORIS abrufen.
- Vorteil – schnelle Orientierung: Für eine erste Einschätzung des Bodenwerts genügt eine einfache Multiplikation.
- Grenze – nur ein Durchschnitt: Er gilt für die Zone, nicht für Ihr konkretes Grundstück.
- Grenze – ohne Gebäudewert: Er bewertet ausschließlich den Boden, nicht die aufstehenden Gebäude.
- Grenze – Stichtagswert: Zwischen zwei Ermittlungen kann sich der Markt bereits weiterbewegt haben.
FAQ zum Bodenrichtwert
Ist die Abfrage des Bodenrichtwerts kostenlos?
Ja. Über die BORIS-Portale der Länder und über das bundesweite BORIS-D rufen Sie die Bodenrichtwerte kostenfrei ab. Nur eine rechtsverbindliche, schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses ist in der Regel gebührenpflichtig.
Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Grundstückspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone. Der tatsächliche Kaufpreis ergibt sich aus den individuellen Eigenschaften des Grundstücks und der Marktlage und kann darüber oder darunter liegen.
Wie aktuell sind die Werte?
Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte flächendeckend mindestens alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar. In vielen Regionen liegen im Jahr 2026 die Werte zum Stichtag 01.01.2026 vor.
Wofür brauche ich den Bodenrichtwert außer beim Kauf?
Der Bodenrichtwert fließt auch in die Grundsteuer (im Bundesmodell) sowie in die Erbschaft- und Schenkungsteuer ein. Das Finanzamt bewertet den Grund und Boden dabei nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Je höher der Bodenrichtwert, desto höher die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Gilt der Bodenrichtwert auch für bebaute Grundstücke?
Ja, aber er bewertet nur den Boden – so, als wäre er unbebaut. Den Wert vorhandener Gebäude bildet er nicht ab; dafür sind gesonderte Verfahren nötig.
Fazit: Der Bodenrichtwert als amtlicher Startpunkt
Der Bodenrichtwert ist die zentrale amtliche Bezugsgröße für den Bodenwert – transparent, kostenlos und für jeden über die BORIS-Portale abrufbar. Er sagt Ihnen, was der Boden in einer Lage im Durchschnitt wert ist, und liefert mit der einfachen Formel „Wert mal Fläche" eine schnelle erste Einschätzung. Für den tatsächlichen Verkehrswert Ihres Grundstücks müssen Sie anschließend die individuellen Merkmale, den Erschließungszustand und die aktuelle Marktlage berücksichtigen. Als solider Startpunkt jeder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert damit unverzichtbar.