La valeur indicative des terrains est la valeur moyenne officielle des terrains dans une situation donnée – indiquée en euros par mètre carré et consultable gratuitement par tous. C’est le principal point de repère officiel si vous souhaitez estimer approximativement la valeur d’un terrain : lors d’un achat, d’une vente, d’une succession ou pour la taxe foncière. Nous vous expliquons ce qu’indique exactement la valeur indicative des terrains, où la trouver via les portails BORIS et comment en déduire la valeur foncière de votre terrain.
Qu’est-ce que la valeur indicative des terrains ?
La valeur indicative des terrains est une valeur moyenne liée à la situation du terrain, rapportée à un mètre carré de superficie (€/m²). Elle ne s’applique pas à un terrain individuel, mais à toute une zone de valeur indicative des terrains – un territoire spatialement cohérent dont les terrains correspondent largement en termes de type et d’intensité d’utilisation. La base légale est constituée par § 196 BauGB.
La valeur est déterminée à partir de la base des prix d’achat : chaque vente de terrain authentifiée par notaire est signalée aux comités d’experts, qui évaluent les prix effectivement payés sur le marché. La valeur indicative des terrains se rapporte toujours à un « terrain fictif servant de référence », dont les caractéristiques correspondent aux propriétés prédominantes de la zone – c’est ainsi que le définit l’ordonnance sur l’évaluation de la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). Important : cette valeur décrit toujours le terrain non bâti, même si le terrain est effectivement bâti.
Qui détermine la valeur indicative des terrains – et à quelle fréquence ?
La compétence revient aux comités d’experts pour la valeur des terrains. Il s’agit d’organes indépendants et non soumis à des directives, composés d’experts qualifiés, rattachés aux villes, aux arrondissements ou aux gouvernements de district, qui analysent la base des prix d’achat d’une région.
Conformément au § 196 BauGB, les valeurs indicatives des terrains sont déterminées sur l’ensemble du territoire au moins tous les deux ans – « au début de chaque deuxième année civile ». La date de référence est le 1er janvier ; dans de nombreuses régions, les valeurs actuelles portent la date de référence 01.01.2026. À des fins fiscales – par exemple pour la taxe foncière –, les valeurs peuvent également être déterminées plus fréquemment.
Un point essentiel : les valeurs indicatives des terrains doivent être publiées et toute personne peut demander des informations à leur sujet. Vous n’avez donc pas à justifier d’un intérêt légitime et pouvez consulter les valeurs gratuitement.
Où vous trouver la valeur foncière de référence : les portails BORIS
La voie la plus simple passe par les portails BORIS (système d’information sur les valeurs foncières de référence). Presque chaque Land exploite son propre portail – par exemple BORIS-Bayern, BORIS.NRW ou BORIS Hessen. En outre, le portail national BORIS-D regroupe les valeurs de tous les Länder sur une carte interactive.
Voici comment procéder :
- Ouvrez le portail BORIS de votre Land ou le portail national BORIS-D.
- Saisissez l’adresse, la localisation ou le numéro de parcelle.
- Relevez directement la valeur foncière de référence en €/m² dans la zone de valeur foncière de référence colorée.
La consultation est gratuite ; les données sont disponibles sous la « Licence de données Allemagne ». Attention : BORIS fournit des valeurs par zone, et non des informations relatives à votre bien concret. Si vous avez besoin d’une information juridiquement opposable, vous pouvez l’obtenir – généralement contre paiement – directement auprès du comité d’experts compétent.
Comment déduire la valeur foncière
La valeur foncière d’un terrain concret peut être calculée approximativement à partir de la valeur foncière de référence. La formule de base est la suivante :
Valeur foncière = valeur foncière de référence (€/m²) × superficie du terrain (m²)
Exemple : si la valeur foncière de référence dans votre zone est de 450 €/m² et que votre terrain a une superficie de 600 m², il en résulte une valeur foncière provisoire de 270.000 euros.
Ce calcul ne constitue toutefois qu’une première indication. La valeur ainsi déterminée n’est exacte que pour un terrain correspondant à tous égards au terrain de référence. Si votre terrain s’en écarte, vous devez ajuster la valeur en conséquence.
Caractéristiques du terrain prises en compte par la valeur foncière de référence
Chaque valeur foncière de référence est publiée avec les caractéristiques du terrain de référence sous-jacent. Les principales sont les suivantes :
- État de développement : généralement un terrain prêt à bâtir.
- Type d’utilisation : par exemple zone résidentielle (W), zone exclusivement résidentielle (WR) ou construction de maisons individuelles/bifamiliales (EFH).
- Intensité de l’utilisation bâtie : souvent exprimée sous forme de coefficient de surface de plancher (WGFZ) pertinent pour la valeur. Une WGFZ de 1,0 signifie que la surface de plancher prise en compte correspond à la superficie du terrain.
- Situation au regard des contributions : exempt de contribution d’aménagement (ebf) ou soumis à contribution d’aménagement (ebp).
Le dernier point représente une somme importante : avec la mention ebf, les coûts d’aménagement (voirie, égouts, eau) sont déjà inclus dans la valeur. Avec la mention ebp, ils s’y ajoutent encore – la valeur foncière effective est donc inférieur à ce que laisserait supposer la simple multiplication.
Si certaines caractéristiques diffèrent – par exemple une constructibilité plus élevée ou une configuration inhabituelle –, les experts appliquent des coefficients de conversion ainsi que des majorations et minorations ; l’ImmoWertV en fixe le cadre. En règle générale : plus un terrain peut être construit de manière intensive, plus sa valeur au mètre carré est élevée.
Valeur indicative du terrain et valeur vénale : quelle différence ?
La valeur indicative du terrain est une moyenne, tandis que la valeur vénale correspond au prix réellement réalisable. Les deux peuvent être sensiblement différentes, car des facteurs individuels font varier le prix d’un terrain donné :
- emplacement au sein de la zone, orientation et vue
- configuration, superficie et profondeur du terrain
- possibilités de construction, pollutions historiques, nuisances sonores ou situation en pente
- situation actuelle du marché et demande
La valeur indicative du terrain constitue donc un point de départ fiable, mais ne remplace pas une évaluation individuelle. Pour déterminer un prix d’offre ou d’achat conforme au marché, combinez-la de préférence avec des offres comparables actuelles et – pour les biens plus importants – une expertise d’évaluation.
Avantages et limites de la valeur indicative du terrain
En tant que référence d’évaluation, la valeur indicative du terrain présente des atouts clairs, mais aussi des limites :
- Avantage – officielle et neutre : Elle est déterminée par des comités d’experts indépendants à partir de prix d’achat réels.
- Avantage – gratuite et publique : Chacun peut la consulter via BORIS sans justifier d’un intérêt.
- Avantage – orientation rapide : Une simple multiplication suffit pour une première estimation de la valeur du terrain.
- Limite – seulement une moyenne : Elle s’applique à la zone, et non à votre terrain concret.
- Limite – sans valeur des bâtiments : Elle évalue exclusivement le terrain, et non les bâtiments qui y sont construits.
- Limite – valeur à une date de référence : Entre deux déterminations, le marché peut déjà avoir évolué.
FAQ sur la valeur indicative du terrain
La consultation de la valeur indicative du terrain est-elle gratuite ?
Oui. Les portails BORIS des Länder ainsi que le portail national BORIS-D permettent de consulter gratuitement les valeurs indicatives des terrains. Seule une information écrite juridiquement contraignante du comité d’experts est généralement soumise à des frais.
La valeur indicative du terrain est-elle identique au prix du terrain ?
Non. La valeur indicative du terrain est une valeur moyenne pour toute une zone. Le prix d’achat réel dépend des caractéristiques individuelles du terrain et de la situation du marché ; il peut être supérieur ou inférieur à cette valeur.
Quelle est l’actualité des valeurs ?
Les comités d’experts déterminent les valeurs foncières de référence sur l’ensemble du territoire au moins tous les deux ans, à la date de référence du 1er janvier. Dans de nombreuses régions, les valeurs à la date de référence du 01/01/2026 sont disponibles en 2026.
À quoi sert la valeur foncière de référence, en dehors d’un achat ?
La valeur foncière de référence entre également dans le calcul de l’impôt foncier (selon le modèle fédéral), ainsi que de l’impôt sur les successions et les donations. L’administration fiscale évalue alors le terrain conformément à la loi sur l’évaluation (BewG). Plus la valeur foncière de référence est élevée, plus la base d’imposition est élevée.
La valeur foncière de référence s’applique-t-elle aussi aux terrains bâtis ?
Oui, mais elle évalue uniquement le terrain, comme s’il était non bâti. Elle ne tient pas compte de la valeur des bâtiments existants ; des méthodes distinctes sont nécessaires à cet effet.
Conclusion : la valeur foncière de référence comme point de départ officiel
La valeur foncière de référence est la principale valeur officielle de référence pour la valeur du terrain : transparente, gratuite et accessible à tous via les portails BORIS. Elle vous indique la valeur moyenne du terrain dans un secteur et fournit, avec la formule simple « valeur multipliée par la superficie », une première estimation rapide. Pour déterminer la valeur vénale réelle de votre terrain, vous devez ensuite tenir compte de ses caractéristiques individuelles, de son niveau de viabilisation et de la situation actuelle du marché. En tant que point de départ solide pour toute évaluation foncière, la valeur foncière de référence est donc indispensable.