El valor de referencia del suelo es el valor medio oficial del suelo en una ubicación determinada —indicado en euros por metro cuadrado y consultable gratuitamente por cualquier persona—. Es el principal punto de referencia oficial cuando desea estimar aproximadamente el valor de una parcela: al comprar, vender, en caso de herencia o para el impuesto sobre bienes inmuebles. Le explicamos qué indica exactamente el valor de referencia del suelo, dónde encontrarlo a través de los portales BORIS y cómo deducir de él el valor del suelo de su parcela.
¿Qué es el valor de referencia del suelo?
El valor de referencia del suelo es un valor medio de ubicación del suelo, referido a un metro cuadrado de superficie de parcela (€/m²). No se aplica a una parcela individual, sino a toda una zona de valor de referencia del suelo: un área espacialmente contigua cuyas parcelas coinciden en gran medida en el tipo y la intensidad de uso. La base legal es el § 196 BauGB.
El valor se determina a partir de la recopilación de precios de compraventa: cada venta de una parcela formalizada ante notario se comunica a los comités de tasación, que evalúan los precios realmente pagados en el mercado. El valor de referencia del suelo se refiere siempre a una «parcela ficticia de referencia del suelo», cuyas características corresponden a las propiedades predominantes de la zona —así lo define el Reglamento sobre la determinación del valor de los inmuebles (ImmoWertV). Importante: el valor describe siempre el suelo sin edificar, aunque en realidad la parcela esté edificada.
¿Quién determina el valor de referencia del suelo y con qué frecuencia?
Los responsables son los comités de tasación de valores de terrenos. Son órganos independientes y no sujetos a instrucciones, formados por peritos cualificados, que dependen de ciudades, distritos o gobiernos regionales y evalúan la recopilación de precios de compraventa de una región.
Según el § 196 BauGB, los valores de referencia del suelo se determinan en todo el territorio al menos cada dos años —«al comienzo de cada segundo año natural»—. La fecha de referencia es el 1 de enero; en muchas regiones, los valores actuales tienen como fecha de referencia el 01.01.2026. Para fines fiscales —por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles—, los valores también pueden determinarse con mayor frecuencia.
Un punto central: los valores de referencia del suelo deben publicarse, y cualquier persona puede solicitar información sobre ellos. Por tanto, no tiene que demostrar un interés legítimo y puede consultar los valores gratuitamente.
Dónde puede encontrar el valor de referencia del suelo: los portales BORIS
El camino más sencillo pasa por los portales BORIS (sistema de información sobre valores de referencia del suelo). Casi cada estado federado gestiona su propio portal: por ejemplo, BORIS-Bayern, BORIS.NRW o BORIS Hessen. Además, el portal nacional BORIS-D reúne los valores de todos los estados federados en un mapa interactivo.
Proceda de la siguiente manera:
- Abra el portal BORIS de su estado federado o el BORIS-D nacional.
- Introduzca la dirección, la ubicación o el número de parcela.
- Consulte directamente el valor de referencia del suelo en €/m² en la zona de valor de referencia del suelo coloreada.
La consulta es gratuita; los datos están disponibles conforme a la «Licencia de datos de Alemania». Tenga en cuenta que BORIS proporciona valores por zonas, no información específica del objeto para su parcela concreta. Si necesita una información jurídicamente vinculante, puede obtenerla —normalmente previo pago— directamente del comité de tasación competente.
Así se calcula el valor del suelo
A partir del valor de referencia del suelo se puede calcular aproximadamente el valor del suelo de una parcela concreta. La fórmula básica es:
Valor del suelo = valor de referencia del suelo (€/m²) × superficie de la parcela (m²)
Un ejemplo: si el valor de referencia del suelo en su zona es de 450 €/m² y su parcela tiene 600 m², resulta un valor del suelo provisional de 270.000 euros.
Sin embargo, este cálculo solo constituye una primera orientación. El valor así determinado solo es exacto para una parcela que coincida en todas sus características con la parcela de referencia del suelo. Si su parcela difiere de ella, deberá ajustar el valor en consecuencia.
Qué características de la parcela presupone el valor de referencia del suelo
Cada valor de referencia del suelo se publica junto con las características de la parcela de referencia del suelo en la que se basa. Las más importantes son:
- Estado de desarrollo: por regla general, terreno listo para construir.
- Tipo de uso: por ejemplo, superficie residencial (W), zona residencial exclusivamente (WR) o edificación de viviendas unifamiliares/bifamiliares (EFH).
- Intensidad del uso edificatorio: a menudo como coeficiente de superficie construida por plantas (WGFZ) relevante para el valor. Una WGFZ de 1,0 significa que la superficie construida por plantas computable equivale a la superficie de la parcela.
- Estado respecto a las contribuciones: libre de contribuciones de urbanización (ebf) o sujeta a contribuciones de urbanización (ebp).
El último punto vale dinero contante: en el caso de ebf, los costes de urbanización (calle, alcantarillado, agua) ya están incluidos en el valor. En el caso de ebp, todavía se suman —el valor efectivo del suelo por lo tanto, es inferior a lo que sugiere la mera multiplicación.
Si algunas características difieren – por ejemplo, una edificabilidad mayor o una configuración inusual –, los peritos realizan ajustes mediante coeficientes de conversión, así como recargos y deducciones; la ImmoWertV establece el marco para ello. Como regla general: cuanto más intensivamente se pueda edificar un terreno, mayor será el valor por metro cuadrado.
Valor orientativo del suelo y valor de mercado: ¿cuál es la diferencia?
El valor orientativo del suelo es un promedio, mientras que el valor de mercado es el precio que realmente puede obtenerse. Ambos pueden diferir considerablemente, ya que factores individuales modifican el precio de un terreno concreto:
- ubicación dentro de la zona, orientación y vistas
- configuración, tamaño y profundidad del terreno
- posibilidades de edificación, cargas contaminantes, ruido o ubicación en pendiente
- la situación actual del mercado y la demanda
Por tanto, el valor orientativo del suelo proporciona un punto de partida sólido, pero no sustituye una valoración individual. Para determinar un precio de oferta o de compra acorde con el mercado, lo mejor es combinarlo con ofertas comparables actuales y – en el caso de inmuebles de mayor tamaño – con una tasación.
Ventajas y límites del valor orientativo del suelo
Como magnitud de valoración, el valor orientativo del suelo presenta ventajas claras, pero también límites:
- Ventaja – oficial y neutral: Lo determinan comités de expertos independientes a partir de precios reales de compraventa.
- Ventaja – gratuito y público: Cualquiera puede consultarlo a través de BORIS sin acreditar ningún interés.
- Ventaja – orientación rápida: Para una primera estimación del valor del suelo basta con una simple multiplicación.
- Límite – solo un promedio: Se aplica a la zona, no a su terreno concreto.
- Límite – sin valor de las edificaciones: Valora exclusivamente el suelo, no los edificios construidos sobre él.
- Límite – valor referido a una fecha de referencia: Entre dos determinaciones, el mercado puede haber seguido evolucionando.
Preguntas frecuentes sobre el valor orientativo del suelo
¿La consulta del valor orientativo del suelo es gratuita?
Sí. A través de los portales BORIS de los estados federados y del BORIS-D nacional, puede consultar gratuitamente los valores orientativos del suelo. Solo la información escrita y jurídicamente vinculante del comité de expertos suele estar sujeta a tasas.
¿Es el valor orientativo del suelo lo mismo que el precio del terreno?
No. El valor orientativo del suelo es un valor medio para toda una zona. El precio de compra real se determina según las características individuales del terreno y la situación del mercado, y puede situarse por encima o por debajo de dicho valor.
¿Qué tan actuales son los valores?
Los comités de valoración determinan los valores de referencia del suelo en todo el territorio al menos cada dos años, con fecha de referencia del 1 de enero. En muchas regiones, en 2026 están disponibles los valores con fecha de referencia 01.01.2026.
¿Para qué necesito el valor de referencia del suelo además de para comprar?
El valor de referencia del suelo también se incluye en el impuesto sobre bienes inmuebles (según el modelo federal), así como en el impuesto de sucesiones y donaciones. La oficina tributaria valora el terreno conforme a la Ley de valoración (BewG). Cuanto mayor sea el valor de referencia del suelo, mayor será la base imponible.
¿El valor de referencia del suelo también se aplica a terrenos edificados?
Sí, pero solo valora el suelo, como si no estuviera edificado. No refleja el valor de los edificios existentes; para ello se necesitan procedimientos específicos.
Conclusión: el valor de referencia del suelo como punto de partida oficial
El valor de referencia del suelo es la principal magnitud oficial de referencia para el valor del suelo: transparente, gratuito y consultable por cualquier persona a través de los portales BORIS. Le indica cuánto vale el suelo de media en una ubicación y, mediante la sencilla fórmula «valor por superficie», proporciona una primera estimación rápida. Para determinar el valor de mercado real de su terreno, deberá tener en cuenta posteriormente sus características individuales, el estado de urbanización y la situación actual del mercado. Como punto de partida sólido para toda valoración de terrenos, el valor de referencia del suelo es, por tanto, indispensable.