Нормативна вартість землі — це офіційна середня вартість землі в певному місці, зазначена в євро за квадратний метр і безкоштовно доступна для ознайомлення кожному. Це найважливіший офіційний орієнтир, якщо ви хочете приблизно оцінити вартість земельної ділянки: під час купівлі, продажу, у разі спадкування або для земельного податку. Ми пояснимо, що саме означає нормативна вартість землі, де знайти її через портали BORIS і як на її основі визначити вартість землі вашої ділянки.
Що таке нормативна вартість землі?
Нормативна вартість землі — це середня вартість за місцем розташування землі, розрахована на один квадратний метр площі земельної ділянки (€/м²). Вона не стосується окремої земельної ділянки, а діє для цілої зони нормативної вартості землі — просторово пов’язаної території, земельні ділянки якої значною мірою відповідають одна одній за видом і масштабом використання. Правовою підставою є § 196 BauGB.
Вартість визначається на основі реєстру цін купівлі: про кожен нотаріально посвідчений продаж земельної ділянки повідомляють комітети експертів, які аналізують фактично сплачені на ринку ціни. При цьому нормативна вартість землі завжди стосується уявної «земельної ділянки нормативної вартості», характеристики якої відповідають переважним властивостям зони — саме так її визначає Постанова про визначення вартості нерухомості (ImmoWertV). Важливо: вартість завжди описує незабудовану землю, навіть якщо насправді земельна ділянка забудована.
Хто визначає нормативну вартість землі — і як часто?
Відповідальними є комітети експертів з оцінки вартості земельних ділянок. Це незалежні органи, що не підпорядковуються вказівкам і складаються з компетентних експертів; вони діють при містах, округах або урядах адміністративних округів і аналізують реєстр цін купівлі певного регіону.
Відповідно до § 196 BauGB нормативні вартості землі визначаються по всій території щонайменше кожні два роки — «на початку кожного другого календарного року». Контрольна дата — 1 січня; у багатьох регіонах актуальні значення мають контрольну дату 01.01.2026. Для податкових цілей — наприклад, земельного податку — значення також можуть визначатися частіше.
Важливий момент: нормативні вартості землі мають публікуватися, і кожен може вимагати інформацію про них. Тож вам не потрібно доводити наявність законного інтересу, і ви можете безкоштовно отримати ці значення.
Де ви визначити нормативну вартість землі: портали BORIS
Найпростіший шлях веде через портали BORIS (інформаційна система нормативної вартості землі). Майже кожна федеральна земля має власний портал — наприклад, BORIS-Bayern, BORIS.NRW або BORIS Hessen. Додатково загальнонаціональний портал BORIS-D об’єднує значення різних земель на інтерактивній карті.
Дійте так:
- Відкрийте портал BORIS своєї федеральної землі або загальнонаціональний BORIS-D.
- Введіть адресу, місцезнаходження або номер земельної ділянки.
- Безпосередньо зчитáйте нормативну вартість землі в €/м² у позначеній кольором зоні нормативної вартості землі.
Запит безкоштовний; дані доступні відповідно до «Ліцензії на дані Німеччини». Зверніть увагу: BORIS надає значення для зон, а не інформацію щодо конкретного об’єкта для вашої конкретної земельної ділянки. Якщо вам потрібна юридично обов’язкова інформація, її можна отримати — зазвичай за плату — безпосередньо в компетентному комітеті з оцінки.
Як визначити вартість землі
На основі нормативної вартості землі можна орієнтовно розрахувати вартість землі конкретної земельної ділянки. Основна формула:
Вартість землі = нормативна вартість землі (€/м²) × площа земельної ділянки (м²)
Приклад: якщо нормативна вартість землі у вашій зоні становить 450 €/м², а площа вашої земельної ділянки — 600 м², попередня вартість землі становить 270 000 євро.
Однак цей розрахунок є лише початковим орієнтиром. Визначене таким чином значення є точним лише для земельної ділянки, яка за всіма характеристиками відповідає нормативній земельній ділянці. Якщо ваша земельна ділянка відрізняється, значення необхідно відповідно скоригувати.
Які характеристики земельної ділянки передбачає нормативна вартість землі
Кожне значення нормативної вартості землі публікується разом із характеристиками покладеної в його основу нормативної земельної ділянки. Найважливіші з них:
- Стан освоєння: як правило, земля, готова до забудови.
- Вид використання: наприклад, територія житлової забудови (W), суто житлова зона (WR) або забудова односімейними/двосімейними будинками (EFH).
- Масштаб будівельного використання: часто як (вартісно-релевантний) коефіцієнт площі поверхів (WGFZ). WGFZ 1,0 означає, що площа поверхів, яка враховується, відповідає площі земельної ділянки.
- Стан щодо внесків: вільна від внесків на освоєння (ebf) або зобов’язана сплачувати внески на освоєння (ebp).
Останній пункт має безпосереднє фінансове значення: за ebf витрати на освоєння (дорога, каналізація, водопостачання) уже включені у вартість. За ebp вони додаються — ефективна вартість землі тоді виходить нижчим, ніж можна припустити, здійснивши просте множення.
Якщо окремі характеристики відрізняються — наприклад, вища можливість забудови або незвична форма ділянки, — експерти здійснюють розрахунок із застосуванням коефіцієнтів перерахунку, а також надбавок і знижок; ImmoWertV визначає для цього відповідні рамки. Діє таке практичне правило: чим інтенсивніше можна забудувати земельну ділянку, тим вища її вартість за квадратний метр.
Нормативна вартість землі та ринкова вартість: у чому різниця?
Нормативна вартість землі є середнім показником, тоді як ринкова вартість — це ціна, яку реально можна отримати на ринку. Вони можуть суттєво відрізнятися, оскільки індивідуальні фактори впливають на ціну конкретної земельної ділянки:
- розташування в межах зони, орієнтація та краєвид
- форма, площа та глибина земельної ділянки
- можливості забудови, забруднення, шум або розташування на схилі
- поточна ситуація на ринку та попит
Таким чином, нормативна вартість землі є надійною відправною точкою, але не замінює індивідуальну оцінку. Для визначення ринкової ціни пропозиції або купівлі найкраще поєднати її з актуальними порівняльними пропозиціями, а для більших об’єктів — з експертною оцінкою вартості.
Переваги та обмеження нормативної вартості землі
Як показник для оцінювання нормативна вартість землі має очевидні переваги, але й певні обмеження:
- Перевага — офіційність і нейтральність: її визначають незалежні комітети експертів з оцінювання на основі реальних цін продажу.
- Перевага — безкоштовність і відкритість: кожен може отримати її через BORIS без підтвердження наявності інтересу.
- Перевага — швидка орієнтація: для первинної оцінки вартості землі достатньо простого множення.
- Обмеження — лише середній показник: вона застосовується до зони, а не до вашої конкретної земельної ділянки.
- Обмеження — без вартості будівель: вона оцінює виключно землю, а не розташовані на ній будівлі.
- Обмеження — показник на певну дату: між двома визначеннями ринок уже міг змінитися.
FAQ про нормативну вартість землі
Чи є запит щодо нормативної вартості землі безкоштовним?
Так. Через портали BORIS федеральних земель і загальнонаціональний BORIS-D ви можете безкоштовно отримати нормативні вартості землі. Лише юридично обов’язкова письмова довідка комітету експертів з оцінювання, як правило, є платною.
Чи є нормативна вартість землі тим самим, що й ціна земельної ділянки?
Ні. Нормативна вартість землі є середнім показником для цілої зони. Фактична ціна купівлі визначається індивідуальними характеристиками земельної ділянки та ситуацією на ринку і може бути вищою або нижчою за цей показник.
Наскільки актуальними є ці значення?
Комітети з оцінки нерухомості визначають нормативну вартість землі по всій території щонайменше кожні два роки станом на 1 січня. У багатьох регіонах у 2026 році доступні значення станом на 01.01.2026.
Для чого потрібна нормативна вартість землі, окрім купівлі?
Нормативна вартість землі також враховується під час нарахування податку на нерухомість (за федеральною моделлю), а також податку на спадщину та дарування. Податкова інспекція оцінює земельну ділянку відповідно до Закону про оцінку (BewG). Що вища нормативна вартість землі, то вища база оподаткування.
Чи застосовується нормативна вартість землі до забудованих земельних ділянок?
Так, але вона оцінює лише землю — так, ніби вона є незабудованою. Вартість наявних будівель вона не відображає; для цього потрібні окремі методи.
Висновок: нормативна вартість землі як офіційна відправна точка
Нормативна вартість землі є основним офіційним орієнтиром для визначення вартості землі — прозорим, безкоштовним і доступним для кожного через портали BORIS. Вона показує, скільки в середньому коштує земля в певній місцевості, і за допомогою простої формули «вартість помножити на площу» дає швидку первинну оцінку. Щоб визначити фактичну ринкову вартість вашої земельної ділянки, надалі потрібно врахувати її індивідуальні характеристики, стан інженерного облаштування та поточну ситуацію на ринку. Як надійна відправна точка будь-якої оцінки земельної ділянки нормативна вартість землі є незамінною.