Wie een woning verkoopt, kan niet om het energieprestatiecertificaat heen: de Gebouwenergie wet schrijft dit verplicht voor bij de verkoop. Uiterlijk tijdens de bezichtiging moet u het overleggen – wie deze verplichting negeert, riskeert een boete tot 10.000 euro. Wij leggen uit wanneer het energieprestatiecertificaat precies moet worden overgelegd, voor welke gebouwen uitzonderingen gelden en waarop kopers en verkopers moeten letten.
Is het energieprestatiecertificaat verplicht bij de verkoop?
Ja. Wie een woon- of utiliteitsgebouw verkoopt, moet de koper toegang geven tot een geldig energieprestatiecertificaat. De basis hiervoor is de Gebouwenergiewet (GEG), concreet § 80 GEG. Het energieprestatiecertificaat documenteert de energetische kwaliteit van een gebouw en maakt objecten vergelijkbaar voor potentiële kopers – vergelijkbaar met het energielabel voor huishoudelijke apparaten.
De verplichting rust in eerste instantie op de verkoper. Schakelt u een makelaar in, dan neemt die in de praktijk het overleggen voor zijn rekening – daarmee bent u echter niet volledig van uw verantwoordelijkheid ontslagen. Een energieprestatiecertificaat is tien jaar geldig (§ 79 GEG). Is er al een geldig certificaat aanwezig – bijvoorbeeld uit een eerdere verhuur –, dan hoeft u geen nieuw certificaat te laten opstellen. Is het verlopen of helemaal niet aanwezig, dan moet u tijdig vóór de verkoop een nieuw certificaat laten opstellen.
In principe zijn er twee varianten – het energiebehoeftecertificaat en het energieverbruikcertificaat. Welk type is toegestaan, hangt af van het gebouw; voor de algemene verkoopverplichting maakt de keuze echter geen verschil. Het enige wat telt, is dat er überhaupt een geldig certificaat aanwezig is.
Wanneer moet het energieprestatiecertificaat worden overgelegd?
De GEG legt een duidelijk verloop met meerdere momenten vast. Voor de verkoop geldt:
- Uiterlijk tijdens de bezichtiging: U moet de potentiële koper het energieprestatiecertificaat of een kopie ongevraagd overleggen. Het volstaat ook om het certificaat tijdens de bezichtiging duidelijk zichtbaar op te hangen of neer te leggen.
- Zonder bezichtiging – onverwijld: Als er geen bezichtiging plaatsvindt, moet het certificaat onverwijld worden overgelegd. Hetzelfde geldt zodra een geïnteresseerde er uitdrukkelijk om vraagt.
- Na het koopcontract – overhandiging: Onverwijld na het sluiten van het koopcontract moet u de koper het energieprestatiecertificaat of een kopie overhandigen.
‘Overleggen’ betekent: de geïnteresseerde moet het certificaat kunnen inzien. „Overhandigen” betekent: de koper ontvangt het document permanent. Beide zijn verplicht – het tonen tijdens het verkoopproces, de overhandiging bij de afronding.
Praktisch betekent dit: wacht niet tot de afspraak bij de notaris met het energiecertificaat. Op het moment van de eerste bezichtiging moet het al beschikbaar zijn. Wie pas dan vaststelt dat het certificaat ontbreekt of verlopen is, vertraagt de verkoop en komt op kopers onbetrouwbaar over.
De verplichting om het certificaat te tonen speelt overigens al vóór de eerste bezichtiging een rol bij de marketing: plaatst u een commerciële vastgoedadvertentie en is er een energiecertificaat beschikbaar, dan moeten bepaalde kerngegevens al in de advertentie staan (§ 87 GEG) – bijvoorbeeld het type certificaat, de finale energiebehoefte of het eindenergieverbruik, de belangrijkste energiedrager en bij woongebouwen het bouwjaar en de energie-efficiëntieklasse.
Voor welke vastgoedobjecten geldt de verplichting niet?
Niet elke verkoop leidt tot de verplichting om een energiecertificaat te tonen. Het GEG noemt enkele uitzonderingen (§ 79 GEG):
- Monumenten: Voor beschermde monumenten bestaat geen verplichting om bij de verkoop een energiecertificaat te tonen. De uitzondering geldt ongeacht de grootte en het bouwjaar.
- Kleine gebouwen: Gebouwen met minder dan 50 vierkante meter gebruiksoppervlakte zijn vrijgesteld van de verplichting.
- Bepaalde bijzondere gevallen: hiertoe behoren bijvoorbeeld gebouwen die slechts korte tijd worden gebruikt, evenals gebouwen die niet of nauwelijks worden verwarmd of gekoeld.
Deze uitzonderingen zijn echter strikt omschreven – bij de verkoop van een bewoonbaar vastgoedobject geldt doorgaans de verplichting. Weet u niet zeker of uw object hieronder valt, laat dit dan vóór de marketing door een energieadviseur of de bevoegde instantie ophelderen.
Welke boete dreigt bij een overtreding?
Wie het energiecertificaat niet, niet tijdig of niet volledig toont of overhandigt, begaat een administratieve overtreding. Volgens § 108 GEG kan hiervoor een boete van maximaal 10.000 euro worden opgelegd. Datzelfde boetekader geldt wanneer in een commerciële vastgoedadvertentie de voorgeschreven energiegegevens ontbreken.
In de praktijk leggen de autoriteiten bij een eerste overtreding zelden het maximumbedrag op – de daadwerkelijk opgelegde boetes liggen vaak aanzienlijk lager. Daarop moet u echter niet vertrouwen: bij herhaalde of opzettelijke overtredingen wordt het kader strenger, en naast bij een boete dreigen vertragingen in het verkoopproces. Als een koper zich door ontbrekende energie-informatie misleid voelt, kan dat in individuele gevallen ook tot een geschil over de koopovereenkomst leiden.
Voordelen en nadelen van de verplichting tot het verstrekken van een energieprestatiecertificaat voor verkopers en kopers
De verplichting brengt werk met zich mee, maar zorgt ook voor transparantie. Beide partijen profiteren op verschillende manieren – deze punten moet u kennen:
- Voordeel voor kopers – Transparantie: Het certificaat maakt de te verwachten energiekosten en de energetische toestand al vóór de aankoop zichtbaar.
- Voordeel voor kopers – Vergelijkbaarheid: Objecten kunnen op basis van energiekengetal en efficiëntieklasse direct met elkaar worden vergeleken.
- Voordeel voor verkopers – Betrouwbaarheid: Een volledig en actueel certificaat komt professioneel over en voorkomt vragen en wantrouwen.
- Nadeel – Kosten en tijd: Het opstellen kost geld en moet vóór de marketing worden ingepland.
- Nadeel – zichtbare zwakke punten: Bij energetisch slechte gebouwen legt het certificaat gebreken bloot die van invloed kunnen zijn op de prijsonderhandeling.
- Nadeel bij verzuim – Risico op een boete: Wie de verplichting negeert, riskeert sancties en verlies van vertrouwen bij geïnteresseerden.
FAQ over het energieprestatiecertificaat bij verkoop
Heb ik als particuliere verkoper een energieprestatiecertificaat nodig?
Ja. De verplichting uit § 80 GEG geldt ongeacht of u particulier of via een makelaar verkoopt. Alleen de genoemde uitzonderingen – zoals monumenten of zeer kleine gebouwen – vrijwaren u van de verplichting.
Wanneer moet ik het certificaat precies laten zien?
Uiterlijk tijdens de bezichtiging, en wel ongevraagd. Als er geen bezichtiging plaatsvindt of een geïnteresseerde uitdrukkelijk om het certificaat vraagt, moet u het onverwijld overleggen.
Volstaat een kopie of moet het origineel worden overgelegd?
Een kopie volstaat – zowel bij het overleggen tijdens de bezichtiging als bij de overdracht na de koopovereenkomst.
Hoe lang is een energieprestatiecertificaat geldig?
Tien jaar vanaf de afgifte (§ 79 GEG). Daarna hebt u voor een nieuwe verkoop een nieuw certificaat nodig.
Wie is aansprakelijk als de makelaar het certificaat vergeet?
De verplichting tot overlegging rust op de verkoper en de makelaar. Als eigenaar moet u niet uitsluitend op de makelaar vertrouwen, maar bij twijfel zelf ervoor zorgen dat het certificaat tijdig beschikbaar is en wordt overhandigd.
Moet ik vóór de verkoop energetisch renoveren als het certificaat slecht uitvalt?
Nee. De verplichting tot het verstrekken van een energieprestatiecertificaat verplicht Alleen om de energetische toestand openbaar te maken – niet om deze vóór de verkoop te verbeteren. Een lage waarde kan echter invloed hebben op de haalbare prijs.
Conclusie: energielabel tijdig regelen
Het energielabel is bij de verkoop van onroerend goed geen luxe, maar verplicht. Wie verkoopt, moet het tijdig regelen – idealiter voordat de eerste advertentie online gaat. Zo voldoet u uiterlijk bij de bezichtiging aan de overlegplicht, voorkomt u een boete van maximaal 10.000 euro en komt u serieus over bij potentiële kopers. Alleen voor enkele gebouwen, zoals monumenten en zeer kleine gebouwen, vervalt de verplichting. Bent u onzeker, bespreek dan tijdig met een energieadviseur welk type label passend is en welke uitzonderingen mogelijk zijn.