Kto sprzedaje nieruchomość, nie może obejść się bez świadectwa energetycznego: ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nakłada obowiązek jego przedstawienia przy sprzedaży. Najpóźniej podczas oględzin należy je przedłożyć – kto ignoruje ten obowiązek, ryzykuje grzywną do 10 000 euro. Wyjaśniamy, kiedy dokładnie należy przedłożyć świadectwo energetyczne, dla jakich budynków obowiązują wyjątki oraz na co powinni zwrócić uwagę kupujący i sprzedający.
Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży?
Tak. Kto sprzedaje budynek mieszkalny lub niemieszkalny, musi udostępnić kupującemu ważne świadectwo energetyczne. Podstawą jest ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (GEG), konkretnie § 80 GEG. Świadectwo energetyczne dokumentuje jakość energetyczną budynku i umożliwia zainteresowanym zakupem porównywanie obiektów – podobnie jak etykieta energetyczna urządzeń gospodarstwa domowego.
Obowiązek dotyczy przede wszystkim sprzedającego. Jeśli zlecą Państwo sprawę pośrednikowi, w praktyce to on przedłoży świadectwo – nie zwalnia to jednak Państwa całkowicie z odpowiedzialności. Świadectwo energetyczne jest ważne przez dziesięć lat (§ 79 GEG). Jeśli istnieje już ważne świadectwo – na przykład z wcześniejszego wynajmu – nie trzeba zlecać sporządzenia nowego. Jeśli utraciło ważność lub w ogóle go nie ma, należy odpowiednio wcześnie przed rozpoczęciem sprzedaży zlecić sporządzenie nowego.
Zasadniczo istnieją dwa warianty – świadectwo zapotrzebowania i świadectwo zużycia. To, który typ jest dopuszczalny, zależy od budynku; wybór nie ma jednak znaczenia dla samego obowiązku sprzedaży. Decydujące jest wyłącznie to, aby świadectwo w ogóle było ważne.
Kiedy należy przedłożyć świadectwo energetyczne?
GEG określa jasny przebieg obejmujący kilka etapów. W przypadku sprzedaży obowiązuje:
- Najpóźniej podczas oględzin: należy bez wezwania przedłożyć potencjalnemu kupującemu świadectwo energetyczne lub jego kopię. Wystarczy również wywiesić lub wyłożyć świadectwo w widocznym miejscu podczas oględzin.
- Bez oględzin – niezwłocznie: jeśli nie odbywają się oględziny, świadectwo należy przedłożyć niezwłocznie. To samo dotyczy sytuacji, gdy zainteresowany wyraźnie o nie poprosi.
- Po zawarciu umowy sprzedaży – przekazanie: niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży należy wręczyć kupującemu świadectwo energetyczne lub jego kopię.
„Przedłożyć” oznacza: zainteresowany musi otrzymać świadectwo mieć wgląd. „Przekazanie” oznacza: kupujący otrzymuje dokument na stałe. Oba działania są obowiązkowe – okazanie w procesie sprzedaży, przekazanie przy finalizacji.
W praktyce oznacza to: nie czekaj z uzyskaniem świadectwa do terminu u notariusza. W momencie pierwszej wizyty musi już być dostępne. Jeśli dopiero wtedy okaże się, że świadectwa brakuje lub straciło ważność, opóźnia to sprzedaż i sprawia, że sprzedający wydaje się kupującym nierzetelny.
Obowiązek posiadania świadectwa wpływa zresztą na marketing już przed pierwszą wizytą: jeśli zamieszczasz komercyjne ogłoszenie nieruchomości i istnieje świadectwo charakterystyki energetycznej, określone dane muszą być już podane w ogłoszeniu (§ 87 GEG) – na przykład rodzaj świadectwa, zapotrzebowanie na energię końcową lub jej zużycie, główny nośnik energii, a w przypadku budynków mieszkalnych także rok budowy i klasę efektywności energetycznej.
W przypadku których nieruchomości obowiązek nie ma zastosowania?
Nie każda sprzedaż powoduje powstanie obowiązku posiadania świadectwa. GEG wymienia kilka wyjątków (§ 79 GEG):
- Zabytki: W przypadku budynków objętych ochroną zabytków nie ma obowiązku przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży. Wyjątek obowiązuje niezależnie od wielkości i roku budowy.
- Małe budynki: Budynki o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 metrów kwadratowych są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa.
- Określone przypadki szczególne: obejmują one na przykład budynki używane tylko przez krótki czas oraz budynki, które nie są ogrzewane ani chłodzone lub są ogrzewane albo chłodzone w niewielkim stopniu.
Wyjątki te są jednak ściśle określone – zasadą przy sprzedaży nadającej się do zamieszkania nieruchomości jest obowiązek. Jeśli nie masz pewności, czy Twój obiekt podlega wyjątkowi, wyjaśnij to przed rozpoczęciem marketingu z doradcą energetycznym lub właściwym organem.
Jaka grzywna grozi za naruszenie przepisów?
Osoba, która nie przedstawi lub nie przekaże świadectwa charakterystyki energetycznej, zrobi to z opóźnieniem albo niekompletnie, popełnia wykroczenie administracyjne. Zgodnie z § 108 GEG może ono zostać ukarane grzywną w wysokości do 10 000 euro. Taki sam maksymalny wymiar grzywny przewiduje ustawa, jeśli w komercyjnym ogłoszeniu nieruchomości zabraknie wymaganych danych energetycznych.
W praktyce organy rzadko wymierzają maksymalną kwotę za pierwsze naruszenie – faktycznie nakładane grzywny są często znacznie niższe. Nie należy jednak na tym polegać: w przypadku powtarzających się lub umyślnych naruszeń zakres rośnie, a opróczniebezpieczeństwu grzywny grożą opóźnienia w procesie sprzedaży. Jeśli kupujący poczuje się wprowadzony w błąd z powodu braku informacji o energii, w indywidualnych przypadkach może to również prowadzić do sporów dotyczących umowy sprzedaży.
Zalety i wady obowiązku posiadania świadectwa dla sprzedających i kupujących
Obowiązek powoduje dodatkowe nakłady, ale zapewnia również przejrzystość. Obie strony odnoszą z niego różne korzyści – warto znać następujące kwestie:
- Zaleta dla kupujących – przejrzystość: Świadectwo pokazuje jeszcze przed zakupem przewidywane koszty energii oraz stan energetyczny nieruchomości.
- Zaleta dla kupujących – porównywalność: Nieruchomości można bezpośrednio porównywać na podstawie wskaźnika energetycznego i klasy efektywności.
- Zaleta dla sprzedających – wiarygodność: Kompletne i aktualne świadectwo działa profesjonalnie oraz zapobiega dodatkowym pytaniom i nieufności.
- Wada – koszty i czas: Sporządzenie świadectwa kosztuje i należy je zaplanować przed rozpoczęciem oferty.
- Wada – ujawnione słabe strony: W przypadku budynków o złej charakterystyce energetycznej świadectwo ujawnia wady, które mogą wpłynąć na negocjacje cenowe.
- Wada w przypadku zaniedbania – ryzyko grzywny: Osoba ignorująca obowiązek ryzykuje sankcje oraz utratę zaufania zainteresowanych.
FAQ dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży
Czy jako sprzedający prywatny potrzebuję świadectwa charakterystyki energetycznej?
Tak. Obowiązek wynikający z § 80 GEG obowiązuje niezależnie od tego, czy sprzedaje Pan/Pani prywatnie, czy za pośrednictwem agenta nieruchomości. Tylko wymienione wyjątki – na przykład zabytki architektury lub bardzo małe budynki – zwalniają z tego obowiązku.
Kiedy dokładnie muszę pokazać świadectwo?
Najpóźniej podczas oględzin, i to bez wezwania. Jeśli oględziny się nie odbywają lub zainteresowany wyraźnie zażąda świadectwa, należy je niezwłocznie przedłożyć.
Czy wystarczy kopia, czy musi to być oryginał?
Wystarczy kopia – zarówno przy okazaniu podczas oględzin, jak i przy przekazaniu po zawarciu umowy sprzedaży.
Jak długo świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne?
Dziesięć lat od wystawienia (§ 79 GEG). Po tym czasie przy ponownej sprzedaży potrzebne jest nowe świadectwo.
Kto ponosi odpowiedzialność, jeśli agent nieruchomości zapomni o świadectwie?
Obowiązek przedłożenia dotyczy sprzedającego i agenta nieruchomości. Jako właściciel nie powinien Pan/Pani polegać wyłącznie na agencie, lecz w razie wątpliwości samodzielnie zadbać o to, aby świadectwo było dostępne i przekazane w odpowiednim czasie.
Czy przed sprzedażą muszę przeprowadzić termomodernizację, jeśli świadectwo wypadnie niekorzystnie?
Nie. Obowiązek posiadania świadectwa zobowiązuje Służy on wyłącznie ujawnieniu stanu energetycznego – nie jego poprawie przed sprzedażą. Słaba wartość może jednak wpłynąć na możliwą do uzyskania cenę.
Wniosek: zdobądź świadectwo odpowiednio wcześnie
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest przy sprzedaży nieruchomości nie opcją, lecz obowiązkiem. Sprzedający powinien uzyskać je odpowiednio wcześnie – najlepiej zanim pierwsze ogłoszenie trafi do internetu. W ten sposób spełnią Państwo obowiązek przedstawienia świadectwa najpóźniej podczas oglądania nieruchomości, unikną grzywny w wysokości do 10 000 euro i zaprezentują się potencjalnym kupującym jako rzetelni. Obowiązek ten nie dotyczy tylko nielicznych budynków, takich jak zabytki architektury i małe budynki. Jeśli nie mają Państwo pewności, należy odpowiednio wcześnie wyjaśnić z doradcą energetycznym, jaki rodzaj świadectwa jest właściwy i jakie wyjątki mogą mieć zastosowanie.