Quiconque vend un bien immobilier ne peut pas faire l’impasse sur le certificat de performance énergétique : la loi sur la performance énergétique des bâtiments l’impose lors de la vente. Vous devez le présenter au plus tard lors de la visite – quiconque ignore cette obligation risque une amende pouvant atteindre 10 000 euros. Nous vous expliquons quand exactement le certificat doit être présenté, pour quels bâtiments des exceptions s’appliquent et à quoi les acheteurs et les vendeurs doivent veiller.
Le certificat de performance énergétique est-il obligatoire lors de la vente ?
Oui. Quiconque vend un bâtiment résidentiel ou non résidentiel doit mettre à la disposition de l’acheteur un certificat de performance énergétique valide. La base juridique est la loi sur la performance énergétique des bâtiments (GEG), plus précisément l’article 80 de la GEG. Le certificat documente la qualité énergétique d’un bâtiment et permet aux acquéreurs potentiels de comparer les biens – à l’instar de l’étiquette énergétique des appareils ménagers.
L’obligation incombe en premier lieu au vendeur. Si vous mandatez un agent immobilier, celui-ci se charge en pratique de présenter le document – vous n’êtes toutefois pas totalement dégagé de votre responsabilité. Un certificat de performance énergétique est valable dix ans (article 79 de la GEG). Si un certificat valide existe déjà – par exemple issu d’une location précédente –, vous n’avez pas besoin d’en faire établir un nouveau. S’il est expiré ou n’existe pas, vous devriez en faire établir un nouveau suffisamment tôt avant la mise en vente.
Il existe en principe deux variantes : le certificat basé sur les besoins et celui basé sur la consommation. Le type autorisé dépend du bâtiment ; pour l’obligation générale de le présenter lors de la vente, ce choix n’a toutefois aucune incidence. Le seul élément déterminant est qu’un certificat valide existe.
Quand le certificat de performance énergétique doit-il être présenté ?
La GEG établit un déroulement clair en plusieurs étapes. Pour la vente :
- Au plus tard lors de la visite : vous devez présenter spontanément au potentiel acheteur le certificat de performance énergétique ou une copie. Il suffit également d’afficher ou de déposer le certificat de manière bien visible pendant la visite.
- Sans visite – immédiatement : si aucune visite n’a lieu, le certificat doit être présenté immédiatement. Il en va de même dès qu’un intéressé le demande expressément.
- Après le contrat de vente – remise : immédiatement après la conclusion du contrat de vente, vous devez remettre à l’acheteur le certificat de performance énergétique ou une copie.
« Présenter » signifie : l’intéressé doit le certificat pouvoir le consulter. « Remettre » signifie que l’acheteur reçoit définitivement le document. Les deux sont obligatoires : la présentation au cours du processus de vente, la remise à la conclusion.
En pratique, cela signifie : n’attendez pas le rendez-vous chez le notaire pour vous occuper du certificat. Il doit déjà être disponible au moment de la première visite. Celui qui constate seulement à ce moment-là que le certificat manque ou a expiré retarde la vente et donne une impression de manque de sérieux aux acheteurs.
L’obligation de présenter le certificat intervient d’ailleurs dès avant la première visite dans la commercialisation : si vous publiez une annonce immobilière commerciale et qu’un certificat de performance énergétique existe, certaines valeurs caractéristiques doivent déjà figurer dans l’annonce (§ 87 GEG) – notamment le type de certificat, les besoins ou la consommation d’énergie finale, la principale source d’énergie ainsi que, pour les bâtiments d’habitation, l’année de construction et la classe d’efficacité énergétique.
Pour quels biens immobiliers l’obligation ne s’applique-t-elle pas ?
Toute vente n’entraîne pas l’obligation de présenter un certificat. Le GEG prévoit quelques exceptions (§ 79 GEG) :
- Monuments historiques : Pour les bâtiments classés monuments historiques, il n’est pas obligatoire de présenter un certificat de performance énergétique lors de la vente. L’exception s’applique indépendamment de la taille et de l’année de construction.
- Petits bâtiments : Les bâtiments de moins de 50 mètres carrés de surface utile sont exemptés de l’obligation de présenter un certificat.
- Certains cas particuliers : il s’agit notamment des bâtiments utilisés seulement pendant de courtes périodes, ainsi que des bâtiments qui ne sont pas chauffés ou refroidis, ou qui le sont très peu.
Ces exceptions sont toutefois strictement définies : lors de la vente d’un bien immobilier habitable, la règle générale est l’obligation. Si vous ne savez pas si votre bien relève de l’une de ces exceptions, vérifiez-le avant sa commercialisation auprès d’un conseiller en énergie ou de l’autorité compétente.
Quelle amende risque-t-on en cas d’infraction ?
Ne pas présenter ou remettre le certificat de performance énergétique, le faire trop tard ou de manière incomplète constitue une infraction administrative. Conformément au § 108 GEG, celle-ci peut être sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 euros. La loi prévoit le même plafond d’amende lorsque les valeurs énergétiques obligatoires manquent dans une annonce immobilière commerciale.
En pratique, les autorités appliquent rarement le montant maximal en cas de première infraction – les amendes effectivement infligées sont souvent nettement inférieures. Il ne faut toutefois pas compter là-dessus : en cas d’infractions répétées ou intentionnelles, le plafond augmente, et outredes amendes risquent d’entraîner des retards dans le processus de vente. Si un acheteur se sent trompé en raison d’informations énergétiques manquantes, cela peut, dans certains cas, également donner lieu à un litige concernant le contrat de vente.
Avantages et inconvénients de l’obligation de présenter un certificat pour les vendeurs et les acheteurs
L’obligation entraîne des démarches, mais crée également de la transparence. Les deux parties en tirent des avantages différents – voici les points à connaître :
- Avantage pour les acheteurs – Transparence : Le certificat rend visibles, avant l’achat, les coûts énergétiques prévisibles et l’état énergétique du bien.
- Avantage pour les acheteurs – Comparabilité : Les biens peuvent être comparés directement sur la base de leur valeur énergétique et de leur classe d’efficacité.
- Avantage pour les vendeurs – Sérieux : Un certificat complet et à jour donne une image professionnelle et prévient les demandes de renseignements et la méfiance.
- Inconvénient – Coûts et temps : L’établissement du certificat coûte de l’argent et doit être planifié avant la mise sur le marché.
- Inconvénient – Faiblesses visibles : Pour les bâtiments énergétiquement peu performants, le certificat révèle des défauts susceptibles d’influencer la négociation du prix.
- Inconvénient en cas de manquement – Risque d’amende : Toute personne qui ignore cette obligation s’expose à des sanctions et à une perte de confiance de la part des personnes intéressées.
FAQ sur le certificat énergétique lors de la vente
En tant que vendeur particulier, ai-je besoin d’un certificat énergétique ?
Oui. L’obligation prévue par l’article 80 de la GEG s’applique indépendamment du fait que vous vendiez à titre privé ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Seules les exceptions mentionnées – par exemple les monuments historiques ou les très petits bâtiments – vous exemptent de cette obligation.
Quand dois-je exactement présenter le certificat ?
Au plus tard lors de la visite, et ce, spontanément. Si aucune visite n’a lieu ou si une personne intéressée demande expressément le certificat, vous devez le présenter sans délai.
Une copie suffit-elle ou faut-il présenter l’original ?
Une copie suffit – tant lors de la présentation pendant la visite que lors de la remise après la conclusion du contrat de vente.
Quelle est la durée de validité d’un certificat énergétique ?
Dix ans à compter de sa délivrance (§ 79 GEG). Ensuite, vous aurez besoin d’un nouveau certificat pour une nouvelle vente.
Qui est responsable si l’agent immobilier oublie le certificat ?
L’obligation de présentation incombe au vendeur et à l’agent immobilier. En tant que propriétaire, vous ne devriez pas vous en remettre uniquement à l’agent immobilier, mais veiller vous-même, en cas de doute, à ce que le certificat soit disponible et remis à temps.
Dois-je procéder à une rénovation énergétique avant la vente si le certificat est mauvais ?
Non. L’obligation de présenter un certificat oblige Il sert uniquement à révéler l’état énergétique, et non à l’améliorer avant la vente. Toutefois, une mauvaise valeur peut avoir une incidence sur le prix réalisable.
Conclusion : obtenir le certificat suffisamment tôt
Le certificat de performance énergétique n’est pas facultatif lors de la vente d’un bien immobilier, mais obligatoire. Toute personne qui vend devrait l’obtenir suffisamment tôt – idéalement avant la mise en ligne de la première annonce. Vous respectez ainsi l’obligation de présentation au plus tard lors de la visite, évitez une amende pouvant atteindre 10 000 euros et donnez une image sérieuse aux acheteurs potentiels. Seuls quelques bâtiments, comme les monuments historiques et les très petits bâtiments, sont exemptés de cette obligation. En cas de doute, clarifiez à temps avec un conseiller en énergie le type de certificat approprié et les éventuelles exceptions.