Quien vende un inmueble no puede evitar el certificado energético: la Ley alemana de energía de los edificios lo exige obligatoriamente en caso de venta. Como muy tarde, deberá presentarlo durante la visita: quien ignore esta obligación se arriesga a una multa de hasta 10.000 euros. Le explicamos cuándo debe presentarse exactamente el certificado energético, para qué edificios se aplican excepciones y en qué deben fijarse compradores y vendedores.
¿Es obligatorio el certificado energético al vender?
Sí. Quien venda un edificio residencial o no residencial debe poner a disposición del comprador un certificado energético válido. La base jurídica es la Ley alemana de energía de los edificios (GEG), concretamente el § 80 GEG. El certificado energético documenta la calidad energética de un edificio y permite comparar los inmuebles a los posibles compradores, de forma similar a la etiqueta energética de los electrodomésticos.
La obligación recae principalmente en el vendedor. Si encarga la gestión a un agente inmobiliario, este se encargará de presentarlo en la práctica; sin embargo, usted no queda completamente exento de responsabilidad. Un certificado energético tiene una validez de diez años (§ 79 GEG). Si ya existe un certificado válido, por ejemplo, de un alquiler anterior, no es necesario solicitar uno nuevo. Si ha caducado o no existe, debería encargar uno nuevo con suficiente antelación antes de iniciar la comercialización.
En principio existen dos variantes: el certificado de demanda y el certificado de consumo. El tipo permitido depende del edificio; sin embargo, para la obligación general de presentarlo en caso de venta, la elección no importa. Lo único decisivo es que exista un certificado válido.
¿Cuándo debe presentarse el certificado energético?
La GEG establece un procedimiento claro con varias etapas. En caso de venta se aplica lo siguiente:
- Como muy tarde durante la visita: Debe presentar al posible comprador el certificado energético o una copia sin que este tenga que solicitarlo. También es suficiente con colocar o exponer el certificado de forma claramente visible durante la visita.
- Sin visita: de inmediato: Si no se realiza ninguna visita, el certificado debe presentarse de inmediato. Lo mismo se aplica en cuanto un interesado lo solicite expresamente.
- Después del contrato de compraventa: entrega: Inmediatamente después de formalizar el contrato de compraventa, debe entregar al comprador el certificado energético o una copia.
«Presentar» significa: El interesado debe tener el certificado poder consultarse. «Entregar» significa que el comprador recibe el documento de forma permanente. Ambas cosas son obligatorias: presentarlo durante el proceso de venta y entregarlo al finalizar.
En la práctica, esto significa: no espere hasta la cita con el notario para obtener el certificado. En el momento de la primera visita ya debe estar disponible. Quien descubre entonces que el certificado falta o ha caducado retrasa la venta y causa una impresión poco seria en los compradores.
Por cierto, la obligación de presentar el certificado interviene en la comercialización incluso antes de la primera visita: si publica un anuncio inmobiliario comercial y existe un certificado energético, determinados valores deben figurar ya en el anuncio (§ 87 GEG), como el tipo de certificado, la demanda o el consumo de energía final, las fuentes principales de energía y, en edificios residenciales, el año de construcción y la clase de eficiencia energética.
¿Para qué inmuebles no se aplica la obligación?
No toda venta activa la obligación de presentar el certificado. El GEG contempla algunas excepciones (§ 79 GEG):
- Monumentos protegidos: Para los edificios protegidos como monumentos no existe la obligación de presentar un certificado energético al venderlos. La excepción se aplica independientemente del tamaño y del año de construcción.
- Edificios pequeños: Los edificios con una superficie útil inferior a 50 metros cuadrados están exentos de la obligación de presentar el certificado.
- Determinados casos especiales: entre ellos se incluyen, por ejemplo, los edificios que solo se utilizan durante períodos breves, así como los edificios que no se calientan ni se refrigeran, o apenas lo hacen.
Sin embargo, estas excepciones están estrictamente delimitadas: en una venta de un inmueble habitable, la obligación es la regla general. Si no está seguro de si su inmueble está incluido, aclárelo antes de comercializarlo con un asesor energético o la autoridad competente.
¿Qué multa se aplica en caso de incumplimiento?
Quien no presente o no entregue el certificado energético, o lo haga fuera de plazo o de forma incompleta, comete una infracción administrativa. Según el § 108 GEG, esta puede sancionarse con una multa de hasta 10.000 euros. La ley prevé el mismo marco sancionador cuando faltan en un anuncio inmobiliario comercial los valores energéticos prescritos.
En la práctica, las autoridades rara vez agotan el importe máximo en una primera infracción; las multas impuestas suelen ser considerablemente inferiores. Sin embargo, no debe confiarse en ello: en caso de infracciones reiteradas o intencionadas, el marco aumenta, y además delas multas conllevan retrasos en el proceso de venta. Si un comprador se siente engañado por la falta de información energética, en casos concretos esto también puede dar lugar a disputas sobre el contrato de compraventa.
Ventajas y desventajas de la obligación de disponer del certificado energético para vendedores y compradores
La obligación supone un esfuerzo, pero también aporta transparencia. Ambas partes se benefician de distinta manera; debería conocer estos aspectos:
- Ventaja para compradores – Transparencia: El certificado permite conocer los costes energéticos previsibles y el estado energético ya antes de la compra.
- Ventaja para compradores – Comparabilidad: Los inmuebles pueden compararse directamente según el indicador energético y la clase de eficiencia.
- Ventaja para vendedores – Seriedad: Un certificado completo y actualizado transmite profesionalidad y evita preguntas y desconfianza.
- Desventaja – Costes y tiempo: La elaboración cuesta dinero y debe planificarse antes de la comercialización.
- Desventaja – Deficiencias visibles: En edificios energéticamente deficientes, el certificado revela defectos que pueden influir en la negociación del precio.
- Desventaja por incumplimiento – Riesgo de multa: Quien ignora la obligación se arriesga a sanciones y a perder la confianza de los interesados.
Preguntas frecuentes sobre el certificado energético al vender
¿Necesito un certificado energético como vendedor particular?
Sí. La obligación del § 80 GEG se aplica independientemente de si vende de forma particular o a través de un agente inmobiliario. Solo las excepciones mencionadas —por ejemplo, monumentos protegidos o edificios muy pequeños— le eximen de la obligación.
¿Cuándo exactamente debo mostrar el certificado?
A más tardar durante la visita, y sin que se lo soliciten. Si no se realiza ninguna visita o un interesado solicita expresamente el certificado, deberá presentarlo inmediatamente.
¿Es suficiente una copia o debe ser el original?
Una copia es suficiente, tanto para presentarla durante la visita como para entregarla después del contrato de compraventa.
¿Durante cuánto tiempo es válido un certificado energético?
Diez años desde su expedición (§ 79 GEG). Después necesitará un certificado nuevo para una nueva venta.
¿Quién responde si el agente inmobiliario olvida el certificado?
La obligación de presentación recae sobre el vendedor y el agente inmobiliario. Como propietario, no debería confiar únicamente en el agente, sino asegurarse usted mismo, en caso de duda, de que el certificado esté disponible y se entregue a tiempo.
¿Tengo que realizar una rehabilitación energética antes de vender si el certificado resulta desfavorable?
No. La obligación de disponer del certificado obliga Solo le exige revelar el estado energético, no mejorarlo antes de la venta. Sin embargo, un valor bajo puede afectar al precio que se puede obtener.
Conclusión: obtenga el certificado con antelación
El certificado energético no es opcional al vender un inmueble, sino obligatorio. Quien venda debería obtenerlo con antelación, idealmente antes de publicar el primer anuncio. Así cumplirá la obligación de presentarlo a más tardar durante la visita, evitará una multa de hasta 10.000 euros y ofrecerá una imagen seria a los posibles compradores. La obligación solo queda excluida para algunos edificios, como monumentos protegidos y edificios muy pequeños. Si tiene dudas, aclare a tiempo con un asesor energético qué tipo de certificado corresponde y qué posibles excepciones existen.