Той, хто продає нерухомість, не може обійтися без енергетичного сертифіката: Закон про енергетичні характеристики будівель зобов’язує пред’являти його під час продажу. Не пізніше огляду ви повинні його надати — той, хто ігнорує цей обов’язок, ризикує отримати штраф до 10 000 євро. Ми пояснюємо, коли саме потрібно пред’являти енергетичний сертифікат, для яких будівель діють винятки та на що слід звертати увагу покупцям і продавцям.
Чи є енергетичний сертифікат обов’язковим під час продажу?
Так. Той, хто продає житлову або нежитлову будівлю, повинен забезпечити покупцеві доступ до чинного енергетичного сертифіката. Підставою є Закон про енергетичні характеристики будівель (GEG), зокрема § 80 GEG. Енергетичний сертифікат документує енергетичну якість будівлі та дає змогу потенційним покупцям порівнювати об’єкти — подібно до енергетичної етикетки на побутових приладах.
Обов’язок насамперед покладається на продавця. Якщо ви доручаєте продаж маклеру, на практиці він займатиметься пред’явленням сертифіката — однак це не повністю звільняє вас від відповідальності. Енергетичний сертифікат дійсний десять років (§ 79 GEG). Якщо вже є чинний сертифікат — наприклад, з часів попередньої оренди, — замовляти новий не потрібно. Якщо строк його дії минув або сертифіката взагалі немає, слід завчасно до початку продажу замовити новий.
Загалом існують два варіанти — сертифікат на основі потреби та сертифікат на основі споживання. Який тип дозволений, залежить від будівлі; однак для загального обов’язку під час продажу вибір не має значення. Вирішальним є лише те, щоб чинний сертифікат взагалі був у наявності.
Коли потрібно пред’явити енергетичний сертифікат?
GEG встановлює чіткий порядок із кількома етапами. Для продажу діє таке:
- Не пізніше огляду: Ви повинні без окремого запиту пред’явити потенційному покупцеві енергетичний сертифікат або його копію. Також достатньо під час огляду розмістити сертифікат на видному місці або покласти його так, щоб його було добре видно.
- Без огляду — невідкладно: Якщо огляд не проводиться, сертифікат потрібно пред’явити невідкладно. Те саме стосується моменту, коли зацікавлена особа прямо його вимагає.
- Після договору купівлі-продажу — передача: Невідкладно після укладення договору купівлі-продажу ви повинні передати покупцеві енергетичний сертифікат або його копію.
«Пред’явити» означає: зацікавлена особа повинна бачити сертифікат мати змогу ознайомитися. «Передати» означає: покупець отримує документ на постійній основі. Обидві дії є обов’язковими – пред’явлення під час процесу продажу, передача під час укладення угоди.
Практично це означає: не чекайте з енергетичним сертифікатом до зустрічі в нотаріуса. На момент першого огляду він уже має бути в наявності. Якщо лише тоді з’ясується, що сертифікат відсутній або прострочений, це затримає продаж і створить у покупців враження ненадійності продавця.
До речі, ще до першого огляду обов’язок щодо сертифіката впливає на маркетинг: якщо ви розміщуєте комерційне оголошення про нерухомість і енергетичний сертифікат наявний, певні ключові показники вже мають бути зазначені в оголошенні (§ 87 GEG) – зокрема вид сертифіката, кінцева потреба в енергії або її кінцеве споживання, основний енергоносій, а для житлових будівель – рік будівництва та клас енергоефективності.
Для якої нерухомості цей обов’язок не застосовується?
Не кожен продаж породжує обов’язок пред’явлення енергетичного сертифіката. GEG передбачає кілька винятків (§ 79 GEG):
- Пам’ятки архітектури: Для будівель, що є пам’ятками архітектури, під час продажу немає обов’язку пред’являти енергетичний сертифікат. Виняток застосовується незалежно від площі та року будівництва.
- Малі будівлі: Будівлі з корисною площею менш ніж 50 квадратних метрів звільнені від обов’язку мати сертифікат.
- Певні особливі випадки: до них належать, наприклад, будівлі, що використовуються лише протягом короткого часу, а також будівлі, які не опалюються або охолоджуються чи опалюються або охолоджуються лише незначною мірою.
Однак ці винятки сформульовані вузько – у стандартному випадку продажу придатної для проживання нерухомості цей обов’язок діє. Якщо ви не впевнені, чи підпадає ваш об’єкт під виняток, з’ясуйте це до початку маркетингу з енергетичним консультантом або компетентним органом.
Який штраф загрожує за порушення?
Той, хто не пред’являє або не передає енергетичний сертифікат, робить це несвоєчасно чи не в повному обсязі, вчиняє адміністративне правопорушення. Відповідно до § 108 GEG, за це може бути накладено штраф до 10 000 євро. Такий самий максимальний розмір штрафу передбачений законом, якщо в комерційному оголошенні про нерухомість відсутні обов’язкові енергетичні показники.
На практиці органи влади рідко застосовують максимальну суму за перше порушення – фактично накладені штрафи часто є значно нижчими. Однак покладатися на це не варто: у разі повторних або умисних порушень межа зростає, і крімчерез штраф загрожують затримки в процесі продажу. Якщо покупець через відсутність інформації про енергоефективність відчує себе ошуканим, у конкретному випадку це також може призвести до спору щодо договору купівлі-продажу.
Переваги та недоліки обов’язку мати енергетичний сертифікат для продавців і покупців
Цей обов’язок створює додаткову роботу, але водночас забезпечує прозорість. Обидві сторони отримують різні переваги — вам варто знати про такі моменти:
- Перевага для покупців — прозорість: Сертифікат дає змогу ще до купівлі побачити очікувані витрати на енергію та енергетичний стан об’єкта.
- Перевага для покупців — можливість порівняння: Об’єкти можна безпосередньо зіставляти за показником енергоефективності та класом ефективності.
- Перевага для продавців — солідність: Повний і актуальний сертифікат свідчить про професійний підхід і запобігає додатковим запитанням та недовірі.
- Недолік — витрати та час: Оформлення коштує грошей, і його потрібно запланувати до початку маркетингу.
- Недолік — видимі слабкі сторони: У будівель із низькою енергоефективністю сертифікат розкриває недоліки, які можуть вплинути на переговори щодо ціни.
- Недолік у разі недотримання — ризик штрафу: Той, хто ігнорує цей обов’язок, ризикує санкціями та втратою довіри потенційних покупців.
FAQ про енергетичний сертифікат під час продажу
Чи потрібен мені енергетичний сертифікат як приватному продавцю?
Так. Обов’язок, передбачений § 80 GEG, діє незалежно від того, продаєте ви приватно чи через маклера. Від цього обов’язку звільняють лише зазначені винятки — наприклад, пам’ятки архітектури або дуже малі будівлі.
Коли саме потрібно показати сертифікат?
Не пізніше перегляду об’єкта, причому без окремого запиту. Якщо перегляд не проводиться або потенційний покупець прямо запитує сертифікат, ви повинні негайно його надати.
Чи достатньо копії, чи потрібен оригінал?
Копії достатньо — як для пред’явлення під час перегляду, так і для передачі після укладення договору купівлі-продажу.
Скільки часу чинний енергетичний сертифікат?
Десять років із дати видачі (§ 79 GEG). Після цього для повторного продажу вам потрібен новий сертифікат.
Хто несе відповідальність, якщо маклер забуде про сертифікат?
Обов’язок пред’явлення покладається на продавця та маклера. Як власник, ви не повинні покладатися лише на маклера, а в разі сумнівів самостійно переконатися, що сертифікат своєчасно наданий і переданий.
Чи потрібно перед продажем проводити енергетичну санацію, якщо сертифікат має погані показники?
Ні. Обов’язок мати сертифікат зобов’язує Лише для того, щоб розкрити енергетичний стан, а не для його покращення перед продажем. Однак низьке значення може вплинути на досяжну ціну.
Висновок: завчасно отримайте сертифікат
Енергетичний сертифікат під час продажу нерухомості — не опція, а обов’язок. Продавець має завчасно отримати його — бажано до публікації першого оголошення. Так ви виконаєте обов’язок пред’явити документ не пізніше перегляду, уникнете штрафу до 10 000 євро та справите серйозне враження на потенційних покупців. Обов’язок не поширюється лише на кілька типів будівель, зокрема пам’ятки архітектури та малогабаритні будівлі. Якщо ви не впевнені, завчасно уточніть відповідний тип сертифіката та можливі винятки з енергетичним консультантом.