Тот, кто продаёт недвижимость, не может обойтись без энергетического сертификата: Закон об энергетике зданий предусматривает его обязательное наличие при продаже. Не позднее осмотра вы должны предъявить его — тот, кто игнорирует это требование, рискует получить штраф до 10 000 евро. Мы объясним, когда именно необходимо предъявить энергетический сертификат, для каких зданий действуют исключения и на что следует обратить внимание покупателям и продавцам.
Обязателен ли энергетический сертификат при продаже?
Да. Тот, кто продаёт жилое или нежилое здание, должен предоставить покупателю действующий энергетический сертификат. Основанием служит Закон об энергетике зданий (GEG), в частности § 80 GEG. Энергетический сертификат документирует энергетическое качество здания и позволяет потенциальным покупателям сравнивать объекты — подобно энергетической маркировке бытовых приборов.
Обязанность в первую очередь возлагается на продавца. Если вы поручаете продажу маклеру, на практике он предъявляет сертификат, однако это не освобождает вас от ответственности полностью. Энергетический сертификат действителен десять лет (§ 79 GEG). Если уже имеется действующий сертификат — например, выданный при предыдущей сдаче в аренду, — оформлять новый не требуется. Если срок его действия истёк или сертификата вовсе нет, следует заблаговременно до начала маркетинга заказать новый.
В принципе существуют два варианта — сертификат на основе расчётной потребности и сертификат на основе фактического потребления. Допустимый тип зависит от здания; однако для общей обязанности при продаже выбор не имеет значения. Важно лишь, чтобы действующий сертификат вообще имелся.
Когда необходимо предъявить энергетический сертификат?
GEG устанавливает чёткий порядок действий, состоящий из нескольких этапов. При продаже действует следующее:
- Не позднее осмотра: вы должны без запроса предъявить потенциальному покупателю энергетический сертификат или его копию. Достаточно также разместить сертификат во время осмотра на хорошо видном месте.
- Без осмотра — незамедлительно: если осмотр не проводится, сертификат необходимо предъявить незамедлительно. То же самое действует, как только заинтересованное лицо прямо его запрашивает.
- После договора купли-продажи — передача: незамедлительно после заключения договора купли-продажи вы должны передать покупателю энергетический сертификат или его копию.
«Предъявить» означает: заинтересованное лицо должно получить возможность ознакомиться с сертификатом ознакомиться. «Передать» означает: покупатель получает документ на постоянной основе. Оба действия обязательны — предъявление в процессе продажи, передача при завершении сделки.
На практике это означает: не ждите нотариального заверения сделки, чтобы оформить документ. На момент первого осмотра он уже должен быть в наличии. Если только тогда выяснится, что документ отсутствует или срок его действия истёк, это задержит продажу и создаст у покупателей впечатление ненадёжности.
Обязанность предъявить документ возникает, кстати, ещё до первого осмотра и распространяется на рекламу: если вы размещаете коммерческое объявление о продаже недвижимости и энергетический паспорт имеется, определённые показатели уже должны быть указаны в объявлении (§ 87 GEG) — например, вид документа, расчётная или фактическая потребность в конечной энергии, основной энергоноситель, а для жилых зданий — год постройки и класс энергоэффективности.
Для какой недвижимости это требование не действует?
Не каждая продажа влечёт обязанность предъявить энергетический паспорт. GEG предусматривает несколько исключений (§ 79 GEG):
- Памятники архитектуры: Для охраняемых объектов культурного наследия при продаже не требуется предъявлять энергетический паспорт. Исключение действует независимо от площади и года постройки.
- Небольшие здания: Здания с полезной площадью менее 50 квадратных метров освобождены от обязанности иметь энергетический паспорт.
- Определённые особые случаи: к ним относятся, например, здания, используемые лишь в течение короткого времени, а также здания, которые не отапливаются или охлаждаются либо отапливаются или охлаждаются в незначительной степени.
Однако эти исключения сформулированы узко — обычным случаем при продаже пригодной для проживания недвижимости является наличие такой обязанности. Если вы не уверены, относится ли к этому ваш объект, выясните это до начала рекламы у консультанта по вопросам энергетики или в компетентном ведомстве.
Какой штраф грозит за нарушение?
Тот, кто не предъявляет или не передаёт энергетический паспорт, делает это несвоевременно или не в полном объёме, совершает административное правонарушение. Согласно § 108 GEG, оно может караться штрафом до 10 000 евро. Такой же максимальный размер штрафа предусмотрен законом, если в коммерческом объявлении о продаже недвижимости отсутствуют обязательные энергетические показатели.
На практике органы власти редко назначают максимальную сумму за первое нарушение — фактически наложенные штрафы часто значительно ниже. Однако полагаться на это не следует: при повторных или умышленных нарушениях размер штрафа увеличивается, и помимоза несоблюдение требований грозят задержки в процессе продажи. Если покупатель из-за отсутствия энергетической информации почувствует себя введённым в заблуждение, в отдельных случаях это также может привести к спорам по поводу договора купли-продажи.
Преимущества и недостатки обязанности иметь энергетический сертификат для продавцов и покупателей
Эта обязанность требует дополнительных усилий, но также обеспечивает прозрачность. Обе стороны получают разные преимущества — следует знать следующие моменты:
- Преимущество для покупателей — прозрачность: Сертификат позволяет ещё до покупки увидеть ожидаемые расходы на энергию и энергетическое состояние объекта.
- Преимущество для покупателей — сопоставимость: Объекты можно напрямую сравнивать по энергетическим показателям и классу энергоэффективности.
- Преимущество для продавцов — надёжность: Полный и актуальный сертификат производит профессиональное впечатление и предотвращает дополнительные вопросы и недоверие.
- Недостаток — расходы и время: Оформление стоит денег и должно быть запланировано до начала продвижения объекта.
- Недостаток — выявление слабых мест: В энергетически неэффективных зданиях сертификат раскрывает недостатки, которые могут повлиять на переговоры о цене.
- Недостаток при несоблюдении — риск штрафа: Тот, кто игнорирует обязанность, рискует столкнуться с санкциями и потерять доверие потенциальных покупателей.
Часто задаваемые вопросы об энергетическом сертификате при продаже
Нужен ли мне энергетический сертификат как частному продавцу?
Да. Обязанность согласно § 80 GEG действует независимо от того, продаёте ли вы объект самостоятельно или через маклера. Только упомянутые исключения — например, памятники архитектуры или очень маленькие здания — освобождают вас от этой обязанности.
Когда именно я должен предъявить сертификат?
Не позднее осмотра объекта, причём без отдельного запроса. Если осмотр не проводится или потенциальный покупатель прямо требует предъявить сертификат, вы обязаны незамедлительно его предоставить.
Достаточно ли копии или нужен оригинал?
Достаточно копии — как при предъявлении во время осмотра, так и при передаче после заключения договора купли-продажи.
Как долго действует энергетический сертификат?
Десять лет с даты выдачи (§ 79 GEG). После этого для повторной продажи вам потребуется новый сертификат.
Кто несёт ответственность, если маклер забыл предъявить сертификат?
Обязанность предъявления возлагается на продавца и маклера. Как собственнику, вам не следует полагаться только на маклера; при необходимости самостоятельно убедитесь, что сертификат своевременно предоставлен и передан.
Нужно ли перед продажей проводить энергетическую санацию, если сертификат окажется неудовлетворительным?
Нет. Обязанность иметь сертификат обязывает Он нужен лишь для раскрытия энергетического состояния объекта — но не для его улучшения перед продажей. Однако низкое значение может повлиять на достижимую цену.
Итог: своевременно получить энергетический сертификат
При продаже недвижимости энергетический сертификат — не факультативная мера, а обязательное требование. Продавцу следует заблаговременно получить его — в идеале до размещения первого объявления в интернете. Так вы выполните обязанность по предъявлению сертификата не позднее осмотра объекта, избежите штрафа до 10 000 евро и произведёте на потенциальных покупателей серьёзное впечатление. Обязанность не распространяется лишь на некоторые здания, например памятники архитектуры и малые здания. Если вы не уверены, своевременно уточните у консультанта по вопросам энергетики подходящий тип сертификата и возможные исключения.