De overdrachtsbelasting is bij de aankoop van onroerend goed de grootste afzonderlijke kostenpost onder de bijkomende aankoopkosten – en afhankelijk van de deelstaat scheiden twee kopers tienduizenden euro's van elkaar. Zij is eenmalig verschuldigd bij de eigendomsoverdracht en bedraagt in 2026 tussen 3,5 en 6,5 procent van de koopprijs. Zonder betaling ervan schrijven de kadasterkantoren de nieuwe eigenaar niet in. Wij leggen uit hoe hoog de belasting in uw deelstaat uitvalt, wanneer zij verschuldigd wordt en hoe u haar legaal kunt verlagen.
Wat is de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die verschuldigd is bij de aankoop van een perceel of onroerend goed. Zij wordt geactiveerd door de notariële koopovereenkomst, die de eigendom van een binnenlands perceel overdraagt. De heffingsgrondslag is doorgaans de notarieel vastgelegde koopprijs – de belasting wordt dus berekend als een percentage van het bedrag dat u voor het onroerend goed betaalt.
Belangrijk voor de juiste duiding: de overdrachtsbelasting is een belasting van de koper. Zij behoort – naast notariskosten en kadasterkosten en een eventuele makelaarscourtage – tot de bijkomende aankoopkosten die u bovenop de zuivere koopprijs moet dragen. Zij moet strikt worden onderscheiden van de belastingen die aan de verkoperszijde kunnen ontstaan, zoals de speculatiebelasting bij een verkoop binnen de tienjaarstermijn. Deze gids gaat uitsluitend over de belasting die u als verkrijger draagt.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in 2026? De tarieven per deelstaat
Het wettelijke standaardtarief bedraagt 3,5 procent. Zo staat het in § 11 GrEStG: „De belasting bedraagt 3,5 procent." Sinds de federaliseringshervorming van 2006 mogen de deelstaten het tarief echter zelf vaststellen. Het gevolg is een lappendeken die in 2026 varieert van 3,5 tot 6,5 procent.
Dit zijn momenteel de tarieven in de 16 deelstaten:
- 3,5 procent: Beieren
- 5,0 procent: Baden-Württemberg, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Saksen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 procent: Bremen, Hamburg, Saksen
- 6,0 procent: Berlijn, Hessen, Mecklenburg-Voorpommeren
- 6,5 procent: Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein
Beieren is de enige deelstaat die nooit boven het standaardtarief is uitgekomen. Aan de bovenkant staan Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland en Sleeswijk-Holstein met elk 6,5 procent – bijna het dubbele.
Waarom is de overdrachtsbelasting je Bundesland verschillend?
Reden voor de verschillen is een wijziging van de Grondwet. Volgens art. 105 lid 2a zin 2 GG hebben de deelstaten „de bevoegdheid om het belastingtarief voor de overdrachtsbelasting vast te stellen”. Omdat de opbrengst volledig naar de deelstaten vloeit, hebben de meeste het tarief sinds 2006 verhoogd om hun begrotingen te versterken.
Er is nog steeds beweging. Thüringen heeft het tarief per 1 januari 2024 verlaagd van 6,5 naar 5,0 procent – de eerste verlaging ooit. Bremen is daarentegen per 1 juli 2025 gestegen van 5,0 naar 5,5 procent. Wie in een grensregio koopt, moet daarom goed opletten: een perceel op enkele kilometers over de deelstaatgrens kan de belastingdruk merkbaar veranderen.
Rekenvoorbeeld: zoveel betaalt u bij 400.000 euro
Hoe sterk het tarief doorwerkt, blijkt bij een koopprijs van 400.000 euro. Afhankelijk van de deelstaat betaalt u aan overdrachtsbelasting:
- Beieren (3,5 %): 14.000 euro
- Baden-Württemberg (5,0 %): 20.000 euro
- Hamburg (5,5 %): 22.000 euro
- Berlijn (6,0 %): 24.000 euro
- Noordrijn-Westfalen (6,5 %): 26.000 euro
Tussen de goedkoopste en de duurste deelstaat zit bij deze koopprijs 12.000 euro. Bij duurdere objecten groeit het verschil navenant. Belangrijk: de belasting wordt naar beneden afgerond op hele euro's, maar speelt in de praktijk alleen een rol bij niet-afgeronde koopprijzen.
Van de koopovereenkomst tot de inschrijving in het kadaster: het verloop
Tussen de ondertekening van het contract en de eigendomsoverdracht komt de belastingdienst in beeld. Het proces verloopt in vijf stappen.
Stap 1: Notariële akte en melding aan de belastingdienst
Zodra de koopovereenkomst bij de notaris is verleden, meldt deze de transactie ambtshalve aan de bevoegde belastingdienst. Als koper hoeft u zelf niets in te dienen – de meldingsplicht ligt bij de notaris.
Stap 2: De aanslag overdrachtsbelasting
De belastingdienst berekent de belasting en stuurt u een aanslag overdrachtsbelasting. Daarin staan het bedrag, de bankrekening en de betalingstermijn.
Stap 3: Betaling binnen de termijn
De belasting wordt één maand na bekendmaking van de aanslag opeisbaar (§ 15 GrEStG). Maak het bedrag op tijd over, anders dreigen toeslagen wegens betalingsachterstand. Houd er rekening mee dat de aanslag enkele weken na de afspraak bij de notaris aankomt.
Stap 4: De verklaring van geen bezwaar
Als de belasting is betaald, verstrekt de De belastingdienst geeft de zogenaamde verklaring van geen bezwaar af en stuurt deze door naar de notaris of het kadaster. Deze vormt het bewijs dat tegen de inschrijving „fiscale bezwaren niet in de weg staan".
Stap 5: Inschrijving in het kadaster
Pas nu mag het kadaster u als nieuwe eigenaar inschrijven. § 22 GrEStG is duidelijk: De verkrijger „mag pas in het kadaster worden ingeschreven wanneer een verklaring van de voor de belastingheffing bevoegde belastingdienst wordt overgelegd". Zonder betaalde overdrachtsbelasting is er dus geen kadastrale inschrijving – en daarmee ook geen juridisch zeker eigendom.
Wie is de overdrachtsbelasting verschuldigd – koper of verkoper?
Juridisch zijn beide contractpartijen gezamenlijk belasting verschuldigd. § 13 GrEStG noemt „de personen die als contractpartijen bij een verkrijgingstransactie betrokken zijn" als belastingplichtigen – koper en verkoper zijn dus hoofdelijk aansprakelijk. In de praktijk bepaalt echter bijna elk koopcontract dat de koper de overdrachtsbelasting alleen draagt. Precies daarom komt de aanslag bij u als verkrijger terecht.
De hoofdelijke aansprakelijkheid wordt pas relevant wanneer de koper niet betaalt: dan kan de belastingdienst zich tot de verkoper wenden. Voor deze laatste vormt de overdrachtsbelasting echter geen eigen last. Als verkoper moet u aan heel andere belastingen denken – bijvoorbeeld aan de speculatiebelasting volgens § 23 EStG, wanneer u binnen tien jaar met winst verkoopt en de woning niet zelf hebt bewoond. Deze verkopersbelastingen hebben niets met de overdrachtsbelasting te maken.
Kunt u de overdrachtsbelasting verlagen?
Bij de klassieke aankoop kan de belasting niet volledig worden vermeden. Er zijn echter legale manieren om de heffingsgrondslag te verlagen of volledig buiten de belasting te vallen:
- Roerende inventaris afzonderlijk vermelden: Een mee verkochte inbouwkeuken, meubels, sauna of tuinhuis behoren niet tot het perceel. Als deze in het koopcontract afzonderlijk met een realistische waarde worden vermeld, daalt het belastbare bedrag. De waardering moet redelijk zijn, anders stelt de belastingdienst nadere vragen.
- Verkrijging tussen naaste familieleden: Volgens § 3 GrEStG is de aankoop door de echtgenoot of levenspartner evenals door bloedverwanten in rechte lijn – bijvoorbeeld van ouders aan kinderen – belastingvrij. Ook Erfenissen en schenkingen leiden niet tot overdrachtsbelasting.
- Let op de bagatelgrens: Blijft de waarde van de verkrijging onder 2.500 euro, dan is er geen belasting verschuldigd. Voor gebruikelijke aankopen van onroerend goed speelt deze vrijstelling echter geen rol.
Het is daarentegen niet mogelijk om de overdrachtsbelasting „weg te financieren". Banken verwachten doorgaans dat u de bijkomende aankoopkosten uit eigen vermogen betaalt. Neem de belasting dus vanaf het begin op in uw budget. Een voordeel: wie de woning verhuurt, kan de overdrachtsbelasting als bijkomende aanschafkosten via afschrijving fiscaal in mindering brengen. Bij een zelfbewoonde woning is dat niet mogelijk.
FAQ over overdrachtsbelasting
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in mijn deelstaat?
Dat hangt af van de locatie van het onroerend goed, niet van uw woonplaats. In 2026 variëren de tarieven van 3,5 procent in Beieren tot 6,5 procent in Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland en Sleeswijk-Holstein. Het volledige overzicht vindt u verderop in deze gids.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
De belasting wordt één maand na bekendmaking van de belastingaanslag opeisbaar. De aanslag ontvangt u doorgaans enkele weken na de afspraak bij de notaris, zodat er tussen de aankoop en de betaling meestal enkele weken tot enkele maanden zitten.
Wat gebeurt er als ik de overdrachtsbelasting niet betaal?
Zonder betaling geeft de belastingdienst geen verklaring van fiscale onbezwaardheid af. Zonder deze verklaring schrijft het kadaster u niet in als eigenaar. De betaling is daarmee de sleutel tot de eigendomsoverdracht – nog afgezien van vertragingsrente bij een te late overschrijving.
Kan ik de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekken?
Bij een zelfbewoonde woning niet. Verhuurt u het object, dan behoort de overdrachtsbelasting tot de aanschafkosten en kan deze via de jaarlijkse afschrijving (AfA) naar rato fiscaal in mindering worden gebracht.
Is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij aankoop van mijn eigen ouders?
Nee. De verkrijging door verwanten in rechte lijn is volgens § 3 GrEStG vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit geldt zowel tussen ouders en kinderen als tussen echtgenoten en levenspartners.
Conclusie: plan de overdrachtsbelasting tijdig in
De overdrachtsbelasting is onvermijdelijk, maar berekenbaar. Doorslaggevend is het tarief van uw deelstaat, dat in 2026 tussen 3,5 en 6,5 procent van de aankoopprijs ligt en al snel in de vijf cijfers loopt. Wie dit bedrag vanaf het begin in het eigen vermogen meerekent, de mee verkochte inventaris duidelijk specificeert en de uitzonderingen voor naaste familieleden kent, voorkomt onaangename verrassingen. En omdat er zonder betaalde belasting geen inschrijving in het kadaster plaatsvindt, is er geen ontkomen aan het tijdig voldoen van de aanslag.