El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es el mayor concepto individual entre los costes adicionales de compra al adquirir una propiedad, y, dependiendo del estado federado, dos compradores pueden estar separados por varias decenas de miles de euros. Se devenga una sola vez al transferirse la propiedad y en 2026 se sitúa entre el 3,5 y el 6,5 por ciento del precio de compra. Sin su pago, los registros de la propiedad no inscriben al nuevo propietario. Le explicamos cuánto asciende el impuesto en su estado federado, cuándo vence y cómo puede reducirlo legalmente.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto único que se aplica al comprar un terreno o una propiedad. Lo desencadena el contrato de compraventa notarial, que transfiere la propiedad de un terreno situado en Alemania. Por regla general, la base imponible es el precio de compra formalizado ante notario; es decir, el impuesto se calcula como un porcentaje del importe que paga por la propiedad.
Importante para su clasificación: el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto del comprador. Junto con los costes notariales y registrales, así como una eventual comisión de agencia, forma parte de los costes adicionales de compra que debe asumir además del precio neto de compra. Debe distinguirse estrictamente de los impuestos que pueden recaer sobre el vendedor, como el impuesto sobre la especulación en caso de venta dentro del plazo de diez años. Esta guía trata exclusivamente del impuesto que usted, como adquirente, debe asumir.
¿Cuánto asciende el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en 2026? Los tipos por estado federado
El tipo impositivo legal general es del 3,5 por ciento. Así lo establece el § 11 GrEStG: «El impuesto asciende al 3,5 por ciento». Sin embargo, desde la reforma del federalismo de 2006, los estados federados pueden fijar el tipo por sí mismos. El resultado es un mosaico de tipos que en 2026 oscila entre el 3,5 y el 6,5 por ciento.
Estos son actualmente los tipos en los 16 estados federados:
- 3,5 por ciento: Baviera
- 5,0 por ciento: Baden-Wurtemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia
- 5,5 por ciento: Bremen, Hamburgo, Sajonia
- 6,0 por ciento: Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental
- 6,5 por ciento: Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein
Baviera es el único estado federado que nunca ha superado el tipo general. En el extremo superior se encuentran Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, el Sarre y Schleswig-Holstein, con un 6,5 por ciento cada uno, casi el doble.
¿Por qué el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles ¿diferente según el estado federado?
La razón de las diferencias es una modificación de la Ley Fundamental. Según el art. 105, apdo. 2a, frase 2 de la Ley Fundamental, los estados federados tienen «la facultad de determinar el tipo impositivo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales». Como la recaudación corresponde íntegramente a los estados federados, la mayoría de ellos ha aumentado el tipo desde 2006 para fortalecer sus presupuestos.
Hasta hoy sigue habiendo cambios. Turingia redujo el tipo el 1 de enero de 2024 del 6,5 al 5,0 por ciento, la primera reducción de la historia. Bremen, en cambio, lo aumentó el 1 de julio de 2025 del 5,0 al 5,5 por ciento. Por eso, quien compre en una región fronteriza debería fijarse bien: un terreno situado a pocos kilómetros al otro lado de la frontera estatal puede cambiar notablemente la carga fiscal.
Ejemplo de cálculo: cuánto paga por 400.000 euros
El impacto del tipo se muestra con un precio de compra de 400.000 euros. Según el estado federado, pagará en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales:
- Baviera (3,5 %): 14.000 euros
- Baden-Wurtemberg (5,0 %): 20.000 euros
- Hamburgo (5,5 %): 22.000 euros
- Berlín (6,0 %): 24.000 euros
- Renania del Norte-Westfalia (6,5 %): 26.000 euros
Entre el estado federado más barato y el más caro hay una diferencia de 12.000 euros con este precio de compra. En inmuebles más caros, la diferencia aumenta proporcionalmente. Importante: el impuesto se redondea hacia abajo a euros completos, aunque en la práctica esto solo importa con precios de compra no redondos.
Del contrato de compraventa a la inscripción en el registro de la propiedad: el procedimiento
Entre la firma del contrato y la transmisión de la propiedad interviene la oficina tributaria. El proceso consta de cinco pasos.
Paso 1: Escrituración notarial y notificación a la oficina tributaria
En cuanto el contrato de compraventa se formaliza ante notario, este comunica de oficio la operación a la oficina tributaria competente. Como comprador, no tiene que presentar nada personalmente; la obligación de notificación corresponde al notario.
Paso 2: La liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales
La oficina tributaria calcula el impuesto y le envía una liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En ella figuran el importe, la cuenta bancaria y el plazo de pago.
Paso 3: Pago dentro del plazo
El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación (§ 15 GrEStG). Transfiera el importe puntualmente; de lo contrario, pueden aplicarse recargos por demora. Calcule que la liquidación llegará algunas semanas después de la cita con el notario.
Paso 4: El certificado de inexistencia de impedimentos
Una vez pagado el impuesto, la oficina emite el La oficina tributaria expide el llamado certificado de no objeción y lo remite al notario o a la oficina del registro de la propiedad. Es la prueba de que «no existen objeciones fiscales a la inscripción».
Paso 5: Inscripción en el registro de la propiedad
Solo ahora la oficina del registro de la propiedad puede inscribirle como nuevo propietario. El § 22 GrEStG es inequívoco: El adquirente «solo podrá ser inscrito en el registro de la propiedad cuando se presente un certificado de la oficina tributaria competente para la tributación». Por tanto, sin haber pagado el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias no hay inscripción registral y, por consiguiente, tampoco una propiedad jurídicamente segura.
¿Quién debe pagar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambas partes contratantes deben pagar conjuntamente el impuesto. El § 13 GrEStG designa como deudores tributarios a «las personas que participan como partes contratantes en una operación de adquisición»; por tanto, comprador y vendedor responden solidariamente. En la práctica, sin embargo, casi todos los contratos de compraventa establecen que el comprador asume por sí solo el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Precisamente por eso la liquidación se le envía a usted como adquirente.
La responsabilidad solidaria solo cobra relevancia si el comprador no paga: entonces la oficina tributaria puede dirigirse al vendedor. Para este, sin embargo, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias no supone una carga propia. Como vendedor, debe pensar en otros impuestos completamente distintos, por ejemplo, el impuesto sobre la especulación conforme al § 23 EStG, si vende con beneficios dentro de un plazo de diez años y no ha ocupado personalmente el inmueble. Estos impuestos del vendedor no tienen nada que ver con el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
¿Puede reducir el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
En una compraventa clásica no es posible evitar completamente el impuesto. Sin embargo, existen vías legales para reducir la base imponible o quedar completamente exento del impuesto:
- Indicar por separado el inventario mueble: La cocina integrada, los muebles, la sauna o la caseta de jardín vendidos conjuntamente no forman parte del inmueble. Si se detallan por separado en el contrato de compraventa con un valor realista, disminuye la suma sujeta a impuestos. El importe debe ser razonable; de lo contrario, la oficina tributaria hará preguntas.
- Adquisición entre familiares cercanos: Conforme al § 3 GrEStG, la compra por el cónyuge o la pareja registrada, así como por parientes en línea directa —por ejemplo, de los padres a los hijos— está exenta de impuestos. También Las herencias y donaciones no generan impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
- Tener en cuenta el límite de escasa cuantía: Si el valor de la adquisición es inferior a 2.500 euros, no se aplica ningún impuesto. Sin embargo, este límite de exención no desempeña ningún papel en las compras inmobiliarias habituales.
En cambio, no es posible «financiar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias». Por lo general, los bancos esperan que pague los gastos adicionales de la compra con fondos propios. Por tanto, incluya el impuesto en su presupuesto desde el principio. Al menos: quien alquila el inmueble puede deducir fiscalmente el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias como gastos accesorios de adquisición mediante la amortización. Esto no es posible en el caso de una vivienda de uso propio.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en mi estado federado?
Depende de la ubicación del inmueble, no de su lugar de residencia. En 2026, los tipos oscilan entre el 3,5 % en Baviera y el 6,5 % en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, el Sarre y Schleswig-Holstein. Encontrará el resumen completo más arriba en esta guía.
¿Cuándo debo pagar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación tributaria. Por lo general, la liquidación le llega algunas semanas después de la cita con el notario, por lo que entre la compra y el pago suelen transcurrir desde algunas semanas hasta unos pocos meses.
¿Qué ocurre si no pago el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
Sin el pago, la oficina tributaria no emite el certificado de no objeción. Sin este certificado, la oficina del registro de la propiedad no le inscribe como propietario. Por tanto, el pago es la clave para la transmisión de la propiedad, sin contar los recargos por demora en caso de transferencia tardía.
¿Puedo deducir el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias de los impuestos?
No en el caso de un inmueble de uso propio. Si alquila el inmueble, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias forma parte de los costes de adquisición y puede deducirse proporcionalmente mediante la amortización anual (AfA).
¿Se aplica el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias al comprar a mis propios padres?
No. La adquisición por parte de familiares en línea directa está exenta del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias conforme al § 3 GrEStG. Esto se aplica tanto entre padres e hijos como entre cónyuges y parejas de hecho.
Conclusión: planificar con antelación el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es inevitable, pero se puede calcular. Lo decisivo es el tipo de su estado federado, que en 2026 se sitúa entre el 3,5 % y el 6,5 % del precio de compra y rápidamente alcanza cifras de cinco dígitos. Quien incluya este importe en los fondos propios desde el principio, quien detalla correctamente el inventario vendido conjuntamente y conoce las excepciones para familiares cercanos evita sorpresas desagradables. Y dado que sin pagar el impuesto no se realiza ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay alternativa a liquidar puntualmente la liquidación.