Les droits de mutation immobilière constituent le poste individuel le plus important parmi les frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier – et, selon le Land, deux acheteurs peuvent être séparés par plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ils sont dus une seule fois lors du transfert de propriété et s’élèvent en 2026 à entre 3,5 et 6,5 % du prix d’achat. Sans leur paiement, les bureaux du livre foncier n’inscrivent pas le nouveau propriétaire. Nous vous expliquons à combien s’élèvent les droits dans votre Land, quand ils deviennent exigibles et comment les réduire légalement.
Que sont les droits de mutation immobilière ?
Les droits de mutation immobilière sont un impôt unique dû lors de l’achat d’un terrain ou d’un bien immobilier. Ils sont déclenchés par le contrat de vente notarié qui transfère la propriété d’un terrain situé en Allemagne. L’assiette est généralement le prix d’achat certifié par acte notarié – l’impôt est donc calculé sous forme de pourcentage sur le montant que vous payez pour le bien immobilier.
Important pour bien situer les choses : les droits de mutation immobilière sont un impôt à la charge de l’acheteur. Ils font partie – avec les frais de notaire et d’inscription au livre foncier ainsi qu’une éventuelle commission d’agence – des frais annexes à l’achat que vous devez assumer en plus du seul prix d’achat. Ils doivent être strictement distingués des impôts susceptibles d’incomber au vendeur, comme l’impôt sur la spéculation en cas de vente au cours du délai de dix ans. Ce guide traite exclusivement de l’impôt que vous supportez en tant qu’acquéreur.
Quel est le montant des droits de mutation immobilière en 2026 ? Les taux par Land
Le taux légal standard s’élève à 3,5 %. C’est ce que prévoit le § 11 GrEStG : « L’impôt s’élève à 3,5 pour cent. » Depuis la réforme du fédéralisme de 2006, les Länder peuvent toutefois fixer eux-mêmes le taux. Il en résulte une mosaïque de taux qui s’étend en 2026 de 3,5 à 6,5 %.
Voici les taux actuellement appliqués dans les 16 Länder :
- 3,5 % : Bavière
- 5,0 % : Bade-Wurtemberg, Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Thuringe
- 5,5 % : Brême, Hambourg, Saxe
- 6,0 % : Berlin, Hesse, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale
- 6,5 % : Brandebourg, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Sarre, Schleswig-Holstein
La Bavière est le seul Land à n’avoir jamais dépassé le taux standard. À l’autre extrémité figurent le Brandebourg, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la Sarre et le Schleswig-Holstein, avec chacun 6,5 % – presque le double.
Pourquoi les droits de mutation immobilière Diffère-t-il selon le Land ?
La raison de ces différences tient à une modification de la Loi fondamentale. Selon l’art. 105, al. 2a, phrase 2 de la Loi fondamentale, les Länder « ont le pouvoir de déterminer le taux d’imposition de la taxe sur les mutations immobilières ». Comme les recettes reviennent intégralement aux Länder, la plupart d’entre eux ont relevé le taux depuis 2006 afin de renforcer leurs budgets.
Les évolutions se poursuivent encore aujourd’hui. La Thuringe a abaissé le taux de 6,5 à 5,0 % au 1er janvier 2024 – une première absolue. Brême, en revanche, l’a relevé de 5,0 à 5,5 % au 1er juillet 2025. Toute personne achetant dans une région frontalière devrait donc examiner attentivement la situation : un terrain situé à quelques kilomètres de l’autre côté de la frontière du Land peut modifier sensiblement la charge fiscale.
Exemple de calcul : combien payez-vous pour 400.000 euros ?
L’incidence du taux apparaît clairement avec un prix d’achat de 400.000 euros. Selon le Land, vous payez au titre de la taxe sur les mutations immobilières :
- Bavière (3,5 %) : 14.000 euros
- Bade-Wurtemberg (5,0 %) : 20.000 euros
- Hambourg (5,5 %) : 22.000 euros
- Berlin (6,0 %) : 24.000 euros
- Rhénanie-du-Nord-Westphalie (6,5 %) : 26.000 euros
Pour ce prix d’achat, l’écart entre le Land le moins cher et le plus cher est de 12.000 euros. Pour les biens plus coûteux, l’écart augmente en conséquence. Important : la taxe est arrondie à l’euro inférieur, mais cela ne joue en pratique un rôle que pour les prix d’achat comportant des décimales.
Du contrat de vente à l’inscription au registre foncier : le déroulement
Entre la signature du contrat et le transfert de propriété, le centre des impôts intervient. La procédure se déroule en cinq étapes.
Étape 1 : Acte notarié et déclaration au centre des impôts
Dès que le contrat de vente a été authentifié par le notaire, celui-ci signale d’office l’opération au centre des impôts compétent. En tant qu’acheteur, vous n’avez rien à déposer vous-même – l’obligation de déclaration incombe au notaire.
Étape 2 : L’avis d’imposition relatif à la taxe sur les mutations immobilières
Le centre des impôts calcule la taxe et vous envoie un avis d’imposition relatif à la taxe sur les mutations immobilières. Celui-ci indique le montant, le compte bancaire et le délai de paiement.
Étape 3 : Paiement dans le délai imparti
La taxe devient exigible un mois après la notification de l’avis (§ 15 GrEStG). Virez le montant à temps, faute de quoi des majorations de retard peuvent s’appliquer. Prévoyez que l’avis arrive quelques semaines après le rendez-vous chez le notaire.
Étape 4 : Le certificat d’absence d’objection
Une fois la taxe payée, le L’administration fiscale émet l’attestation dite de non-opposition fiscale et la transmet au notaire ou au bureau du registre foncier. Elle constitue la preuve que l’inscription ne se heurte à « aucune objection fiscale ».
Étape 5 : Inscription au registre foncier
Ce n’est qu’à présent que le bureau du registre foncier peut vous inscrire comme nouveau propriétaire. § 22 GrEStG est clair : l’acquéreur « ne peut être inscrit au registre foncier que lorsqu’une attestation de l’administration fiscale compétente pour l’imposition a été présentée ». Sans paiement de l’impôt sur les mutations immobilières, il n’y a donc pas d’inscription au registre foncier – et donc pas non plus de propriété juridiquement sûre.
Qui doit acquitter l’impôt sur les mutations immobilières – l’acheteur ou le vendeur ?
Sur le plan juridique, les deux parties au contrat sont solidairement redevables de l’impôt. § 13 GrEStG désigne « les personnes participant à une opération d’acquisition en tant que parties au contrat » comme redevables de l’impôt – l’acheteur et le vendeur sont donc solidairement responsables. En pratique, presque chaque contrat de vente prévoit toutefois que l’acheteur assume seul l’impôt sur les mutations immobilières. C’est précisément pourquoi l’avis d’imposition vous est adressé en tant qu’acquéreur.
La solidarité ne devient pertinente que si l’acheteur ne paie pas : l’administration fiscale peut alors se retourner contre le vendeur. Pour celui-ci, l’impôt sur les mutations immobilières ne constitue toutefois pas une charge personnelle. En tant que vendeur, vous devez penser à tout autres impôts – par exemple à l’impôt sur la spéculation prévu par § 23 EStG, si vous vendez avec un bénéfice dans les dix ans et n’avez pas occupé vous-même le bien immobilier. Ces impôts du vendeur n’ont rien à voir avec l’impôt sur les mutations immobilières.
Pouvez-vous réduire l’impôt sur les mutations immobilières ?
Il n’est pas possible d’éviter complètement l’impôt lors d’un achat classique. Il existe toutefois des moyens légaux de réduire la base imposable ou d’être totalement exonéré :
- Indiquer séparément les biens mobiliers : La cuisine intégrée, les meubles, le sauna ou l’abri de jardin vendus avec le bien ne font pas partie du terrain. S’ils sont mentionnés séparément dans le contrat de vente avec une valeur réaliste, le montant imposable diminue. La valeur retenue doit être appropriée, faute de quoi l’administration fiscale demandera des précisions.
- Acquisition entre proches : Selon § 3 GrEStG, l’achat par le conjoint ou le partenaire de vie ainsi que par des parents en ligne directe – par exemple des parents à leurs enfants – est exonéré d’impôt. De même, Les successions et les donations ne déclenchent pas de droit de mutation immobilière.
- Tenir compte du seuil de faible montant : Si la valeur de l’acquisition reste inférieure à 2 500 euros, aucun impôt n’est dû. Pour les achats immobiliers courants, ce seuil d’exonération n’a toutefois aucune importance.
En revanche, il n’est pas possible de « financer le droit de mutation immobilière ». En règle générale, les banques s’attendent à ce que vous payiez les frais accessoires d’achat sur vos fonds propres. Intégrez donc l’impôt à votre budget dès le départ. Du moins : si vous louez le bien immobilier, vous pouvez faire valoir fiscalement le droit de mutation immobilière en tant que frais accessoires d’acquisition par le biais de l’amortissement. Ce n’est pas possible pour un logement occupé par son propriétaire.
FAQ sur le droit de mutation immobilière
Quel est le montant du droit de mutation immobilière dans mon Land ?
Cela dépend de l’emplacement du bien immobilier, et non de votre lieu de résidence. En 2026, les taux vont de 3,5 % en Bavière à 6,5 % dans le Brandebourg, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Sarre et dans le Schleswig-Holstein. Vous trouverez l’aperçu complet plus haut dans ce guide.
Quand dois-je payer le droit de mutation immobilière ?
L’impôt devient exigible un mois après la notification de l’avis d’imposition. Vous recevez généralement cet avis quelques semaines après le rendez-vous chez le notaire, de sorte qu’il s’écoule habituellement quelques semaines à quelques mois entre l’achat et le paiement.
Que se passe-t-il si je ne paie pas le droit de mutation immobilière ?
Sans paiement, le service des impôts ne délivre pas de certificat d’absence d’objection. Sans ce certificat, le bureau du livre foncier ne vous inscrit pas en tant que propriétaire. Le paiement est donc la clé du transfert de propriété, sans compter les majorations de retard en cas de virement tardif.
Puis-je déduire le droit de mutation immobilière de mes impôts ?
Pas pour un bien immobilier occupé par son propriétaire. Si vous louez le bien, le droit de mutation immobilière fait partie des coûts d’acquisition et peut être déduit proportionnellement par le biais de l’amortissement annuel (AfA).
L’achat auprès de mes propres parents est-il soumis au droit de mutation immobilière ?
Non. L’acquisition par des parents en ligne directe est exonérée du droit de mutation immobilière en vertu de l’article 3 de la GrEStG. Cela s’applique aussi bien entre parents et enfants qu’entre conjoints et partenaires de vie.
Conclusion : planifier le droit de mutation immobilière suffisamment tôt
Le droit de mutation immobilière est inévitable, mais prévisible. Le taux applicable dans votre Land est déterminant ; en 2026, il se situe entre 3,5 et 6,5 % du prix d’achat et atteint rapidement cinq chiffres. Toute personne qui intègre ce montant dès le départ dans ses fonds propres, indique clairement l’inventaire vendu avec le bien et connaisse les exceptions pour les proches parents évite les mauvaises surprises. Et comme aucune inscription au registre foncier n’est effectuée sans paiement de l’impôt, il est indispensable de régler l’avis d’imposition à temps.