L’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare è la maggiore voce singola tra i costi accessori all’acquisto di un immobile – e, a seconda del Land, tra due acquirenti possono esserci differenze di diverse decine di migliaia di euro. Si applica una sola volta al trasferimento della proprietà e nel 2026 è compresa tra il 3,5 e il 6,5 percento del prezzo di acquisto. Senza il suo pagamento, gli uffici del registro fondiario non registrano il nuovo proprietario. Vi spieghiamo a quanto ammonta l’imposta nel vostro Land, quando diventa esigibile e come ridurla legalmente.
Che cos’è l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare?
L’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare è un’imposta una tantum che si applica all’acquisto di un terreno o di un immobile. È determinata dal contratto di compravendita notarile, che trasferisce la proprietà di un terreno situato in Germania. La base imponibile è, di norma, il prezzo di acquisto autenticato dal notaio: l’imposta viene quindi calcolata come percentuale dell’importo pagato per l’immobile.
È importante chiarire: l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare è un’imposta a carico dell’acquirente. Insieme ai costi notarili e del registro fondiario, nonché a un’eventuale provvigione dell’agente immobiliare, rientra nei costi accessori all’acquisto che dovete sostenere in aggiunta al puro prezzo di acquisto. Va rigorosamente distinta dalle imposte che possono gravare sul venditore, come ad esempio l’imposta sulla speculazione in caso di vendita entro il termine decennale. Questa guida tratta esclusivamente dell’imposta a carico dell’acquirente.
A quanto ammonta l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare nel 2026? Le aliquote per Land
L’aliquota fiscale ordinaria prevista dalla legge è del 3,5 percento. È quanto stabilisce il § 11 GrEStG: «L’imposta ammonta al 3,5 per cento». Dalla riforma del federalismo del 2006, tuttavia, i Länder possono fissare autonomamente l’aliquota. Ne deriva un quadro frammentato che nel 2026 varia dal 3,5 al 6,5 percento.
Queste sono attualmente le aliquote nei 16 Länder:
- 3,5 percento: Baviera
- 5,0 percento: Baden-Württemberg, Bassa Sassonia, Renania-Palatinato, Sassonia-Anhalt, Turingia
- 5,5 percento: Brema, Amburgo, Sassonia
- 6,0 percento: Berlino, Assia, Meclemburgo-Pomerania Anteriore
- 6,5 percento: Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland, Schleswig-Holstein
La Baviera è l’unico Land che non ha mai superato l’aliquota ordinaria. All’estremità superiore si trovano Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland e Schleswig-Holstein, ciascuno con il 6,5 percento: quasi il doppio.
Perché l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare diversi a seconda del Land?
Il motivo delle differenze è una modifica della Legge fondamentale. Ai sensi dell’art. 105, comma 2a, frase 2 GG, i Länder hanno «la facoltà di determinare l’aliquota dell’imposta sul trasferimento immobiliare». Poiché il gettito confluisce interamente ai Länder, la maggior parte di essi ha aumentato l’aliquota dal 2006 per rafforzare i propri bilanci.
Ancora oggi ci sono cambiamenti. La Turingia ha ridotto l’aliquota dal 6,5 al 5,0 per cento il 1º gennaio 2024: la prima riduzione in assoluto. Brema, invece, è passata dal 5,0 al 5,5 per cento il 1º luglio 2025. Chi acquista in una regione di confine dovrebbe quindi prestare molta attenzione: un terreno a pochi chilometri oltre il confine del Land può modificare sensibilmente l’onere fiscale.
Esempio di calcolo: quanto si paga su 400.000 euro
L’impatto dell’aliquota emerge da un prezzo d’acquisto di 400.000 euro. A seconda del Land, l’imposta sul trasferimento immobiliare ammonta a:
- Baviera (3,5 %): 14.000 euro
- Baden-Württemberg (5,0 %): 20.000 euro
- Amburgo (5,5 %): 22.000 euro
- Berlino (6,0 %): 24.000 euro
- Renania Settentrionale-Vestfalia (6,5 %): 26.000 euro
Tra il Land più conveniente e quello più costoso, con questo prezzo d’acquisto, ci sono 12.000 euro di differenza. Per gli immobili più costosi, la differenza cresce di conseguenza. Importante: l’imposta viene arrotondata per difetto all’euro intero, ma nella pratica ciò rileva solo per prezzi d’acquisto non tondi.
Dal contratto d’acquisto all’iscrizione nel registro fondiario: la procedura
Tra la firma del contratto e il trasferimento della proprietà interviene l’ufficio delle imposte. La procedura si svolge in cinque passaggi.
Passaggio 1: Autenticazione notarile e comunicazione all’ufficio delle imposte
Non appena il contratto d’acquisto è autenticato dal notaio, quest’ultimo comunica d’ufficio l’operazione all’ufficio delle imposte competente. In qualità di acquirente non deve presentare personalmente nulla: l’obbligo di comunicazione spetta al notaio.
Passaggio 2: L’avviso di pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare
L’ufficio delle imposte calcola l’imposta e le invia un avviso di pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare. In esso sono indicati l’importo, il conto bancario e il termine di pagamento.
Passaggio 3: Pagamento entro il termine
L’imposta diventa esigibile un mese dopo la notifica dell’avviso (§ 15 GrEStG). Effettui il bonifico puntualmente, altrimenti rischia maggiorazioni per ritardato pagamento. Consideri che l’avviso arriva alcune settimane dopo l’appuntamento dal notaio.
Passaggio 4: Il certificato di nulla osta fiscale
Una volta pagata l’imposta, l’ufficio L’Agenzia delle Entrate rilascia il cosiddetto certificato di nulla osta fiscale e lo trasmette al notaio o all’ufficio del registro fondiario. Esso attesta che «non sussistono obiezioni fiscali» all’iscrizione.
Passaggio 5: Iscrizione nel registro fondiario
Solo a questo punto l’ufficio del registro fondiario può iscriverLa come nuovo proprietario. Il § 22 GrEStG è chiaro: l’acquirente «può essere iscritto nel registro fondiario solo quando viene presentato un certificato dell’ufficio delle entrate competente per l’imposizione fiscale». Senza l’imposta sul trasferimento immobiliare pagata, quindi, non vi è alcuna iscrizione nel registro fondiario e, di conseguenza, neppure una proprietà giuridicamente certa.
Chi deve pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare: acquirente o venditore?
Dal punto di vista giuridico, entrambi i contraenti sono debitori solidali dell’imposta. Il § 13 GrEStG indica come debitori d’imposta «le persone che partecipano a un’operazione di acquisto in qualità di contraenti»; acquirente e venditore sono quindi responsabili in solido. Nella pratica, tuttavia, quasi ogni contratto di compravendita stabilisce che sia l’acquirente a sostenere da solo l’imposta sul trasferimento immobiliare. Proprio per questo l’avviso di accertamento arriva a Lei in qualità di acquirente.
La responsabilità solidale diventa rilevante solo se l’acquirente non paga: in tal caso l’Agenzia delle Entrate può rivolgersi al venditore. Per quest’ultimo, tuttavia, l’imposta sul trasferimento immobiliare non rappresenta un onere proprio. In qualità di venditore, deve pensare a imposte completamente diverse, ad esempio all’imposta sulla speculazione ai sensi del § 23 EStG, se vende con profitto entro dieci anni e non ha abitato personalmente l’immobile. Queste imposte a carico del venditore non hanno nulla a che fare con l’imposta sul trasferimento immobiliare.
È possibile ridurre l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Nel caso di un acquisto classico non è possibile evitare completamente l’imposta. Esistono però modalità legali per ridurre la base imponibile o rientrare completamente nei casi di esclusione dall’imposta:
- Indicare separatamente i beni mobili dell’inventario: cucina componibile, mobili, sauna o casetta da giardino venduti insieme non fanno parte dell’immobile. Se vengono indicati separatamente nel contratto di compravendita con un valore realistico, l’importo imponibile diminuisce. Il valore indicato deve essere adeguato, altrimenti l’Agenzia delle Entrate chiederà chiarimenti.
- Acquisto tra parenti stretti: ai sensi del § 3 GrEStG, l’acquisto da parte del coniuge o del partner nonché da parte di parenti in linea retta, ad esempio dai genitori ai figli, è esente da imposta. Anche Le eredità e le donazioni non comportano l’imposta sull’acquisto di immobili.
- Rispettare la soglia di irrilevanza: se il valore dell’acquisto è inferiore a 2.500 euro, non è dovuta alcuna imposta. Per i consueti acquisti immobiliari, tuttavia, questa franchigia non ha alcuna rilevanza.
Non è invece possibile «finanziare» l’imposta sull’acquisto di immobili. Di norma, le banche si aspettano che paghiate i costi accessori all’acquisto con capitale proprio. Pertanto, prevedete l’imposta fin dall’inizio nel vostro budget. Almeno: chi affitta l’immobile può far valere fiscalmente l’imposta sull’acquisto di immobili come costo accessorio di acquisizione tramite l’ammortamento. Ciò non è possibile per un’abitazione utilizzata dal proprietario.
FAQ sull’imposta sull’acquisto di immobili
A quanto ammonta l’imposta sull’acquisto di immobili nel mio Land?
Dipende dall’ubicazione dell’immobile, non dal vostro luogo di residenza. Nel 2026 le aliquote vanno dal 3,5% in Baviera al 6,5% in Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland e Schleswig-Holstein. La panoramica completa è riportata più sopra in questa guida.
Quando devo pagare l’imposta sull’acquisto di immobili?
L’imposta diventa esigibile un mese dopo la comunicazione dell’avviso di accertamento. Di norma riceverete l’avviso alcune settimane dopo l’appuntamento dal notaio, per cui tra l’acquisto e il pagamento trascorrono generalmente da alcune settimane a pochi mesi.
Cosa succede se non pago l’imposta sull’acquisto di immobili?
Senza il pagamento, l’ufficio delle imposte non rilascia il certificato di nulla osta. Senza questo certificato, l’ufficio del registro fondiario non vi iscrive come proprietari. Il pagamento è quindi la chiave per il trasferimento della proprietà, senza contare le maggiorazioni per ritardato pagamento in caso di bonifico tardivo.
Posso detrarre l’imposta sull’acquisto di immobili dalle imposte?
Non nel caso di un immobile utilizzato dal proprietario. Se date l’immobile in affitto, l’imposta sull’acquisto di immobili rientra nei costi di acquisizione e può essere fatta valere pro quota tramite l’ammortamento annuale (AfA).
L’acquisto dai propri genitori è soggetto all’imposta sull’acquisto di immobili?
No. L’acquisto da parte di parenti in linea retta è esente dall’imposta sull’acquisto di immobili ai sensi del § 3 GrEStG. Ciò vale sia tra genitori e figli sia tra coniugi e partner conviventi.
Conclusione: pianificare per tempo l’imposta sull’acquisto di immobili
L’imposta sull’acquisto di immobili è inevitabile, ma calcolabile. Decisiva è l’aliquota del vostro Land, che nel 2026 è compresa tra il 3,5% e il 6,5% del prezzo d’acquisto e raggiunge rapidamente importi a cinque cifre. Chi include questo importo nel capitale proprio fin dall’inizio, indica chiaramente l’inventario venduto insieme all’immobile e conosce le eccezioni per i parenti stretti, evita brutte sorprese. E poiché senza il pagamento dell’imposta non viene effettuata alcuna iscrizione nel registro fondiario, non c’è alternativa al pagamento puntuale dell’avviso.