Налог на приобретение недвижимости при покупке является крупнейшей отдельной статьёй дополнительных расходов – и в зависимости от федеральной земли разница для двух покупателей составляет несколько десятков тысяч евро. Он уплачивается единовременно при переходе права собственности и в 2026 году составляет от 3,5 до 6,5 процента от покупной цены. Без его уплаты органы, ведущие земельную книгу, не внесут нового собственника. Мы объясним, каков размер налога в вашей федеральной земле, когда он подлежит уплате и как его можно законно снизить.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости – это единовременный налог, взимаемый при покупке земельного участка или недвижимости. Основанием для его возникновения служит нотариально удостоверенный договор купли-продажи, передающий право собственности на расположенный в Германии земельный участок. Как правило, налоговой базой является удостоверенная цена покупки – то есть налог рассчитывается как процент от суммы, которую вы платите за недвижимость.
Важно правильно классифицировать этот налог: налог на приобретение недвижимости – это налог покупателя. Он относится – наряду с расходами на нотариуса и земельную книгу, а также возможной комиссией агенту – к дополнительным расходам на покупку, которые вы должны понести сверх самой покупной цены. Его следует строго отличать от налогов, которые могут возникнуть на стороне продавца, например от налога на спекулятивную прибыль при продаже в течение десятилетнего срока. В этом руководстве речь идёт исключительно о налоге, который несёте вы как приобретатель.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в 2026 году? Ставки по федеральным землям
Установленная законом стандартная ставка налога составляет 3,5 процента. Так указано в § 11 GrEStG: «Налог составляет 3,5 процента». Однако после реформы федерализма 2006 года федеральные земли получили право самостоятельно устанавливать ставку. В результате в 2026 году ставки варьируются от 3,5 до 6,5 процента.
В настоящее время ставки в 16 федеральных землях выглядят следующим образом:
- 3,5 процента: Бавария
- 5,0 процента: Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
- 5,5 процента: Бремен, Гамбург, Саксония
- 6,0 процента: Берлин, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания
- 6,5 процента: Бранденбург, Северный Рейн — Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн
Бавария – единственная федеральная земля, которая никогда не превышала стандартную ставку. На верхнем уровне находятся Бранденбург, Северный Рейн — Вестфалия, Саар и Шлезвиг-Гольштейн – по 6,5 процента, то есть почти вдвое больше.
Почему налог на приобретение недвижимости "различается в зависимости от федеральной земли?
Причина различий — изменение Основного закона ФРГ. Согласно ст. 105 абз. 2a предложению 2 Основного закона ФРГ, земли имеют «полномочие определять ставку налога на приобретение недвижимости». Поскольку поступления полностью направляются землям, большинство из них с 2006 года повысили ставку, чтобы укрепить свои бюджеты.
Изменения происходят и сегодня. С 1 января 2024 года Тюрингия снизила ставку с 6,5 до 5,0 процента — это первое снижение за всю историю. Бремен же с 1 июля 2025 года повысил ставку с 5,0 до 5,5 процента. Поэтому при покупке в приграничном регионе следует внимательно изучить вопрос: земельный участок всего в нескольких километрах за границей федеральной земли может заметно изменить налоговую нагрузку.
Пример расчёта: сколько вы платите при сумме 400 000 евро
Насколько существенно влияет ставка, показывает цена покупки в 400 000 евро. В зависимости от федеральной земли налог на приобретение недвижимости составит:
- Бавария (3,5 %): 14 000 евро
- Баден-Вюртемберг (5,0 %): 20 000 евро
- Гамбург (5,5 %): 22 000 евро
- Берлин (6,0 %): 24 000 евро
- Северный Рейн — Вестфалия (6,5 %): 26 000 евро
При такой цене покупки разница между самой дешёвой и самой дорогой федеральной землёй составляет 12 000 евро. Для более дорогих объектов разрыв соответственно увеличивается. Важно: налог округляется в меньшую сторону до полных евро, но на практике это имеет значение только при неокруглённых ценах покупки.
От договора купли-продажи до записи в поземельной книге: порядок действий
Между подписанием договора и переоформлением права собственности в процесс включается налоговая служба. Процедура проходит в пять этапов.
Шаг 1: Нотариальное удостоверение и уведомление налоговой службы
Как только договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он по своей инициативе сообщает о сделке в компетентную налоговую службу. Как покупателю вам самостоятельно ничего подавать не нужно — обязанность уведомления лежит на нотариусе.
Шаг 2: Уведомление о налоге на приобретение недвижимости
Налоговая служба рассчитывает налог и направляет вам уведомление о налоге на приобретение недвижимости. В нём указаны сумма, банковский счёт и срок оплаты.
Шаг 3: Оплата в установленный срок
Налог подлежит уплате через месяц после вручения уведомления (§ 15 Закона о налоге на приобретение недвижимости). Перечислите сумму своевременно, иначе возможны пени за просрочку. Учитывайте, что уведомление может поступить через несколько недель после визита к нотариусу.
Шаг 4: Справка об отсутствии возражений
После уплаты налога налоговая служба выдаёт Налоговое ведомство выдает так называемое свидетельство об отсутствии возражений и направляет его нотариусу или в орган земельного кадастра. Оно подтверждает, что для внесения записи «налоговые возражения отсутствуют».
Шаг 5: Внесение записи в земельный кадастр
Только теперь орган земельного кадастра может зарегистрировать вас в качестве нового собственника. § 22 GrEStG сформулирован однозначно: приобретатель «может быть внесен в земельный кадастр только после предъявления свидетельства налогового ведомства, ответственного за налогообложение». Поэтому без уплаченного налога на приобретение недвижимости запись в земельном кадастре невозможна — а значит, нет и юридически защищенного права собственности.
Кто обязан уплачивать налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения налог совместно обязаны уплачивать обе стороны договора. § 13 GrEStG называет налогоплательщиками «лиц, участвующих в сделке в качестве сторон договора», — то есть покупатель и продавец несут солидарную ответственность. Однако на практике почти каждый договор купли-продажи предусматривает, что покупатель единолично несет налог на приобретение недвижимости. Именно поэтому уведомление об уплате приходит вам как приобретателю.
Солидарная ответственность становится значимой только в том случае, если покупатель не платит: тогда налоговое ведомство может обратиться к продавцу. Но для продавца налог на приобретение недвижимости не является собственной финансовой нагрузкой. Как продавцу, вам нужно думать о совершенно других налогах — например, о налоге на спекулятивную прибыль согласно § 23 EStG, если вы продаете недвижимость с прибылью в течение десяти лет и не проживали в ней самостоятельно. Эти налоги продавца не имеют ничего общего с налогом на приобретение недвижимости.
Можно ли снизить налог на приобретение недвижимости?
При классической покупке полностью избежать налога невозможно. Однако существуют законные способы снизить налогооблагаемую базу или полностью вывести сделку из-под налогообложения:
- Отдельно указать движимое имущество: продаваемая вместе с недвижимостью встроенная кухня, мебель, сауна или садовый домик не относятся к земельному участку. Если они отдельно указаны в договоре купли-продажи по реалистичной стоимости, налогооблагаемая сумма уменьшается. Указанная стоимость должна быть обоснованной, иначе налоговое ведомство запросит разъяснения.
- Приобретение между близкими родственниками: Согласно § 3 GrEStG, покупка супругом или партнером, а также родственниками по прямой линии — например, передача от родителей детям — освобождается от налога. Также Наследство и дарение не влекут уплату налога на приобретение недвижимости.
- Учитывайте порог незначительной суммы: если стоимость приобретения не превышает 2 500 евро, налог не взимается. Однако для обычных покупок недвижимости этот необлагаемый минимум роли не играет.
В отличие от этого, «профинансировать за счёт кредита» налог на приобретение недвижимости невозможно. Как правило, банки ожидают, что дополнительные расходы при покупке вы оплатите из собственного капитала. Поэтому с самого начала заложите налог в свой бюджет. Впрочем, если вы сдаёте недвижимость в аренду, налог на приобретение недвижимости можно учесть в налоговом отношении как дополнительные расходы на приобретение посредством амортизации. Для самостоятельно используемой квартиры это невозможно.
FAQ о налоге на приобретение недвижимости
Каков размер налога на приобретение недвижимости в моей федеральной земле?
Это зависит от местонахождения недвижимости, а не от места вашего проживания. В 2026 году ставки составляют от 3,5 процента в Баварии до 6,5 процента в Бранденбурге, Северном Рейне — Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне. Полный обзор приведён выше в этом руководстве.
Когда нужно платить налог на приобретение недвижимости?
Налог подлежит уплате через месяц после уведомления о налоговом начислении. Как правило, уведомление приходит через несколько недель после визита к нотариусу, поэтому между покупкой и оплатой обычно проходит от нескольких недель до нескольких месяцев.
Что произойдёт, если я не заплачу налог на приобретение недвижимости?
Без оплаты налоговая служба не выдаёт справку об отсутствии возражений. Без этой справки земельный кадастр не внесёт вас в качестве собственника. Таким образом, оплата является ключом к переходу права собственности — не говоря уже о пени за просрочку при несвоевременном переводе.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налогов?
Если недвижимость используется вами самостоятельно — нет. Если вы сдаёте объект в аренду, налог на приобретение недвижимости относится к расходам на приобретение и может частично учитываться посредством ежегодной амортизации (AfA).
Взимается ли налог на приобретение недвижимости при покупке у собственных родителей?
Нет. Приобретение имущества родственниками по прямой линии освобождается от налога на приобретение недвижимости согласно § 3 GrEStG. Это относится как к отношениям между родителями и детьми, так и между супругами и партнёрами.
Итог: заранее планируйте налог на приобретение недвижимости
Налог на приобретение недвижимости неизбежен, но его можно рассчитать. Определяющим является ставка вашей федеральной земли, которая в 2026 году составляет от 3,5 до 6,5 процента от покупной цены и быстро достигает пятизначной суммы. Тот, кто с самого начала закладывает эту сумму в собственный капитал, который чётко указывает продаваемый вместе с недвижимостью инвентарь и знает об исключениях для близких родственников, тот избегает неприятных сюрпризов. А поскольку без уплаченного налога запись в земельную книгу не производится, своевременная оплата налогового уведомления неизбежна.