Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten – und je nach Bundesland trennen zwei Käufer mehrere zehntausend Euro. Sie fällt einmalig beim Eigentumsübergang an und liegt 2026 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Ohne ihre Zahlung tragen die Grundbuchämter den neuen Eigentümer nicht ein. Wir erklären Ihnen, wie hoch die Steuer in Ihrem Bundesland ausfällt, wann sie fällig wird und wie Sie sie legal senken.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Ausgelöst wird sie durch den notariellen Kaufvertrag, der das Eigentum an einem inländischen Grundstück überträgt. Bemessungsgrundlage ist in aller Regel der beurkundete Kaufpreis – die Steuer wird also als Prozentsatz auf den Betrag berechnet, den Sie für die Immobilie zahlen.
Wichtig zur Einordnung: Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer des Käufers. Sie gehört – neben Notar- und Grundbuchkosten sowie einer eventuellen Maklerprovision – zu den Kaufnebenkosten, die Sie zusätzlich zum reinen Kaufpreis stemmen müssen. Sie ist streng zu trennen von den Steuern, die auf der Verkäuferseite anfallen können, etwa der Spekulationssteuer bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. In diesem Ratgeber geht es ausschließlich um die Steuer, die Sie als Erwerber tragen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026? Die Sätze nach Bundesland
Der gesetzliche Regelsteuersatz beträgt 3,5 Prozent. So steht es in § 11 GrEStG: „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert." Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Satz jedoch selbst festlegen. Die Folge ist ein Flickenteppich, der 2026 von 3,5 bis 6,5 Prozent reicht.
So sehen die Sätze in den 16 Bundesländern aktuell aus:
- 3,5 Prozent: Bayern
- 5,0 Prozent: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 Prozent: Bremen, Hamburg, Sachsen
- 6,0 Prozent: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Bayern ist das einzige Bundesland, das nie über den Regelsatz hinausgegangen ist. Am oberen Ende stehen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 Prozent – fast das Doppelte.
Warum ist die Grunderwerbsteuer je Bundesland unterschiedlich?
Grund für die Unterschiede ist eine Änderung im Grundgesetz. Nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG haben die Länder „die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer". Da das Aufkommen vollständig den Ländern zufließt, haben die meisten von ihnen den Satz seit 2006 angehoben, um ihre Haushalte zu stärken.
Bewegung gibt es bis heute. Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt – die erste Senkung überhaupt. Bremen ist dagegen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent gestiegen. Wer in einer Grenzregion kauft, sollte deshalb genau hinsehen: Ein Grundstück wenige Kilometer über der Landesgrenze kann die Steuerlast spürbar verändern.
Rechenbeispiel: So viel zahlen Sie bei 400.000 Euro
Wie stark der Satz durchschlägt, zeigt ein Kaufpreis von 400.000 Euro. Je nach Bundesland zahlen Sie an Grunderwerbsteuer:
- Bayern (3,5 %): 14.000 Euro
- Baden-Württemberg (5,0 %): 20.000 Euro
- Hamburg (5,5 %): 22.000 Euro
- Berlin (6,0 %): 24.000 Euro
- Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 26.000 Euro
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegen bei diesem Kaufpreis 12.000 Euro. Bei teureren Objekten wächst der Abstand entsprechend. Wichtig: Die Steuer wird auf volle Euro nach unten abgerundet, spielt in der Praxis aber nur bei krummen Kaufpreisen eine Rolle.
Vom Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag: der Ablauf
Zwischen Vertragsunterschrift und Eigentumsumschreibung schaltet sich das Finanzamt ein. Der Weg verläuft in fünf Schritten.
Schritt 1: Notarielle Beurkundung und Anzeige ans Finanzamt
Sobald der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist, meldet dieser den Vorgang von Amts wegen an das zuständige Finanzamt. Als Käufer müssen Sie selbst nichts einreichen – die Anzeigepflicht liegt beim Notar.
Schritt 2: Der Grunderwerbsteuerbescheid
Das Finanzamt berechnet die Steuer und schickt Ihnen einen Grunderwerbsteuerbescheid. Darin stehen der Betrag, das Bankkonto und die Zahlungsfrist.
Schritt 3: Zahlung innerhalb der Frist
Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Überweisen Sie den Betrag pünktlich, sonst drohen Säumniszuschläge. Rechnen Sie damit, dass der Bescheid einige Wochen nach dem Notartermin eintrifft.
Schritt 4: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Ist die Steuer bezahlt, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und leitet sie an den Notar oder das Grundbuchamt weiter. Sie ist der Nachweis, dass der Eintragung „steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen".
Schritt 5: Eintragung ins Grundbuch
Erst jetzt darf das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer eintragen. § 22 GrEStG ist eindeutig: Der Erwerber „darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird". Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es also keinen Grundbucheintrag – und damit auch kein rechtssicheres Eigentum.
Wer schuldet die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich schulden beide Vertragsteile die Steuer gemeinsam. § 13 GrEStG benennt „die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen" als Steuerschuldner – Käufer und Verkäufer haften also als Gesamtschuldner. In der Praxis regelt jedoch fast jeder Kaufvertrag, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt. Genau deshalb landet der Bescheid bei Ihnen als Erwerber.
Die Gesamtschuldnerschaft wird nur dann relevant, wenn der Käufer nicht zahlt: Dann kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden. Für diesen ist die Grunderwerbsteuer aber keine eigene Belastung. Als Verkäufer müssen Sie an ganz andere Steuern denken – etwa an die Spekulationssteuer nach § 23 EStG, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkaufen und die Immobilie nicht selbst bewohnt haben. Diese Verkäufersteuern haben mit der Grunderwerbsteuer nichts zu tun.
Können Sie die Grunderwerbsteuer senken?
Ganz vermeiden lässt sich die Steuer beim klassischen Kauf nicht. Es gibt aber legale Wege, die Bemessungsgrundlage zu senken oder ganz aus der Steuer herauszufallen:
- Bewegliches Inventar separat ausweisen: Mitverkaufte Einbauküche, Möbel, Sauna oder Gartenhaus zählen nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aufgeführt, sinkt die steuerpflichtige Summe. Der Ansatz muss angemessen sein, sonst hakt das Finanzamt nach.
- Erwerb unter nahen Angehörigen: Nach § 3 GrEStG ist der Kauf durch den Ehegatten oder Lebenspartner sowie durch Verwandte in gerader Linie – etwa von den Eltern an die Kinder – steuerfrei. Auch Erbschaften und Schenkungen lösen keine Grunderwerbsteuer aus.
- Bagatellgrenze beachten: Bleibt der Wert des Erwerbs unter 2.500 Euro, fällt keine Steuer an. Für übliche Immobilienkäufe spielt diese Freigrenze allerdings keine Rolle.
Nicht möglich ist es dagegen, die Grunderwerbsteuer „wegzufinanzieren". Banken erwarten in der Regel, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Planen Sie die Steuer also von Anfang an in Ihr Budget ein. Immerhin: Wer die Immobilie vermietet, kann die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung steuerlich geltend machen. Bei einer selbst genutzten Wohnung ist das nicht möglich.
FAQ zur Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Das hängt vom Standort der Immobilie ab, nicht von Ihrem Wohnort. 2026 reichen die Sätze von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die vollständige Übersicht finden Sie weiter oben in diesem Ratgeber.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Der Bescheid erreicht Sie in der Regel einige Wochen nach dem Notartermin, sodass zwischen Kauf und Zahlung meist einige Wochen bis wenige Monate liegen.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung trägt Sie das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein. Die Zahlung ist damit der Schlüssel zum Eigentumsübergang – ganz abgesehen von Säumniszuschlägen bei verspäteter Überweisung.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Vermieten Sie das Objekt, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und lässt sich über die jährliche Abschreibung (AfA) anteilig geltend machen.
Fällt beim Kauf von den eigenen Eltern Grunderwerbsteuer an?
Nein. Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt zwischen Eltern und Kindern ebenso wie zwischen Ehe- und Lebenspartnern.
Fazit: Die Grunderwerbsteuer frühzeitig einplanen
Die Grunderwerbsteuer ist unumgänglich, aber kalkulierbar. Entscheidend ist der Satz Ihres Bundeslandes, der 2026 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt und schnell in den fünfstelligen Bereich reicht. Wer diesen Betrag von Beginn an ins Eigenkapital einrechnet, mitverkauftes Inventar sauber ausweist und die Ausnahmen für nahe Angehörige kennt, vermeidet böse Überraschungen. Und weil ohne bezahlte Steuer kein Grundbucheintrag erfolgt, führt am pünktlichen Begleichen des Bescheids kein Weg vorbei.