Wer in Brandenburg eine Immobilie kauft, zahlt mit 6,5 Prozent den höchsten Grunderwerbsteuersatz Deutschlands – gemeinsam mit Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Gerade im teuren Berliner Speckgürtel summiert sich das schnell zu einer fünfstelligen Zusatzbelastung, die kaum eine Bank mitfinanziert. Wir erklären Ihnen, wie hoch die Steuer genau ausfällt, wie Sie sie berechnen und an welchen Stellen Sie legal sparen können.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Besteuert wird jeder Erwerbsvorgang, der auf die Übereignung eines inländischen Grundstücks gerichtet ist – in der Regel der notariell beurkundete Kaufvertrag (§ 1 GrEStG).
Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer geht beim Kauf nichts weiter: Das Finanzamt stellt erst nach Zahlung die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein (§ 22 GrEStG). Die Steuer ist damit ein unvermeidbarer Schritt auf dem Weg zum Eigentum.
Steuerschuldner sind laut Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam, als sogenannte Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). In der Praxis regelt der Kaufvertrag jedoch fast immer, dass allein der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Zahlt dieser nicht, kann sich das Finanzamt jedoch auch an den Verkäufer wenden.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Brandenburg?
In Brandenburg beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Diesen Satz erhebt das Land seit dem 1. Juli 2015. Zuvor lag er seit 2011 bei 5,0 Prozent, davor galt der bundesweite Regelsatz von 3,5 Prozent.
Warum weicht Brandenburg vom Bundesgesetz ab? Das GrEStG nennt in § 11 zwar bis heute 3,5 Prozent als Regelsatz. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder den Steuersatz aber selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz). Brandenburg hat davon Gebrauch gemacht und rangiert seither an der Spitze.
Im Vergleich der Bundesländer wird der Abstand deutlich. So viel Grunderwerbsteuer fällt bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro an:
- Brandenburg (6,5 %): 32.500 Euro
- Bremen (5,5 %): 27.500 Euro
- Thüringen (5,0 %): 25.000 Euro
- Bayern und Sachsen (3,5 %): 17.500 Euro
Allein zwischen Brandenburg und Bayern liegen bei diesem Kaufpreis 15.000 Euro. Für Käufer, die zwischen Berlin und dem Umland abwägen, ist der Steuersatz damit ein spürbarer Standortfaktor – zumal auch Berlin selbst mit 6,0 Prozent hoch liegt.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer
Die Berechnung ist einfach. Sie multiplizieren die Bemessungsgrundlage mit dem Steuersatz von 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, also in aller Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (§ 8 und § 9 GrEStG). Dazu zählen auch übernommene Lasten wie ein vorbehaltenes Wohnrecht.
Einige Beispiele zeigen, wie schnell die Beträge steigen:
- 300.000 Euro Kaufpreis: 19.500 Euro Grunderwerbsteuer
- 450.000 Euro Kaufpreis: 29.250 Euro Grunderwerbsteuer
- 600.000 Euro Kaufpreis: 39.000 Euro Grunderwerbsteuer
- 750.000 Euro Kaufpreis: 48.750 Euro Grunderwerbsteuer
Ein legaler Hebel steckt im mitverkauften Inventar: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, eine Sauna oder eine Markise gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag gesondert und mit realistischen Werten ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage. Bei einer separat aufgeführten Küche im Wert von 15.000 Euro sparen Sie so rund 975 Euro Steuer. Wichtig ist, dass die Beträge nachvollziehbar bleiben – das Finanzamt erkennt überhöhte Ansätze nicht an.
Der Speckgürtel-Effekt: Warum der Kauf rund um Berlin besonders teuer wird
Der hohe Satz trifft Käufer im Berliner Umland doppelt. Denn 6,5 Prozent wirken sich umso stärker aus, je höher der Kaufpreis ist – und die Preise im inneren Speckgürtel gehören zu den höchsten in ganz Brandenburg. In gefragten Umlandgemeinden wie Potsdam, Kleinmachnow, Teltow, Stahnsdorf oder Falkensee liegen die Kaufpreise deutlich über dem Landesdurchschnitt.
Ein Beispiel: Für ein Einfamilienhaus in Kleinmachnow zu 650.000 Euro zahlen Sie allein 42.250 Euro Grunderwerbsteuer – bevor Notar, Grundbuch oder Umzug überhaupt berücksichtigt sind. Wer dasselbe Haus rechnerisch nach Bayern verlegen könnte, käme mit 22.750 Euro aus.
Hinzu kommen die weiteren Kaufnebenkosten. Neben der Grunderwerbsteuer fallen für Notar und Grundbucheintrag üblicherweise rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises an. Kommt ein Makler hinzu, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 in der Regel. Unterm Strich sollten Käufer in Brandenburg mit Kaufnebenkosten von rund 8 bis 12 Prozent rechnen. Entscheidend: Diese Nebenkosten finanziert die Bank meist nicht mit – sie müssen aus Eigenkapital gestemmt werden.
Wann Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen
Nicht jeder Eigentumsübergang wird besteuert. Das Gesetz sieht mehrere Ausnahmen vor (§ 3 GrEStG):
- Kaufpreis bis 2.500 Euro: Bleibt die Gegenleistung unter dieser Freigrenze, fällt keine Steuer an. Wird sie überschritten, ist allerdings der gesamte Betrag steuerpflichtig.
- Erbschaft und Schenkung: Der unentgeltliche Übergang von Immobilien ist von der Grunderwerbsteuer befreit (hier greift stattdessen die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer).
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Ein Kauf zwischen Partnern ist steuerfrei.
- Verwandte in gerader Linie: Verkaufen Eltern an ihre Kinder oder umgekehrt, entfällt die Steuer. Gleiches gilt für Stief- und Schwiegerkinder.
- Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung: Überträgt ein Ex-Partner seinen Anteil, ist der Vorgang befreit.
Ablauf: Von der Beurkundung bis zum Grundbucheintrag
Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Für finanzierte Käufe gewährt das Finanzamt in der Regel keinen Aufschub.
Sobald Sie gezahlt haben, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und leitet sie an den Notar weiter. Erst dann kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Planen Sie diesen Schritt zeitlich ein: Zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag vergehen häufig mehrere Wochen.
FAQ zur Grunderwerbsteuer in Brandenburg
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich haften beide als Gesamtschuldner. In der Praxis übernimmt jedoch fast immer der Käufer die Grunderwerbsteuer, so ist es im Kaufvertrag üblicherweise geregelt.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Das Finanzamt versendet den Bescheid, nachdem der Notar den Kaufvertrag gemeldet hat – meist wenige Wochen nach dem Notartermin.
Kann ich die Grunderwerbsteuer senken?
Den Steuersatz selbst können Sie nicht beeinflussen. Sie können aber mitverkauftes bewegliches Inventar wie eine Einbauküche im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Diese Werte gehören nicht zur Bemessungsgrundlage und senken die Steuer, sofern sie realistisch angesetzt sind.
Zahle ich beim Neubau auch auf die Baukosten Grunderwerbsteuer?
Das hängt von der Vertragsgestaltung ab. Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen unabhängig davon eine Baufirma, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Bilden Grundstück und schlüsselfertiges Haus dagegen ein einheitliches Vertragswerk – wie beim Bauträgerkauf –, besteuert das Finanzamt den Gesamtpreis inklusive Baukosten.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Vermieten Sie das Objekt oder nutzen es gewerblich, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und lässt sich über die Gebäudeabschreibung anteilig geltend machen.
Fazit: Der Höchstsatz macht Planung zur Pflicht
Mit 6,5 Prozent verlangt Brandenburg den bundesweit höchsten Grunderwerbsteuersatz – und im hochpreisigen Berliner Umland schlägt das besonders zu Buche. Schon bei einem mittleren Kaufpreis summiert sich die Steuer auf einen fünfstelligen Betrag, den Käufer aus dem Eigenkapital aufbringen müssen. Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer daher von Anfang an fest ein, prüfen Sie mögliche Befreiungen und weisen Sie mitverkauftes Inventar sauber aus. Wer die Nebenkosten realistisch plant, erlebt beim Notartermin keine bösen Überraschungen.