Wie in Brandenburg een onroerende zaak koopt, betaalt met 6,5 procent het hoogste overdrachtsbelastingtarief van Duitsland – samen met Noordrijn-Westfalen, het Saarland en Sleeswijk-Holstein. Vooral in de dure rand rond Berlijn loopt dit snel op tot een extra last van vijf cijfers, die nauwelijks door een bank wordt meegefinancierd. Wij leggen u uit hoe hoog de belasting precies uitvalt, hoe u deze berekent en op welke punten u legaal kunt besparen.
Wat is de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die verschuldigd is bij de aankoop van een perceel, een huis of een appartementsrecht. De wettelijke grondslag is de Wet op de overdrachtsbelasting (GrEStG). Belastbaar is iedere verkrijging die gericht is op de overdracht van een binnenlands perceel – doorgaans de notarieel vastgelegde koopovereenkomst (§ 1 GrEStG).
Zonder betaalde overdrachtsbelasting gaat er bij de aankoop niets verder: de belastingdienst geeft pas na betaling de zogenaamde verklaring van geen bezwaar af. Zonder dit document schrijft het kadaster de nieuwe eigenaar niet in (§ 22 GrEStG). De belasting is daarmee een onvermijdelijke stap op weg naar eigendom.
Volgens de wet zijn koper en verkoper gezamenlijk belastingplichtig, als zogenaamde hoofdelijke schuldenaren (§ 13 GrEStG). In de praktijk bepaalt de koopovereenkomst echter vrijwel altijd dat alleen de koper de overdrachtsbelasting draagt. Als deze niet betaalt, kan de belastingdienst zich echter ook tot de verkoper wenden.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Brandenburg?
In Brandenburg bedraagt de overdrachtsbelasting 6,5 procent van de koopprijs. Deze heffing hanteert de deelstaat sinds 1 juli 2015. Daarvoor bedroeg het tarief sinds 2011 5,0 procent; daarvoor gold het landelijke standaardtarief van 3,5 procent.
Waarom wijkt Brandenburg af van de federale wet? De GrEStG noemt in § 11 tot op heden weliswaar 3,5 procent als standaardtarief. Sinds de federalismehervorming van 2006 mogen de deelstaten het belastingtarief echter zelf vaststellen (Art. 105 lid 2a Grundgesetz). Brandenburg heeft hiervan gebruikgemaakt en staat sindsdien aan de top.
In de vergelijking tussen de deelstaten wordt het verschil duidelijk. Zo veel Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij een koopprijs van 500.000 euro:
- Brandenburg (6,5 %): 32.500 euro
- Bremen (5,5 %): 27.500 euro
- Thüringen (5,0 %): 25.000 euro
- Beieren en Saksen (3,5 %): 17.500 euro
Alleen al tussen Brandenburg en Beieren zit bij deze koopprijs 15.000 euro verschil. Voor kopers die afwegen tussen Berlijn en de omliggende gemeenten is het belastingtarief daarmee een merkbare vestigingsfactor – temeer omdat ook Berlijn zelf met 6,0 procent hoog ligt.
Zo berekent u de overdrachtsbelasting
De berekening is eenvoudig. U vermenigvuldigt de heffingsgrondslag met het belastingtarief van 6,5 procent. De heffingsgrondslag is de waarde van de tegenprestatie, dus doorgaans de in de koopovereenkomst overeengekomen koopprijs (§ 8 en § 9 GrEStG). Ook overgenomen lasten, zoals een voorbehouden woonrecht, tellen mee.
Enkele voorbeelden laten zien hoe snel de bedragen oplopen:
- Koopprijs van 300.000 euro: 19.500 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs van 450.000 euro: 29.250 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs van 600.000 euro: 39.000 euro overdrachtsbelasting
- Koopprijs van 750.000 euro: 48.750 euro overdrachtsbelasting
Een legale mogelijkheid zit in de meeverkochte inventaris: roerende zaken zoals een ingebouwde keuken, een sauna of een zonnescherm behoren niet tot het onroerend goed. Als deze in de koopovereenkomst afzonderlijk en tegen realistische waarden worden vermeld, verlagen ze de heffingsgrondslag. Bij een afzonderlijk vermelde keuken ter waarde van 15.000 euro bespaart u zo ongeveer 975 euro belasting. Belangrijk is dat de bedragen controleerbaar blijven – de belastingdienst accepteert te hoge waarderingen niet.
Het spekgordeleffect: waarom de aankoop rond Berlijn bijzonder duur wordt
Het hoge tarief treft kopers in de omgeving van Berlijn dubbel. Want 6,5 procent weegt des te zwaarder naarmate de koopprijs hoger is – en de prijzen in de binnenste spekgordel behoren tot de hoogste van heel Brandenburg. In gewilde gemeenten rondom de stad, zoals Potsdam, Kleinmachnow, Teltow, Stahnsdorf of Falkensee, liggen de koopprijzen duidelijk boven het landelijk gemiddelde.
Een voorbeeld: voor een eengezinswoning in Kleinmachnow van 650.000 euro betaalt u alleen al 42.250 euro overdrachtsbelasting – voordat de notaris, het kadaster of de verhuizing überhaupt zijn meegerekend. Wie dezelfde woning rekenkundig naar Beieren zou kunnen verplaatsen, zou met 22.750 euro uitkomen.
Daar komen de overige bijkomende aankoopkosten nog bij. Naast de Voor de notaris en de inschrijving in het kadaster bedragen de kosten voor overdrachtsbelasting doorgaans circa 1,5 tot 2,0 procent van de koopprijs. Komt er een makelaar bij, dan delen koper en verkoper de courtage sinds eind 2020 doorgaans. Per saldo moeten kopers in Brandenburg rekening houden met bijkomende aankoopkosten van circa 8 tot 12 procent. Belangrijk: De bank financiert deze bijkomende kosten meestal niet mee – ze moeten uit eigen middelen worden betaald.
Wanneer u geen overdrachtsbelasting betaalt
Niet elke eigendomsoverdracht wordt belast. De wet voorziet in verschillende uitzonderingen (§ 3 GrEStG):
- Koopprijs tot 2.500 euro: Blijft de tegenprestatie onder deze vrijstellingsgrens, dan is geen belasting verschuldigd. Wordt deze overschreden, dan is echter het volledige bedrag belastbaar.
- Erfenis en schenking: De kosteloze overdracht van onroerend goed is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (in plaats daarvan is de erf- of schenkbelasting van toepassing).
- Echtgenoten en geregistreerde levenspartners: Een aankoop tussen partners is belastingvrij.
- Verwanten in rechte lijn: Verkopen ouders aan hun kinderen of omgekeerd, dan vervalt de belasting. Hetzelfde geldt voor stief- en schoonkinderen.
- Vermogensverdeling na de scheiding: Draagt een ex-partner zijn aandeel over, dan is de transactie vrijgesteld.
Verloop: van de notariële akte tot de inschrijving in het kadaster
De notaris meldt de notarieel vastgelegde koopovereenkomst aan de bevoegde belastingdienst. Deze vaardigt vervolgens de aanslag overdrachtsbelasting uit. De belasting wordt één maand na bekendmaking van de aanslag opeisbaar (§ 15 GrEStG). Voor gefinancierde aankopen verleent de belastingdienst doorgaans geen uitstel.
Zodra u hebt betaald, stelt de belastingdienst de verklaring van geen bezwaar op en stuurt deze door naar de notaris. Pas daarna kan de eigendomsoverdracht in het kadaster plaatsvinden. Houd rekening met deze stap in uw planning: tussen het verlijden van de akte en de inschrijving in het kadaster verstrijken vaak meerdere weken.
FAQ over overdrachtsbelasting in Brandenburg
Wie betaalt de overdrachtsbelasting, koper of verkoper?
Juridisch zijn beiden als hoofdelijke schuldenaren aansprakelijk. In de praktijk neemt echter vrijwel altijd de koper de overdrachtsbelasting voor zijn rekening; zo is het doorgaans in de koopovereenkomst geregeld.
Wanneer is de overdrachtsbelasting verschuldigd?
Eén maand na bekendmaking van de belastingaanslag. De belastingdienst verstuurt de aanslag nadat de notaris de koopovereenkomst aangifte heeft gedaan – meestal enkele weken na de afspraak bij de notaris.
Kan ik de overdrachtsbelasting verlagen?
Het belastingtarief zelf kunt u niet beïnvloeden. U kunt echter roerende inventaris die wordt mee verkocht, zoals een inbouwkeuken, afzonderlijk in de koopovereenkomst vermelden. Deze waarden behoren niet tot de heffingsgrondslag en verlagen de belasting, mits ze realistisch zijn vastgesteld.
Betaal ik bij nieuwbouw ook overdrachtsbelasting over de bouwkosten?
Dat hangt af van de contractuele vormgeving. Koopt u een onbebouwd perceel en geeft u onafhankelijk daarvan opdracht aan een bouwbedrijf, dan wordt de belasting alleen over de grondprijs geheven. Vormen de grond en de sleutelklare woning daarentegen één geheel van overeenkomsten – zoals bij aankoop van een projectontwikkelaar –, dan belast de belastingdienst de totale prijs inclusief bouwkosten.
Is de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar?
Bij een zelfbewoonde woning niet. Verhuurt u het object of gebruikt u het zakelijk, dan behoort de overdrachtsbelasting tot de bijkomende aanschafkosten en kan deze naar rato via de afschrijving van het gebouw worden afgetrokken.
Conclusie: Het hoogste tarief maakt planning noodzakelijk
Met 6,5 procent hanteert Brandenburg het hoogste overdrachtsbelastingtarief van Duitsland – en in het dure gebied rond Berlijn tikt dat bijzonder hard aan. Al bij een gemiddelde aankoopprijs loopt de belasting op tot een bedrag van vijf cijfers, dat kopers uit hun eigen vermogen moeten opbrengen. Neem de overdrachtsbelasting daarom vanaf het begin vast op in uw berekening, controleer mogelijke vrijstellingen en vermeld mee verkochte inventaris correct. Wie de bijkomende kosten realistisch plant, komt bij de afspraak bij de notaris niet voor onaangename verrassingen te staan.