Quien compra un inmueble en Brandeburgo paga, con un 6,5 por ciento, el tipo más alto del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles de Alemania, junto con Renania del Norte-Westfalia, el Sarre y Schleswig-Holstein. Especialmente en el caro cinturón periférico de Berlín, esto se acumula rápidamente hasta convertirse en una carga adicional de cinco cifras que casi ningún banco financia. Le explicamos exactamente cuánto asciende el impuesto, cómo calcularlo y en qué puntos puede ahorrar legalmente.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto único que se aplica al comprar un terreno, una casa o un piso en propiedad. Su base jurídica es la Ley del Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (GrEStG). Se grava toda operación de adquisición destinada a transferir la propiedad de un terreno situado en Alemania, normalmente el contrato de compraventa formalizado ante notario (§ 1 GrEStG).
Sin pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, la compra no puede avanzar: la oficina tributaria solo expide, tras el pago, el llamado certificado de no objeción. Sin este documento, la oficina del registro de la propiedad no inscribe al nuevo propietario (§ 22 GrEStG). Por tanto, el impuesto es un paso inevitable en el camino hacia la propiedad.
Según la ley, los deudores tributarios son conjuntamente el comprador y el vendedor, como los llamados deudores solidarios (§ 13 GrEStG). En la práctica, sin embargo, el contrato de compraventa establece casi siempre que únicamente el comprador asume el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. No obstante, si este no paga, la oficina tributaria también puede dirigirse al vendedor.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en Brandeburgo?
En Brandeburgo, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles asciende al 6,5 por ciento del precio de compra. El estado federado aplica este tipo desde el 1 de julio de 2015. Antes, desde 2011, era del 5,0 por ciento; anteriormente se aplicaba el tipo general federal del 3,5 por ciento.
¿Por qué se aparta Brandeburgo de la ley federal? Aunque la GrEStG sigue mencionando en el § 11 el 3,5 por ciento como tipo general, desde la reforma del federalismo de 2006 los estados federados pueden fijar el tipo impositivo por sí mismos (art. 105, apdo. 2a de la Ley Fundamental). Brandeburgo hizo uso de esta posibilidad y desde entonces se encuentra entre los primeros puestos.
La diferencia queda clara al comparar los estados federados. Esto es lo que El impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias se aplica a un precio de compra de 500.000 euros:
- Brandeburgo (6,5 %): 32.500 euros
- Bremen (5,5 %): 27.500 euros
- Turingia (5,0 %): 25.000 euros
- Baviera y Sajonia (3,5 %): 17.500 euros
Solo entre Brandeburgo y Baviera hay una diferencia de 15.000 euros con este precio de compra. Para los compradores que sopesan Berlín y sus alrededores, el tipo impositivo es, por tanto, un factor de ubicación significativo, especialmente porque la propia Berlín también tiene un tipo elevado del 6,0 por ciento.
Así se calcula el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
El cálculo es sencillo. Se multiplica la base imponible por el tipo impositivo del 6,5 por ciento. La base imponible es el valor de la contraprestación, es decir, por regla general, el precio de compra acordado en el contrato de compraventa (§ 8 y § 9 GrEStG). También se incluyen las cargas asumidas, como un derecho de habitación reservado.
Algunos ejemplos muestran con qué rapidez aumentan los importes:
- Precio de compra de 300.000 euros: 19.500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
- Precio de compra de 450.000 euros: 29.250 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
- Precio de compra de 600.000 euros: 39.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
- Precio de compra de 750.000 euros: 48.750 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
Existe una posibilidad legal de reducirlo mediante el inventario vendido conjuntamente: los objetos muebles, como una cocina equipada, una sauna o un toldo, no forman parte del inmueble. Si se indican por separado en el contrato de compraventa y con valores realistas, reducen la base imponible. En el caso de una cocina indicada por separado con un valor de 15.000 euros, se ahorran así unos 975 euros de impuestos. Es importante que los importes sean verificables; la oficina tributaria no acepta valoraciones excesivas.
El efecto del cinturón periférico: por qué comprar alrededor de Berlín resulta especialmente caro
El tipo elevado afecta doblemente a los compradores de los alrededores de Berlín. El 6,5 por ciento tiene un impacto tanto mayor cuanto más alto sea el precio de compra, y los precios del cinturón periférico interior se encuentran entre los más altos de todo Brandeburgo. En municipios muy solicitados de los alrededores, como Potsdam, Kleinmachnow, Teltow, Stahnsdorf o Falkensee, los precios de compra están claramente por encima de la media regional.
Un ejemplo: por una vivienda unifamiliar en Kleinmachnow de 650.000 euros, solo pagará 42.250 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias, antes de tener en cuenta siquiera al notario, el registro de la propiedad o la mudanza. Si, hipotéticamente, pudiera trasladar la misma casa a Baviera, pagaría 22.750 euros.
A esto se suman los demás costes accesorios de la compra. Además de la Por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad suelen suponer alrededor del 1,5 al 2,0 por ciento del precio de compra. Si interviene un agente inmobiliario, desde finales de 2020, por regla general, el comprador y el vendedor comparten la comisión. En total, los compradores en Brandeburgo deberían contar con unos costes adicionales de compra del 8 al 12 por ciento. Importante: normalmente el banco no financia estos costes adicionales; deben cubrirse con capital propio.
Cuándo no paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales
No toda transmisión de la propiedad está sujeta a impuestos. La ley contempla varias excepciones (§ 3 GrEStG):
- Precio de compra de hasta 2.500 euros: Si la contraprestación permanece por debajo de este límite exento, no se aplica ningún impuesto. Sin embargo, si se supera, el importe total queda sujeto a impuestos.
- Herencia y donación: La transmisión gratuita de inmuebles está exenta del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (en su lugar se aplica el impuesto de sucesiones o donaciones).
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: Una compraventa entre las parejas está exenta de impuestos.
- Parientes en línea directa: Si los padres venden a sus hijos o viceversa, no se aplica el impuesto. Lo mismo se aplica a hijastros y yernos o nueras.
- Liquidación patrimonial tras el divorcio: Si una expareja transmite su parte, la operación está exenta.
Procedimiento: desde la escrituración hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad
El notario comunica el contrato de compraventa escriturado a la oficina tributaria competente. Esta emite entonces la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación (§ 15 GrEStG). Para las compras financiadas, la oficina tributaria normalmente no concede ningún aplazamiento.
En cuanto haya pagado, la oficina tributaria expide el certificado de no objeción fiscal y lo remite al notario. Solo entonces puede efectuarse el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Planifique este paso en el tiempo: entre la escrituración y la inscripción en el Registro de la Propiedad suelen transcurrir varias semanas.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Brandeburgo
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambos responden como deudores solidarios. En la práctica, sin embargo, casi siempre el comprador asume el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, tal como suele establecerse en el contrato de compraventa.
¿Cuándo vence el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Un mes después de la notificación de la liquidación tributaria. La oficina tributaria envía la liquidación después de que el notario haya comunicado el contrato de compraventaque lo haya comunicado, generalmente pocas semanas después de la cita con el notario.
¿Puedo reducir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
No puede influir en el tipo impositivo en sí. Sin embargo, puede indicar por separado en el contrato de compraventa el inventario mueble vendido conjuntamente, como una cocina equipada. Estos valores no forman parte de la base imponible y reducen el impuesto, siempre que se hayan calculado de forma realista.
¿En una obra nueva también pago el impuesto sobre transmisiones patrimoniales por los costes de construcción?
Depende de la estructura contractual. Si compra un terreno sin edificar y encarga la construcción a una empresa independiente, el impuesto solo se aplica al precio del terreno. En cambio, si el terreno y la vivienda llave en mano forman un único contrato —como en la compra a un promotor—, la Agencia Tributaria grava el precio total, incluidos los costes de construcción.
¿Se puede deducir fiscalmente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
No en el caso de una vivienda de uso propio. Si alquila el inmueble o lo utiliza con fines comerciales, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se considera un coste accesorio de adquisición y puede reclamarse proporcionalmente mediante la amortización del edificio.
Conclusión: El tipo máximo hace imprescindible la planificación
Con un 6,5 por ciento, Brandeburgo aplica el tipo de impuesto sobre transmisiones patrimoniales más alto de Alemania, y en el caro entorno de Berlín esto se nota especialmente. Incluso con un precio de compra medio, el impuesto asciende a una cantidad de cinco cifras que los compradores deben aportar con capital propio. Por ello, incluya desde el principio el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en sus cálculos, compruebe las posibles exenciones e indique correctamente el inventario vendido conjuntamente. Quien planifica de forma realista los costes accesorios no se llevará sorpresas desagradables en la cita con el notario.