Każdy, kto kupuje nieruchomość w Brandenburgii, płaci 6,5 procent – najwyższą stawkę podatku od nabycia nieruchomości w Niemczech, obowiązującą również w Nadrenii Północnej-Westfalii, Saary i Szlezwiku-Holsztynie. Zwłaszcza w drogim pasie podmiejskim Berlina szybko sumuje się to do pięciocyfrowego dodatkowego obciążenia, którego prawie żaden bank nie finansuje. Wyjaśniamy, jak dokładnie obliczana jest wysokość podatku, jak go wyliczyć i w jakich miejscach można legalnie zaoszczędzić.
Czym jest podatek od nabycia nieruchomości?
Podatek od nabycia nieruchomości to jednorazowy podatek naliczany przy zakupie działki, domu lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Podstawę prawną stanowi ustawa o podatku od nabycia nieruchomości (GrEStG). Opodatkowaniu podlega każda transakcja nabycia zmierzająca do przeniesienia własności nieruchomości położonej w kraju – z reguły poświadczona notarialnie umowa sprzedaży (§ 1 GrEStG).
Bez zapłaconego podatku od nabycia nieruchomości zakup nie posuwa się naprzód: urząd skarbowy wystawia tak zwane zaświadczenie o braku zastrzeżeń dopiero po dokonaniu płatności. Bez tego dokumentu urząd ksiąg wieczystych nie wpisze nowego właściciela (§ 22 GrEStG). Podatek jest zatem nieuniknionym etapem na drodze do własności.
Zgodnie z ustawą dłużnikami podatkowymi są wspólnie kupujący i sprzedający, jako tak zwani dłużnicy solidarni (§ 13 GrEStG). W praktyce umowa sprzedaży niemal zawsze stanowi jednak, że podatek od nabycia nieruchomości ponosi wyłącznie kupujący. Jeśli nie dokona on płatności, urząd skarbowy może zwrócić się również do sprzedającego.
Jaki jest podatek od nabycia nieruchomości w Brandenburgii?
W Brandenburgii podatek od nabycia nieruchomości wynosi 6,5 procent ceny zakupu. Kraj związkowy stosuje tę stawkę od 1 lipca 2015 roku. Wcześniej, od 2011 roku, wynosiła ona 5,0 procent, a przedtem obowiązywała ogólnokrajowa stawka podstawowa w wysokości 3,5 procent.
Dlaczego Brandenburgia odstępuje od ustawy federalnej? GrEStG do dziś wskazuje w § 11 3,5 procent jako stawkę podstawową. Od czasu reformy federalizmu w 2006 roku kraje związkowe mogą jednak samodzielnie ustalać stawkę podatku (art. 105 ust. 2a Ustawy Zasadniczej). Brandenburgia skorzystała z tej możliwości i od tego czasu znajduje się w czołówce.
W porównaniu krajów związkowych różnica staje się wyraźna. Tak dużo Podatek od nabycia nieruchomości jest naliczany przy cenie zakupu wynoszącej 500.000 euro:
- Brandenburgia (6,5 %): 32.500 euro
- Brema (5,5 %): 27.500 euro
- Turyngia (5,0 %): 25.000 euro
- Bawaria i Saksonia (3,5 %): 17.500 euro
Tylko między Brandenburgią a Bawarią różnica przy tej cenie zakupu wynosi 15.000 euro. Dla kupujących, którzy rozważają wybór między Berlinem a jego okolicami, stawka podatku jest zatem odczuwalnym czynnikiem lokalizacyjnym – tym bardziej że sam Berlin również ma wysoką stawkę wynoszącą 6,0 procent.
Jak obliczyć podatek od nabycia nieruchomości
Obliczenie jest proste. Mnożycie podstawę opodatkowania przez stawkę podatku wynoszącą 6,5 procent. Podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia wzajemnego, czyli z reguły cena zakupu uzgodniona w umowie sprzedaży (§ 8 i § 9 GrEStG). Obejmuje to również przejęte obciążenia, takie jak zastrzeżone prawo do zamieszkiwania.
Kilka przykładów pokazuje, jak szybko rosną te kwoty:
- Cena zakupu 300.000 euro: 19.500 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 450.000 euro: 29.250 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 600.000 euro: 39.000 euro podatku od nabycia nieruchomości
- Cena zakupu 750.000 euro: 48.750 euro podatku od nabycia nieruchomości
Legalna możliwość obniżenia podatku tkwi w sprzedawanym wraz z nieruchomością wyposażeniu: ruchome przedmioty, takie jak zabudowana kuchnia, sauna czy markiza, nie należą do nieruchomości gruntowej. Jeśli zostaną wyszczególnione w umowie sprzedaży oddzielnie i z realistycznymi wartościami, zmniejszają podstawę opodatkowania. W przypadku oddzielnie wykazanej kuchni o wartości 15.000 euro można w ten sposób zaoszczędzić około 975 euro podatku. Ważne jest, aby kwoty były możliwe do zweryfikowania – urząd skarbowy nie uzna zawyżonych wartości.
Efekt pasa podmiejskiego: dlaczego zakup w okolicach Berlina staje się szczególnie drogi
Wysoka stawka podwójnie obciąża kupujących w okolicach Berlina. 6,5 procent ma bowiem tym większy wpływ, im wyższa jest cena zakupu – a ceny w najbliższym pasie podmiejskim należą do najwyższych w całej Brandenburgii. W popularnych gminach podmiejskich, takich jak Poczdam, Kleinmachnow, Teltow, Stahnsdorf czy Falkensee, ceny zakupu są znacznie wyższe od średniej krajowej.
Przykład: Za dom jednorodzinny w Kleinmachnowie w cenie 650.000 euro zapłacicie tylko z tytułu podatku od nabycia nieruchomości 42.250 euro – zanim w ogóle uwzględnione zostaną koszty notariusza, księgi wieczystej czy przeprowadzki. Gdyby ten sam dom można było hipotetycznie przenieść do Bawarii, wystarczyłoby 22.750 euro.
Do tego dochodzą pozostałe koszty dodatkowe zakupu. Oprócz „Podatek od nabycia nieruchomości, opłaty notarialne i wpis do księgi wieczystej wynoszą zazwyczaj łącznie około 1,5 do 2,0 procent ceny zakupu. Jeśli do transakcji dołącza pośrednik, od końca 2020 roku prowizję co do zasady dzielą między siebie kupujący i sprzedający. Podsumowując, kupujący w Brandenburgii powinni liczyć się z dodatkowymi kosztami zakupu w wysokości około 8 do 12 procent. Istotne: Bank zazwyczaj nie finansuje tych kosztów dodatkowych – trzeba je pokryć z kapitału własnego.
Kiedy nie płacą Państwo podatku od nabycia nieruchomości
Nie każde przeniesienie własności podlega opodatkowaniu. Ustawa przewiduje kilka wyjątków (§ 3 GrEStG):
- Cena zakupu do 2.500 euro: Jeśli świadczenie wzajemne pozostaje poniżej tej kwoty wolnej od podatku, podatek nie jest naliczany. Jeśli zostanie ona przekroczona, opodatkowaniu podlega jednak cała kwota.
- Spadek i darowizna: Nieodpłatne przeniesienie nieruchomości jest zwolnione z podatku od nabycia nieruchomości (zamiast tego zastosowanie ma podatek od spadków lub darowizn).
- Małżonkowie i zarejestrowani partnerzy życiowi: Zakup między partnerami jest zwolniony z podatku.
- Krewni w linii prostej: Jeśli rodzice sprzedają nieruchomość dzieciom lub odwrotnie, podatek nie jest naliczany. To samo dotyczy dzieci przybranych i zięciów lub synowych.
- Podział majątku po rozwodzie: Jeśli były partner przenosi swój udział, czynność jest zwolniona z podatku.
Przebieg: od poświadczenia aktu do wpisu do księgi wieczystej
Notariusz zgłasza poświadczoną umowę sprzedaży do właściwego urzędu skarbowego. Następnie urząd wydaje decyzję w sprawie podatku od nabycia nieruchomości. Podatek staje się wymagalny miesiąc po doręczeniu decyzji (§ 15 GrEStG). W przypadku zakupów finansowanych kredytem urząd skarbowy co do zasady nie udziela odroczenia.
Po dokonaniu płatności urząd skarbowy wystawia zaświadczenie o braku zastrzeżeń i przekazuje je notariuszowi. Dopiero wtedy może nastąpić przepisanie własności w księdze wieczystej. Należy uwzględnić ten etap w harmonogramie: między poświadczeniem aktu a wpisem do księgi wieczystej często mija kilka tygodni.
FAQ dotyczące podatku od nabycia nieruchomości w Brandenburgii
Kto płaci podatek od nabycia nieruchomości, kupujący czy sprzedający?
Z prawnego punktu widzenia obie strony odpowiadają jako dłużnicy solidarni. W praktyce jednak niemal zawsze podatek od nabycia nieruchomości przejmuje kupujący; tak zazwyczaj reguluje się to w umowie sprzedaży.
Kiedy podatek od nabycia nieruchomości staje się wymagalny?
Miesiąc po doręczeniu decyzji podatkowej. Urząd skarbowy wysyła decyzję po tym, jak notariusz umowę sprzedaży zgłosił – zwykle kilka tygodni po spotkaniu u notariusza.
Czy mogę obniżyć podatek od nabycia nieruchomości?
Nie mogą Państwo wpłynąć na samą stawkę podatku. W umowie sprzedaży można jednak osobno wykazać sprzedawane wraz z nieruchomością ruchomości, takie jak zabudowana kuchnia. Wartości te nie wchodzą do podstawy opodatkowania i obniżają podatek, o ile zostały określone realistycznie.
Czy przy budowie nowego domu płacę podatek od nabycia nieruchomości również od kosztów budowy?
Zależy to od konstrukcji umowy. Jeśli kupują Państwo niezabudowaną działkę i niezależnie od tego zlecają budowę firmie budowlanej, podatek naliczany jest tylko od ceny działki. Jeśli jednak działka i dom pod klucz stanowią jeden dokument umowny – jak przy zakupie od dewelopera –, urząd skarbowy opodatkowuje łączną cenę wraz z kosztami budowy.
Czy podatek od nabycia nieruchomości można odliczyć od podatku?
W przypadku nieruchomości użytkowanej na własne potrzeby – nie. Jeśli wynajmują Państwo obiekt lub wykorzystują go do celów gospodarczych, podatek od nabycia nieruchomości zalicza się do dodatkowych kosztów nabycia i można go proporcjonalnie uwzględnić poprzez amortyzację budynku.
Podsumowanie: Najwyższa stawka wymaga planowania
Brandenburgia, ze stawką 6,5 procent, pobiera najwyższy w Niemczech podatek od nabycia nieruchomości – a w drogich okolicach Berlina ma to szczególnie duże znaczenie. Już przy średniej cenie zakupu podatek sumuje się do kwoty pięciocyfrowej, którą kupujący muszą pokryć z kapitału własnego. Dlatego od samego początku należy uwzględnić podatek od nabycia nieruchomości w kalkulacji, sprawdzić możliwe zwolnienia i prawidłowo wykazać sprzedawane wraz z nieruchomością wyposażenie. Kto realistycznie zaplanuje koszty dodatkowe, nie doświadczy przy spotkaniu u notariusza niemiłych niespodzianek.