Chi acquista un immobile nel Brandeburgo paga, con il 6,5 percento, l’aliquota dell’imposta sul trasferimento immobiliare più alta della Germania – insieme alla Renania Settentrionale-Vestfalia, al Saarland e allo Schleswig-Holstein. Soprattutto nella costosa cintura periferica di Berlino, ciò si somma rapidamente a un onere aggiuntivo a cinque cifre, che difficilmente una banca finanzia. Vi spieghiamo a quanto ammonta esattamente l’imposta, come calcolarla e in quali punti è possibile risparmiare legalmente.
Che cos’è l’imposta sul trasferimento immobiliare?
L’imposta sul trasferimento immobiliare è un’imposta una tantum che si applica all’acquisto di un terreno, di una casa o di un appartamento di proprietà. La base giuridica è la legge sull’imposta sul trasferimento immobiliare (GrEStG). È soggetta a imposizione ogni operazione di acquisto finalizzata al trasferimento della proprietà di un terreno situato in Germania – di norma il contratto di compravendita autenticato da un notaio (§ 1 GrEStG).
Senza il pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare, l’acquisto non può procedere: l’ufficio delle imposte rilascia il cosiddetto certificato di nulla osta solo dopo il pagamento. Senza questo documento, l’ufficio del registro fondiario non iscrive il nuovo proprietario (§ 22 GrEStG). L’imposta è quindi un passaggio inevitabile verso la proprietà.
Secondo la legge, i debitori dell’imposta sono congiuntamente l’acquirente e il venditore, in qualità di cosiddetti debitori solidali (§ 13 GrEStG). Nella pratica, tuttavia, il contratto di compravendita stabilisce quasi sempre che sia esclusivamente l’acquirente a sostenere l’imposta sul trasferimento immobiliare. Se questi non paga, l’ufficio delle imposte può però rivolgersi anche al venditore.
A quanto ammonta l’imposta sul trasferimento immobiliare nel Brandeburgo?
Nel Brandeburgo l’imposta sul trasferimento immobiliare ammonta al 6,5 percento del prezzo di acquisto. Il Land applica questa aliquota dal 1º luglio 2015. Prima, dal 2011, era pari al 5,0 percento; in precedenza si applicava l’aliquota ordinaria nazionale del 3,5 percento.
Perché il Brandeburgo si discosta dalla legge federale? La GrEStG indica ancora oggi nel § 11 il 3,5 percento come aliquota ordinaria. Dalla riforma del federalismo del 2006, tuttavia, i Länder possono stabilire autonomamente l’aliquota fiscale (Art. 105, comma 2a, Legge fondamentale). Il Brandeburgo si è avvalso di questa possibilità e da allora si colloca ai vertici.
Nel confronto tra i Länder, la differenza diventa evidente. Ecco quanto L’imposta sul trasferimento immobiliare si applica a un prezzo d’acquisto di 500.000 euro:
- Brandeburgo (6,5 %): 32.500 euro
- Brema (5,5 %): 27.500 euro
- Turingia (5,0 %): 25.000 euro
- Baviera e Sassonia (3,5 %): 17.500 euro
Solo tra Brandeburgo e Baviera, con questo prezzo d’acquisto, la differenza ammonta a 15.000 euro. Per gli acquirenti che valutano se scegliere Berlino o i comuni circostanti, l’aliquota fiscale è quindi un fattore di localizzazione significativo, tanto più che anche Berlino stessa, con il 6,0 per cento, si colloca su un livello elevato.
Come calcolare l’imposta sul trasferimento immobiliare
Il calcolo è semplice. Si moltiplica la base imponibile per l’aliquota del 6,5 per cento. La base imponibile è il valore della controprestazione, quindi, di norma, il prezzo d’acquisto concordato nel contratto (§ 8 e § 9 GrEStG). Sono comprese anche le passività assunte, come un diritto di abitazione riservato.
Alcuni esempi mostrano quanto rapidamente aumentino gli importi:
- Prezzo d’acquisto di 300.000 euro: 19.500 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 450.000 euro: 29.250 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 600.000 euro: 39.000 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
- Prezzo d’acquisto di 750.000 euro: 48.750 euro di imposta sul trasferimento immobiliare
Un margine legale è rappresentato dall’inventario venduto insieme all’immobile: gli oggetti mobili, come una cucina componibile, una sauna o una tenda da sole, non fanno parte del terreno. Se vengono indicati separatamente nel contratto di compravendita e con valori realistici, riducono la base imponibile. Per una cucina indicata separatamente del valore di 15.000 euro, si risparmiano così circa 975 euro di imposta. È importante che gli importi rimangano verificabili: l’ufficio delle imposte non riconosce valori eccessivi.
L’effetto della cintura suburbana: perché acquistare nei dintorni di Berlino diventa particolarmente costoso
L’aliquota elevata colpisce doppiamente gli acquirenti nei dintorni di Berlino. Infatti, il 6,5 per cento incide tanto più quanto più alto è il prezzo d’acquisto, e i prezzi nella cintura suburbana interna sono tra i più elevati di tutto il Brandeburgo. Nei comuni dell’area circostante particolarmente richiesti, come Potsdam, Kleinmachnow, Teltow, Stahnsdorf o Falkensee, i prezzi d’acquisto sono nettamente superiori alla media del Land.
Un esempio: per una casa unifamiliare a Kleinmachnow del valore di 650.000 euro, si pagano 42.250 euro di imposta sul trasferimento immobiliare soltanto per l’imposta, prima ancora di considerare notaio, registro fondiario o trasloco. Se si potesse ipoteticamente trasferire la stessa casa in Baviera, sarebbero sufficienti 22.750 euro.
A ciò si aggiungono gli ulteriori costi accessori d’acquisto. Oltre alla Per l’imposta sul trasferimento immobiliare, per il notaio e l’iscrizione nel registro fondiario si applicano generalmente circa dall’1,5 al 2,0 percento del prezzo d’acquisto. Se interviene un agente immobiliare, dal termine del 2020 la provvigione viene di norma ripartita tra acquirente e venditore. In definitiva, gli acquirenti nel Brandeburgo dovrebbero prevedere costi accessori d’acquisto pari a circa dall’8 al 12 percento. Aspetto decisivo: la banca di solito non finanzia questi costi accessori, che devono essere sostenuti con capitale proprio.
Quando non si paga l’imposta sul trasferimento immobiliare
Non ogni trasferimento di proprietà è soggetto a imposta. La legge prevede diverse eccezioni (§ 3 GrEStG):
- Prezzo d’acquisto fino a 2.500 euro: Se il corrispettivo rimane al di sotto di questa soglia di esenzione, non si applica alcuna imposta. Se viene superata, tuttavia, l’intero importo è soggetto a imposta.
- Eredità e donazione: Il trasferimento gratuito di immobili è esente dall’imposta sul trasferimento immobiliare (si applica invece l’imposta di successione o di donazione).
- Coniugi e partner registrati: Un acquisto tra partner è esente da imposta.
- Parenti in linea retta: Se i genitori vendono ai propri figli o viceversa, l’imposta non si applica. Lo stesso vale per figliastri e suoceri.
- Divisione dei beni dopo il divorzio: Se un ex partner trasferisce la propria quota, l’operazione è esente.
Procedura: dalla stipula notarile all’iscrizione nel registro fondiario
Il notaio comunica il contratto d’acquisto autenticato all’ufficio delle imposte competente. Quest’ultimo emette quindi l’avviso di pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare. L’imposta diventa esigibile un mese dopo la notifica dell’avviso (§ 15 GrEStG). Per gli acquisti finanziati, l’ufficio delle imposte generalmente non concede proroghe.
Non appena avete effettuato il pagamento, l’ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta fiscale e lo inoltra al notaio. Solo allora può avvenire l’intestazione della proprietà nel registro fondiario. Tenete conto dei tempi: tra la stipula notarile e l’iscrizione nel registro fondiario trascorrono spesso diverse settimane.
FAQ sull’imposta sul trasferimento immobiliare nel Brandeburgo
Chi paga l’imposta sul trasferimento immobiliare, l’acquirente o il venditore?
Giuridicamente, entrambi sono responsabili in solido. Nella pratica, tuttavia, quasi sempre è l’acquirente ad assumersi l’imposta sul trasferimento immobiliare, come solitamente stabilito nel contratto d’acquisto.
Quando è esigibile l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Un mese dopo la notifica dell’avviso fiscale. L’ufficio delle imposte invia l’avviso dopo che il notaio ha comunicato il contratto d’acquistoha comunicato – di solito poche settimane dopo l’appuntamento dal notaio.
Posso ridurre l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Non è possibile influire sull’aliquota fiscale. Tuttavia, nel contratto di compravendita è possibile indicare separatamente i beni mobili venduti insieme all’immobile, come una cucina componibile. Questi valori non rientrano nella base imponibile e riducono l’imposta, purché siano stimati realisticamente.
Anche per una nuova costruzione pago l’imposta sul trasferimento immobiliare sui costi di costruzione?
Dipende dalla struttura contrattuale. Se acquistate un terreno edificabile e incaricate indipendentemente un’impresa edile, l’imposta si applica solo al prezzo del terreno. Se invece il terreno e la casa chiavi in mano costituiscono un unico contratto – come nell’acquisto da un’impresa sviluppatrice –, l’ufficio delle imposte tassa il prezzo complessivo, inclusi i costi di costruzione.
L’imposta sul trasferimento immobiliare è fiscalmente deducibile?
Non nel caso di un immobile utilizzato dal proprietario. Se date l’immobile in locazione o lo utilizzate per scopi commerciali, l’imposta sul trasferimento immobiliare rientra nei costi accessori di acquisto e può essere fatta valere proporzionalmente attraverso l’ammortamento dell’edificio.
Conclusione: l’aliquota massima rende obbligatoria la pianificazione
Con il 6,5 percento, il Brandeburgo applica l’aliquota dell’imposta sul trasferimento immobiliare più alta della Germania – e nell’area circostante Berlino, caratterizzata da prezzi elevati, ciò incide in modo particolare. Già con un prezzo d’acquisto medio, l’imposta raggiunge una somma a cinque cifre che gli acquirenti devono finanziare con il capitale proprio. Calcolate quindi l’imposta sul trasferimento immobiliare fin dall’inizio, verificate le possibili esenzioni e indicate correttamente i beni mobili venduti insieme all’immobile. Chi pianifica realisticamente i costi accessori non avrà brutte sorprese all’appuntamento dal notaio.