Той, хто купує нерухомість у Бранденбурзі, сплачує 6,5 відсотка — найвищу ставку податку на придбання нерухомості в Німеччині, нарівні з Північним Рейном-Вестфалією, Сааром і Шлезвіг-Гольштейном. Особливо в дорогому передмісті Берліна ця сума швидко сягає п’ятизначного додаткового фінансового навантаження, яке майже жоден банк не фінансує. Ми пояснюємо, якою саме буде сума податку, як її розрахувати та де можна законно заощадити.
Що таке податок на придбання нерухомості?
Податок на придбання нерухомості — це одноразовий податок, який стягується під час купівлі земельної ділянки, будинку або квартири у власність. Правовою підставою є Закон про податок на придбання нерухомості (GrEStG). Оподатковується кожна операція придбання, спрямована на передачу права власності на земельну ділянку в Німеччині, — як правило, нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу (§ 1 GrEStG).
Без сплаченого податку на придбання нерухомості купівля не може просуватися далі: податкова служба видає так зване свідоцтво про відсутність заперечень лише після сплати. Без цього документа земельний кадастр не вносить нового власника (§ 22 GrEStG). Отже, податок є неминучим кроком на шляху до набуття права власності.
Згідно із законом, платниками податку є покупець і продавець спільно, як так звані солідарні боржники (§ 13 GrEStG). На практиці, однак, у договорі купівлі-продажу майже завжди передбачається, що податок на придбання нерухомості сплачує лише покупець. Якщо він не сплачує податок, податкова служба може звернутися також до продавця.
Який розмір податку на придбання нерухомості в Бранденбурзі?
У Бранденбурзі податок на придбання нерухомості становить 6,5 відсотка від ціни купівлі. Цю ставку федеральна земля застосовує з 1 липня 2015 року. До цього з 2011 року вона становила 5,0 відсотка, а раніше діяв загальнонаціональний стандартний тариф у розмірі 3,5 відсотка.
Чому Бранденбург відхиляється від федерального закону? У § 11 GrEStG і сьогодні називає 3,5 відсотка стандартною ставкою. Однак після реформи федералізму 2006 року федеральні землі можуть самостійно встановлювати ставку податку (ст. 105, абз. 2a Основного закону). Бранденбург скористався цим правом і відтоді посідає найвище місце.
У порівнянні між федеральними землями різниця стає очевидною. Стільки Податок на придбання нерухомості стягується за ціни купівлі 500 000 євро:
- Бранденбург (6,5 %): 32 500 євро
- Бремен (5,5 %): 27 500 євро
- Тюрингія (5,0 %): 25 000 євро
- Баварія та Саксонія (3,5 %): 17 500 євро
Лише між Бранденбургом і Баварією за такої ціни купівлі різниця становить 15 000 євро. Для покупців, які обирають між Берліном і його околицями, ставка податку є відчутним фактором розташування — тим більше, що сам Берлін також має високий показник у 6,0 відсотка.
Як розрахувати податок на придбання нерухомості
Розрахунок простий. Ви множите базу оподаткування на податкову ставку 6,5 відсотка. Базою оподаткування є вартість зустрічного надання, тобто зазвичай узгоджена в договорі купівлі-продажу ціна (§ 8 та § 9 GrEStG). До неї також належать прийняті на себе обтяження, як-от збережене право проживання.
Кілька прикладів показують, як швидко зростають суми:
- Ціна купівлі 300 000 євро: 19 500 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 450 000 євро: 29 250 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 600 000 євро: 39 000 євро податку на придбання нерухомості
- Ціна купівлі 750 000 євро: 48 750 євро податку на придбання нерухомості
Законний спосіб зменшення податку полягає в інвентарі, що продається разом із нерухомістю: рухомі предмети, як-от вбудована кухня, сауна або маркіза, не належать до земельної ділянки. Якщо їх окремо зазначити в договорі купівлі-продажу з реалістичними значеннями, вони зменшують базу оподаткування. За окремо вказану кухню вартістю 15 000 євро ви заощадите близько 975 євро податку. Важливо, щоб суми залишалися обґрунтованими — податкова служба не визнає завищені показники.
Ефект «беконного поясу»: чому купівля навколо Берліна стає особливо дорогою
Висока ставка вдвічі впливає на покупців у берлінських околицях. Адже 6,5 відсотка тим відчутніші, чим вища ціна купівлі, а ціни у внутрішньому «беконному поясі» належать до найвищих у всьому Бранденбурзі. У затребуваних громадах навколо Берліна, як-от Потсдам, Кляйнмахнов, Тельтов, Штансдорф або Фалькензеє, ціни купівлі значно перевищують середній показник по землі.
Приклад: за односімейний будинок у Кляйнмахнові вартістю 650 000 євро ви сплачуєте лише 42 250 євро податку на придбання нерухомості — ще до врахування нотаріуса, земельної книги чи переїзду. Той, хто міг би умовно перенести цей самий будинок до Баварії, обійшовся б сумою 22 750 євро.
До цього додаються інші супутні витрати купівлі. Окрім Податок на придбання нерухомості, нотаріальні послуги та внесення запису до земельної книги зазвичай становлять близько 1,5–2,0 відсотка ціни купівлі. Якщо залучено агента з нерухомості, з кінця 2020 року покупець і продавець зазвичай ділять комісію між собою. Загалом покупцям у Бранденбурзі слід розраховувати на супутні витрати при купівлі в розмірі близько 8–12 відсотків. Важливо: банк зазвичай не фінансує ці супутні витрати — їх потрібно покривати з власного капіталу.
Коли ви не сплачуєте податок на придбання нерухомості
Оподатковується не кожен перехід права власності. Закон передбачає кілька винятків (§ 3 GrEStG):
- Ціна купівлі до 2 500 євро: Якщо зустрічне надання не перевищує цієї неоподатковуваної межі, податок не стягується. Якщо її перевищено, оподаткуванню підлягає, однак, вся сума.
- Спадщина та дарування: Безоплатний перехід нерухомості звільнений від податку на придбання нерухомості (натомість застосовується податок на спадщину або дарування).
- Подружжя та зареєстровані цивільні партнери: Купівля між партнерами не оподатковується.
- Родичі по прямій лінії: Якщо батьки продають нерухомість своїм дітям або навпаки, податок не стягується. Те саме стосується пасинків, падчерок і зятів та невісток.
- Розподіл майна після розлучення: Якщо колишній партнер передає свою частку, така операція звільняється від податку.
Порядок дій: від нотаріального посвідчення до внесення запису до земельної книги
Нотаріус повідомляє компетентне податкове управління про нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. Після цього воно видає податкове повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості. Податок підлягає сплаті через місяць після повідомлення про рішення (§ 15 GrEStG). Для фінансованих покупок податкове управління, як правило, не надає відстрочки.
Щойно ви сплатите податок, податкове управління видає довідку про відсутність заперечень і передає її нотаріусу. Лише після цього можна внести зміни щодо власника до земельної книги. Врахуйте цей етап під час планування: між нотаріальним посвідченням і внесенням запису до земельної книги часто минає кілька тижнів.
FAQ про податок на придбання нерухомості в Бранденбурзі
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — покупець чи продавець?
Юридично обидві сторони несуть солідарну відповідальність як солідарні боржники. На практиці, однак, податок на придбання нерухомості майже завжди сплачує покупець — саме так це зазвичай передбачено договором купівлі-продажу.
Коли настає строк сплати податку на придбання нерухомості?
Через місяць після повідомлення про податкове рішення. Податкове управління надсилає рішення після того, як нотаріус уклав договір купівлі-продажу повідомило — зазвичай через кілька тижнів після нотаріального оформлення.
Чи можу я зменшити податок на придбання нерухомості?
Саму податкову ставку ви не можете змінити. Однак рухоме майно, що продається разом із нерухомістю, наприклад вбудовану кухню, можна окремо зазначити в договорі купівлі-продажу. Ці суми не входять до бази оподаткування та зменшують податок, якщо їх визначено реалістично.
Чи сплачую я під час нового будівництва податок на придбання нерухомості також із витрат на будівництво?
Це залежить від структури договору. Якщо ви купуєте незабудовану земельну ділянку й незалежно від цього доручаєте будівельній компанії виконати роботи, податок стягується лише з ціни земельної ділянки. Якщо ж земельна ділянка та готовий будинок є єдиним договірним комплексом — як у разі купівлі в забудовника, — податкова служба оподатковує загальну ціну, включно з витратами на будівництво.
Чи можна врахувати податок на придбання нерухомості для цілей оподаткування?
Для нерухомості, якою ви користуєтеся самостійно, — ні. Якщо ви здаєте об’єкт в оренду або використовуєте його в комерційних цілях, податок на придбання нерухомості належить до супутніх витрат на придбання та може частково враховуватися через амортизацію будівлі.
Висновок: найвища ставка робить планування обов’язковим
Із показником 6,5 відсотка Бранденбург має найвищу в Німеччині ставку податку на придбання нерухомості — а в дорогому передмісті Берліна це особливо відчутно. Навіть за середньої ціни купівлі податок становить п’ятизначну суму, яку покупці мають сплатити з власного капіталу. Тому від самого початку закладайте податок на придбання нерухомості у свої розрахунки, перевіряйте можливі звільнення від сплати та належним чином зазначайте майно, що продається разом із нерухомістю. Той, хто реалістично планує супутні витрати, не матиме неприємних сюрпризів під час нотаріального оформлення.