При покупке недвижимости в Бранденбурге покупатели платят 6,5 процента — это самая высокая ставка налога на приобретение недвижимости в Германии, наряду с Северным Рейном — Вестфалией, Сааром и Шлезвигом — Гольштейном. Особенно в дорогом пригородном поясе Берлина эта сумма быстро превращается в пятизначную дополнительную нагрузку, которую почти ни один банк не финансирует. Мы объясним, как именно рассчитывается налог, как его вычислить и где можно законно сэкономить.
Что такое налог на приобретение недвижимости?
Налог на приобретение недвижимости — это единовременный налог, который взимается при покупке земельного участка, дома или квартиры в собственности. Правовой основой является Закон о налоге на приобретение недвижимости (GrEStG). Налогообложению подлежит каждая сделка, направленная на передачу права собственности на земельный участок в Германии, — как правило, нотариально удостоверенный договор купли-продажи (§ 1 GrEStG).
Без уплаты налога на приобретение недвижимости при покупке ничего не продвинется: налоговая инспекция выдает так называемое свидетельство об отсутствии возражений только после оплаты. Без этого документа земельный кадастр не зарегистрирует нового собственника (§ 22 GrEStG). Таким образом, налог является неизбежным этапом на пути к владению недвижимостью.
Согласно закону, налогоплательщиками являются покупатель и продавец совместно, как так называемые солидарные должники (§ 13 GrEStG). Однако на практике договор купли-продажи почти всегда предусматривает, что налог на приобретение недвижимости несет исключительно покупатель. Если он не платит, налоговая инспекция может обратиться также к продавцу.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Бранденбурге?
В Бранденбурге налог на приобретение недвижимости составляет 6,5 процента от покупной цены. Земля взимает эту ставку с 1 июля 2015 года. До этого с 2011 года она составляла 5,0 процента, а ранее действовала общегерманская стандартная ставка в размере 3,5 процента.
Почему Бранденбург отклоняется от федерального закона? В § 11 GrEStG по-прежнему указаны 3,5 процента в качестве стандартной ставки. Однако после реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать налоговую ставку (ст. 105, абз. 2a Основного закона). Бранденбург воспользовался этим правом и с тех пор занимает первое место.
В сравнении федеральных земель разница становится очевидной. Столько "Налог на приобретение недвижимости взимается при покупной цене 500.000 евро:
- Бранденбург (6,5 %): 32.500 евро
- Бремен (5,5 %): 27.500 евро
- Тюрингия (5,0 %): 25.000 евро
- Бавария и Саксония (3,5 %): 17.500 евро
Только между Бранденбургом и Баварией при такой покупной цене разница составляет 15.000 евро. Для покупателей, выбирающих между Берлином и его окрестностями, налоговая ставка становится ощутимым фактором при выборе места – тем более что в самом Берлине она также высока и составляет 6,0 процента.
Как рассчитать налог на приобретение недвижимости
Расчёт прост. Вы умножаете налоговую базу на налоговую ставку 6,5 процента. Налоговой базой является стоимость встречного предоставления, то есть, как правило, согласованная в договоре купли-продажи покупная цена (§ 8 и § 9 GrEStG). К ней также относятся принятые на себя обременения, например сохранённое право проживания.
Некоторые примеры показывают, насколько быстро растут суммы:
- Покупная цена 300.000 евро: 19.500 евро налога на приобретение недвижимости
- Покупная цена 450.000 евро: 29.250 евро налога на приобретение недвижимости
- Покупная цена 600.000 евро: 39.000 евро налога на приобретение недвижимости
- Покупная цена 750.000 евро: 48.750 евро налога на приобретение недвижимости
Законный способ снизить налог связан с инвентарём, продаваемым вместе с недвижимостью: движимые предметы, такие как встроенная кухня, сауна или маркиза, не относятся к земельному участку. Если они отдельно указаны в договоре купли-продажи с реалистичной стоимостью, они уменьшают налоговую базу. При отдельно указанной кухне стоимостью 15.000 евро вы таким образом экономите около 975 евро налога. Важно, чтобы суммы оставались обоснованными – налоговая инспекция не признаёт завышенные значения.
Эффект пригородного пояса: почему покупка недвижимости вокруг Берлина становится особенно дорогой
Высокая ставка вдвойне затрагивает покупателей в окрестностях Берлина. Ведь 6,5 процента тем сильнее влияют на расходы, чем выше покупная цена, а цены во внутреннем пригородном поясе относятся к самым высоким во всём Бранденбурге. В востребованных муниципалитетах в окрестностях, таких как Потсдам, Кляйнмахнов, Тельтов, Штансдорф или Фалькензе, покупные цены значительно выше средних по федеральной земле.
Пример: за частный жилой дом в Кляйнмахнове стоимостью 650.000 евро вы платите только 42.250 евро налога на приобретение недвижимости – ещё до учёта услуг нотариуса, регистрации в земельной книге или переезда. Если бы тот же дом теоретически находился в Баварии, достаточно было бы 22.750 евро.
К этому добавляются прочие сопутствующие расходы при покупке. Помимо Налог на приобретение недвижимости, а также расходы на нотариуса и внесение записи в земельную книгу обычно составляют около 1,5–2,0 процента от покупной цены. Если привлекается маклер, с конца 2020 года покупатель и продавец, как правило, делят комиссию. В итоге покупателям в Бранденбурге следует рассчитывать на дополнительные расходы при покупке в размере около 8–12 процентов. Важно: банк обычно не финансирует эти дополнительные расходы — их необходимо покрывать за счёт собственного капитала.
Когда вы не платите налог на приобретение недвижимости
Не каждый переход права собственности облагается налогом. Закон предусматривает несколько исключений (§ 3 GrEStG):
- Покупная цена до 2 500 евро: Если встречное предоставление остаётся ниже этого необлагаемого минимума, налог не взимается. Однако при его превышении налогом облагается вся сумма.
- Наследование и дарение: Безвозмездный переход недвижимости освобождён от налога на приобретение недвижимости (вместо него применяется налог на наследство или дарение).
- Супруги и зарегистрированные гражданские партнёры: Покупка между партнёрами не облагается налогом.
- Родственники по прямой линии: Если родители продают недвижимость детям или наоборот, налог не взимается. То же относится к пасынкам, падчерицам и детям супругов.
- Раздел имущества после развода: Если бывший партнёр передаёт свою долю, такая операция освобождается от налога.
Порядок действий: от нотариального удостоверения до внесения записи в земельную книгу
Нотариус направляет удостоверенный договор купли-продажи в компетентное налоговое ведомство. После этого оно выносит уведомление о начислении налога на приобретение недвижимости. Налог подлежит уплате через месяц после вручения уведомления (§ 15 GrEStG). Для покупок, финансируемых за счёт кредита, налоговое ведомство обычно не предоставляет отсрочку.
Как только вы заплатите, налоговое ведомство выдаёт справку об отсутствии возражений и направляет её нотариусу. Только после этого возможно переоформление права собственности в земельной книге. Учтите этот этап при планировании сроков: между нотариальным удостоверением и внесением записи в земельную книгу часто проходит несколько недель.
FAQ о налоге на приобретение недвижимости в Бранденбурге
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
С юридической точки зрения оба несут солидарную ответственность. На практике, однако, почти всегда налог на приобретение недвижимости оплачивает покупатель — именно так обычно прописывается в договоре купли-продажи.
Когда наступает срок уплаты налога на приобретение недвижимости?
Через месяц после вручения налогового уведомления. Налоговое ведомство направляет уведомление после того, как нотариус зарегистрировал договор купли-продажисообщает об этом — обычно через несколько недель после визита к нотариусу.
Можно ли снизить налог на приобретение недвижимости?
На саму налоговую ставку повлиять нельзя. Однако движимое имущество, продаваемое вместе с объектом, например встроенную кухню, можно отдельно указать в договоре купли-продажи. Эта стоимость не входит в налоговую базу и снижает налог, если указана реалистично.
Нужно ли при новостройке платить налог на приобретение недвижимости также со строительных расходов?
Это зависит от структуры договора. Если вы покупаете незастроенный земельный участок и независимо от этого поручаете строительной компании возведение дома, налог начисляется только на стоимость участка. Если же участок и дом «под ключ» оформлены в рамках единого договора — как при покупке у застройщика, — налоговая инспекция облагает налогом общую стоимость, включая строительные расходы.
Можно ли вычесть налог на приобретение недвижимости из налогооблагаемой базы?
При самостоятельно используемой недвижимости — нет. Если вы сдаёте объект в аренду или используете его в коммерческих целях, налог на приобретение недвижимости относится к сопутствующим расходам на приобретение и может частично учитываться через амортизацию здания.
Итог: максимальная ставка требует тщательного планирования
Бранденбург взимает самую высокую в Германии ставку налога на приобретение недвижимости — 6,5 %, и в дорогих районах вокруг Берлина это особенно ощутимо. Даже при средней цене покупки налог складывается в пятизначную сумму, которую покупателям приходится оплачивать из собственного капитала. Поэтому с самого начала закладывайте налог на приобретение недвижимости в расчёты, проверяйте возможные освобождения и корректно указывайте продаваемое вместе с объектом имущество. Тот, кто реалистично планирует сопутствующие расходы, не столкнётся с неприятными сюрпризами во время визита к нотариусу.