Bij de aankoop van een woning in Hessen verlangt de belastingdienst 6,0 procent overdrachtsbelasting – een van de hoogste tarieven in heel Duitsland. Gezien het hoge prijsniveau van het Rijn-Maingebied loopt dit al snel op tot 30.000 euro en meer, die kopers naast de koopprijs uit eigen zak moeten betalen. Wij leggen u uit hoe de belasting wordt berekend, wie deze betaalt, welke speelruimte er is en hoe de nieuwe Hessengeld-regeling starters merkbaar ontlast.
Wat is de overdrachtsbelasting – en waarom bedraagt deze in Hessen 6 procent?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die altijd verschuldigd is wanneer een stuk grond of een onroerende zaak van eigenaar wisselt. De rechtsgrondslag is de landelijk geldende wet op de overdrachtsbelasting (GrEStG). Het daarin in § 11 GrEStG genoemde standaardtarief bedraagt eigenlijk slechts 3,5 procent.
Sinds de federalismehervorming mogen de deelstaten het tarief echter zelf vaststellen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit artikel 105, lid 2a van de Grondwet. Hessen heeft hiervan gebruikgemaakt en het tarief per 1 augustus 2014 verhoogd naar 6,0 procent. Deze waarde geldt ook in 2026 ongewijzigd.
In landelijke vergelijking behoort Hessen daarmee tot de hogere regionen:
- 3,5 procent: Beieren (de enige deelstaat met het standaardtarief)
- 6,0 procent: onder andere Hessen en Berlijn
- 6,5 procent: Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein en Thüringen
Per 1 juli 2025 heeft alleen Bremen het tarief verhoogd van 5,0 naar 5,5 procent – verder zijn de tarieven in 2026 stabiel gebleven.
Hoe de overdrachtsbelasting in Hessen wordt berekend
De berekening is op het eerste gezicht eenvoudig: de grondslag is de zogenoemde tegenprestatie, dus doorgaans de in de notariële koopovereenkomst vastgelegde koopprijs. Over dit bedrag wordt 6,0 procent geheven.
Overdrachtsbelasting = koopprijs × 6,0 %
Een voorbeeld: kost een appartement 450.000 euro, dan bedraagt de belasting 450.000 × 0,06 = 27.000 euro. Belangrijk is dat het belastingtarief betrekking heeft op de zuivere waarde van de grond en de onroerende zaak. Mee verkochte roerende zaken, zoals een ingebouwde keuken of een sauna, vallen hier niet onder – daarover hieronder meer.
Let bovendien op: de overdrachtsbelasting is slechts een onderdeel van de bijkomende aankoopkosten. Daar komen notaris- en kadasterkosten van ongeveer 1,5 tot 2 procent bij en – indien betrokken – de evenredige makelaarscourtage. In totaal rekenen kopers in Hessen zonder makelaar op ongeveer 7,5 tot 8 procent bijkomende kosten, met makelaar vaak op meer dan 10 procent. De overdrachtsbelasting is daarbij de grootste kostenpost.
Wat het tarief van 6 procent kost op het prijsniveau van Frankfurt
Juist in het Rijn-Maingebied valt het hoge tarief op, omdat de koopprijzen bovengemiddeld zijn. In Frankfurt am Main ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs voor koopappartementen in 2026 op ongeveer 6.200 euro, voor huizen afhankelijk van de ligging tussen 5.000 en 5.900 euro. Een typisch appartement van 75 vierkante meter kost daarmee al snel ongeveer 465.000 euro – een rijtjeshuis ligt vaak ruim boven de 700.000 euro.
Zo veel overdrachtsbelasting is verschuldigd bij gebruikelijke koopprijzen in Frankfurt:
- 400.000 euro koopprijs → 24.000 euro belasting
- 500.000 euro koopprijs → 30.000 euro belasting
- 600.000 euro koopprijs → 36.000 euro belasting
- 750.000 euro koopprijs → 45.000 euro belasting
Hoe sterk het deelstaatstarief doorwerkt, blijkt uit de vergelijking met Beieren: bij een koopprijs van 500.000 euro betalen kopers in Hessen 30.000 euro, in Beieren met 3,5 procent slechts 17.500 euro. Het verschil van 12.500 euro is puur een kwestie van locatie – voor hetzelfde vastgoed.
Proces: van de notariële akte tot de inschrijving in het kadaster
De overdrachtsbelasting is nauw verbonden met de notariële afspraak en het kadaster. Het gebruikelijke proces ziet er als volgt uit:
- Notariële akte: De notaris verlijdt de koopovereenkomst. Pas daarmee ontstaat de belastbare verkrijging.
- Melding aan de belastingdienst: De notaris meldt de aankoop automatisch aan de bevoegde belastingdienst. U hoeft zelf niets in te dienen.
- Belastingaanslag: De belastingdienst stelt de belasting vast en stuurt u de aanslag overdrachtsbelasting.
- Betaling: De belasting moet doorgaans binnen een maand na bekendmaking van de aanslag worden betaald.
- Verklaring van geen bezwaar: Na ontvangst van de betaling geeft de belastingdienst de verklaring van geen bezwaar af.
- Inschrijving in het kadaster: Pas met deze verklaring mag u als nieuwe eigenaar in het kadaster worden ingeschreven.
Deze laatste stap is wettelijk verplicht: volgens § 22 GrEStG mag de verkrijger pas worden ingeschreven wanneer de verklaring van de belastingdienst beschikbaar is – en die wordt alleen afgegeven na betaling. Zonder betaalde overdrachtsbelasting wordt u dus geen eigenaar.
Wie betaalt de Overdrachtsbelasting?
Volgens § 13 GrEStG zijn in beginsel beide contractpartijen – koper en verkoper gezamenlijk – belastingplichtig. In de praktijk bepaalt echter vrijwel elk koopcontract dat de koper de belasting alleen draagt. De belastingdienst richt zich daarom eerst tot hem.
Als de koper niet betaalt, kan de belastingdienst zich echter tot de verkoper wenden, omdat beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn. Een belangrijke praktische opmerking: banken financieren de bijkomende aankoopkosten doorgaans niet mee. U moet de overdrachtsbelasting dus uit eigen middelen betalen en vanaf het begin in uw berekeningen opnemen.
Overdrachtsbelasting verlagen: deze mogelijkheden zijn er
Aan het belastingtarief zelf kan niets worden veranderd. U kunt de heffingsgrondslag echter legaal verkleinen:
- Roerende toebehoren eruit rekenen: Een inbouwkeuken, meubels, sauna of fotovoltaïsche installatie maken geen deel uit van het perceel. Als deze in het koopcontract afzonderlijk tegen een realistische waarde worden vermeld, zijn ze niet onderworpen aan overdrachtsbelasting. Zolang de bedragen redelijk blijven (vuistregel: tot ongeveer 15 procent van de koopprijs), accepteert de belastingdienst dit doorgaans. Ook de afzonderlijk vermelde onderhoudsreserve van een appartementsrecht kan worden afgetrokken.
- Familieaankopen maken gebruik van vrijstellingen: Volgens § 3 GrEStG is de aankoop tussen echtgenoten en geregistreerde levenspartners evenals de verkrijging door verwanten in rechte lijn – bijvoorbeeld kinderen die van hun ouders kopen – belastingvrij. Ook erfenissen en schenkingen leiden niet tot overdrachtsbelasting (daarvoor eventueel wel erf- of schenkbelasting). Daarnaast geldt een vrijstellingsgrens van 2.500 euro.
Van overdreven constructies wordt daarentegen afgeraden: een kunstmatig lage koopprijs of onrealistisch hoog gewaardeerd toebehoren leidt tot naheffingen.
Hessengeld: lastenverlichting voor eerste kopers
In plaats van het belastingtarief te verlagen heeft Hessen een eigen stimuleringsprogramma opgezet: het Hessengeld. Het is bedoeld voor mensen die voor het eerst zelf gebruikte woonruimte verwerven en compenseert de overdrachtsbelasting feitelijk gedeeltelijk of volledig. De belangrijkste gegevens volgens het Hessische ministerie van Financiën:
- 10.000 euro per verkrijger die in de woning trekt (bij twee kopers dus tot 20.000 euro)
- daarnaast 5.000 euro per kind jonger dan 18 jaar dat mee intrekt
- beperkt tot de daadwerkelijk betaalde Overdrachtsbelasting
- Jaarlijks uitbetaald in tien gelijke termijnen
Voorwaarde is een overdrachtsbelastingplichtige eerste aankoop vanaf 1 maart 2024: de kopers mogen nog geen andere woning of bouwgrond bezitten en de woning moet zelf als woonruimte worden gebruikt. U moet de intrek binnen drie jaar aantonen. De aanvraag verloopt via het klantenportaal van de WIBank. Voor een jong gezin met twee kinderen kan dit een tegemoetkoming van maximaal 30.000 euro opleveren – bij een woning van 500.000 euro dekt dit de volledige belastinglast.
Voor- en nadelen van het Hessische model voor kopers
Het hoge tarief heeft voor kopers duidelijke nadelen, maar ook enkele verzachtende aspecten:
- Nadeel – hoge instapkosten: 6 procent betekent op de dure markt van het Rijn-Maingebied vaak een bedrag van vijf cijfers, dat naast het eigen vermogen voor de koopprijs beschikbaar moet zijn.
- Nadeel – niet mee te financieren: De belasting verhoogt de behoefte aan eigen vermogen en kan bij een krappe berekening bepalend zijn voor de financiering.
- Voordeel – tegemoetkoming voor eerste kopers: Het Hessengeld verzacht de last voor eerste kopers die de woning zelf bewonen en voor gezinnen aanzienlijk.
- Voordeel – planningszekerheid: Het tarief is sinds 2014 stabiel, waardoor de kosten exact berekenbaar zijn.
- Voordeel – eenmalige last: Anders dan de jaarlijkse onroerendezaakbelasting wordt de overdrachtsbelasting slechts één keer geheven.
FAQ over de overdrachtsbelasting in Hessen
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Hessen in 2026?
Het tarief bedraagt 6,0 procent van de koopprijs en is sinds 1 augustus 2014 ongewijzigd. Daarmee behoort Hessen tot de deelstaten met de hoogste tarieven.
Wie moet de overdrachtsbelasting betalen?
Juridisch zijn koper en verkoper gezamenlijk belastingplichtig. In de praktijk betaalt vrijwel altijd de koper, omdat de koopovereenkomst dit zo bepaalt.
Wanneer moet ik de belasting betalen?
Na het verlijden van de akte meldt de notaris de aankoop en stuurt de belastingdienst de belastingaanslag. De belasting is dan doorgaans binnen een maand verschuldigd. Pas na betaling ontvangt u de verklaring van geen bezwaar, zonder welke inschrijving in het kadaster niet mogelijk is.
Kan ik de overdrachtsbelasting via de bank meefinancieren?
In de regel niet. Kredietinstellingen financieren de bijkomende aankoopkosten meestal niet mee, waardoor u de belasting uit eigen vermogen moet betalen. Neem het bedrag tijdig mee in uw planning.
Is er bij de aankoop van de ouders Overdrachtsbelasting?
Nee. De verkrijging door verwanten in rechte lijn – dus bijvoorbeeld kinderen die van hun ouders kopen – is op grond van § 3 GrEStG vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt voor echtgenoten en geregistreerde partners.
Wat levert het Hessengeld concreet op?
Zelfbewonende eerste kopers ontvangen 10.000 euro per koper en 5.000 euro per kind jonger dan 18 jaar, gemaximeerd op de betaalde overdrachtsbelasting en uitgekeerd in tien jaarlijkse termijnen. Voor gezinnen kan dit de volledige belastinglast compenseren.
Conclusie: hoog tarief, maar berekenbaar
Met 6,0 procent behoort de Hessische overdrachtsbelasting tot de hoogste in Duitsland – bij het prijsniveau van Frankfurt betekent dit al snel 30.000 tot 45.000 euro boven op de koopprijs. Het goede nieuws: het bedrag is exact berekenbaar, kan door het afzonderlijk berekenen van toebehoren en de vrijstellingen voor familieleden legaal worden verlaagd, en het Hessengeld ontlast zelfbewonende eerste kopers aanzienlijk. Wie de belasting tijdig incalculeert en de subsidie controleert, koopt in Hessen met een duidelijk kostenkader.