При покупке недвижимости в Гессене налоговая служба взимает 6,0 процента налога на приобретение недвижимости — это одна из самых высоких ставок во всей Германии. При высоком уровне цен в регионе Рейн-Майн эта сумма быстро достигает 30 000 евро и более, которые покупатели должны дополнительно оплатить из собственных средств сверх покупной цены. Мы объясняем, как рассчитывается налог, кто его платит, какие существуют возможности для снижения и как новая программа Hessengeld ощутимо облегчает положение тех, кто впервые приобретает жильё.
Что такое налог на приобретение недвижимости — и почему в Гессене он составляет 6 процентов?
Налог на приобретение недвижимости — это единовременный налог, который взимается всегда, когда земельный участок или недвижимость меняет собственника. Правовой основой служит действующий по всей Германии Закон о налоге на приобретение недвижимости (GrEStG). Указанная в § 11 GrEStG стандартная ставка на самом деле составляет всего 3,5 процента.
Однако после реформы федерализма федеральные земли получили право самостоятельно устанавливать ставку. Это полномочие вытекает из статьи 105, абзаца 2a Основного закона. Гессен воспользовался этой возможностью и с 1 августа 2014 года повысил ставку до 6,0 процентов. В 2026 году это значение также остаётся неизменным.
В сравнении по всей Германии Гессен, таким образом, находится в верхней группе:
- 3,5 процента: Бавария (единственная земля со стандартной ставкой)
- 6,0 процента: в частности, Гессен и Берлин
- 6,5 процента: Бранденбург, Северный Рейн — Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Тюрингия
1 июля 2025 года только Бремен повысил ставку с 5,0 до 5,5 процента — в остальном ставки в 2026 году остались стабильными.
Как рассчитывается налог на приобретение недвижимости в Гессене
На первый взгляд расчёт прост: налоговой базой является так называемое встречное предоставление, то есть, как правило, указанная в нотариально заверенном договоре купли-продажи покупная цена. На эту сумму начисляется 6,0 процента.
Налог на приобретение недвижимости = покупная цена × 6,0 %
Пример: если квартира стоит 450 000 евро, налог составляет 450 000 × 0,06 = 27 000 евро. Важно, что ставка налога применяется к чистой стоимости земельного участка и недвижимости. Продаваемые вместе движимые принадлежности, такие как встроенная кухня или сауна, в эту сумму не входят — подробнее об этом ниже.
Кроме того, обратите внимание: налог на приобретение недвижимости — лишь часть дополнительных расходов при покупке. К ним добавляются расходы на нотариуса и внесение записи в земельную книгу в размере около 1,5–2 процентов а также — если привлечён — соответствующую долю маклерской комиссии. В общей сложности покупатели в Гессене без маклера несут дополнительные расходы около 7,5–8 процентов, а с маклером — часто более 10 процентов. При этом налог на приобретение недвижимости является крупнейшей статьёй расходов.
Во что обходится ставка 6 процентов при уровне цен во Франкфурте
Особенно заметно высокая ставка сказывается в регионе Рейн-Майн, поскольку цены на недвижимость здесь выше средних. Во Франкфурте-на-Майне средняя цена квадратного метра квартир в собственности в 2026 году составляет около 6 200 евро, а домов — в зависимости от местоположения от 5 000 до 5 900 евро. Таким образом, типичная квартира площадью 75 квадратных метров быстро обходится примерно в 465 000 евро, а таунхаус часто стоит значительно больше 700 000 евро.
Столько налога на приобретение недвижимости начисляется при типичных ценах во Франкфурте:
- 400 000 евро цена покупки → 24 000 евро налога
- 500 000 евро цена покупки → 30 000 евро налога
- 600 000 евро цена покупки → 36 000 евро налога
- 750 000 евро цена покупки → 45 000 евро налога
Насколько существенно влияет ставка федеральной земли, показывает сравнение с Баварией: при цене покупки 500 000 евро покупатели в Гессене платят 30 000 евро, а в Баварии при ставке 3,5 процента — всего 17 500 евро. Разница в 12 500 евро — это исключительно вопрос местоположения, хотя речь идёт об одной и той же недвижимости.
Порядок действий: от нотариального удостоверения до внесения записи в поземельную книгу
Налог на приобретение недвижимости тесно связан с визитом к нотариусу и поземельной книгой. Типичный порядок действий выглядит так:
- Нотариальное удостоверение: Нотариус удостоверяет договор купли-продажи. Только после этого возникает облагаемая налогом сделка приобретения.
- Уведомление налоговой инспекции: Нотариус автоматически сообщает о покупке в компетентную налоговую инспекцию. Вам самостоятельно ничего подавать не нужно.
- Налоговое уведомление: Налоговая инспекция начисляет налог и направляет вам уведомление о налоге на приобретение недвижимости.
- Оплата: Как правило, налог подлежит уплате в течение одного месяца после вручения уведомления.
- Справка об отсутствии возражений: После поступления оплаты налоговая инспекция выдаёт справку об отсутствии возражений.
- Внесение записи в поземельную книгу: Только при наличии этой справки вы можете быть внесены в поземельную книгу как новый собственник.
Этот последний шаг является обязательным по закону: согласно § 22 GrEStG, приобретатель может быть зарегистрирован только после получения справки налоговой инспекции — а её выдают только после оплаты. Поэтому без уплаченного налога на приобретение недвижимости вы не станете собственником.
Кто платит Налог на приобретение недвижимости?
Согласно § 13 GrEStG, налогоплательщиками в принципе являются обе стороны договора — покупатель и продавец совместно. Однако на практике почти каждый договор купли-продажи предусматривает, что налог полностью оплачивает покупатель. Поэтому налоговая инспекция сначала обращается к нему.
Если покупатель не платит, налоговая инспекция может обратиться к продавцу, поскольку оба несут солидарную ответственность. Важное практическое замечание: банки, как правило, не финансируют дополнительные расходы при покупке. Поэтому налог на приобретение недвижимости необходимо оплатить из собственных средств и заложить в расчёт с самого начала.
Как снизить налог на приобретение недвижимости: имеющиеся возможности
Изменить саму налоговую ставку нельзя. Однако можно законно уменьшить налоговую базу:
- Исключить движимое имущество: встроенная кухня, мебель, сауна или фотоэлектрическая установка не являются составной частью земельного участка. Если они отдельно указаны в договоре купли-продажи с реалистичной стоимостью, налогом на приобретение недвижимости они не облагаются. Если суммы остаются разумными (ориентировочно: до примерно 15 процентов от покупной цены), налоговая инспекция обычно это принимает. Также можно вычесть отдельно указанное отчисление в резерв на содержание общего имущества квартиры.
- Использовать освобождения при покупке в семье: Согласно § 3 GrEStG, покупка между супругами и зарегистрированными партнёрами освобождается от налога, как и приобретение имущества родственниками по прямой линии — например, детьми, покупающими недвижимость у родителей. Наследство и дарение также не облагаются налогом на приобретение недвижимости (вместо этого при необходимости взимаются налог на наследство или налог на дарение). Кроме того, действует необлагаемый минимум в размере 2 500 евро.
Однако от чрезмерно искусственных схем следует отказаться: искусственно заниженная покупная цена или нереалистично завышенная стоимость принадлежностей приведут к дополнительным начислениям.
Hessengeld: поддержка для тех, кто приобретает жильё впервые
Вместо снижения налоговой ставки Гессен запустил собственную программу поддержки — Hessengeld. Она предназначена для людей, которые впервые приобретают жильё в собственность для собственного проживания, и фактически частично или полностью компенсирует налог на приобретение недвижимости. Основные условия согласно Министерству финансов Гессена:
- 10 000 евро на каждого приобретателя, который въезжает в недвижимость (при двух покупателях — до 20 000 евро)
- дополнительно 5 000 евро на каждого ребёнка младше 18 лет, который въезжает вместе с ними
- ограничено фактически уплаченным Налог на приобретение недвижимости
- Выплата ежегодно десятью равными платежами
Условием является облагаемое налогом на приобретение недвижимости первичное приобретение начиная с 1 марта 2024 года: покупатели не должны владеть другой жилой недвижимостью или земельным участком под застройку, а недвижимость должна использоваться ими для собственного проживания. Вы должны подтвердить заселение в течение трех лет. Заявление подается через клиентский портал WIBank. Для молодой семьи с двумя детьми такая компенсация может составить до 30 000 евро — для недвижимости стоимостью 500 000 евро это покрывает всю сумму налога.
Преимущества и недостатки гессенской модели для покупателей
Высокая ставка имеет для покупателей очевидные недостатки, но также и некоторые облегчающие аспекты:
- Недостаток — высокие начальные расходы: 6 процентов на дорогом рынке Рейн-Майна часто означают пятизначную сумму, которую необходимо иметь дополнительно к собственному капиталу на покупную цену.
- Недостаток — нельзя включить в финансирование: Налог увеличивает потребность в собственном капитале и при ограниченном бюджете может повлиять на решение о финансировании.
- Преимущество — облегчение для первичных покупателей: Hessengeld значительно смягчает нагрузку для первых покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, и семей.
- Преимущество — надежность планирования: Ставка остается неизменной с 2014 года, расходы можно точно рассчитать.
- Преимущество — разовая нагрузка: В отличие от ежегодного налога на недвижимость, налог на приобретение недвижимости взимается только один раз.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Гессене
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Гессене в 2026 году?
Ставка составляет 6,0 процента от покупной цены и остается неизменной с 1 августа 2014 года. Таким образом, Гессен относится к федеральным землям с наиболее высокими ставками.
Кто должен платить налог на приобретение недвижимости?
С юридической точки зрения покупатель и продавец являются солидарными должниками по налогам. На практике его почти всегда оплачивает покупатель, поскольку это предусмотрено договором купли-продажи.
Когда нужно оплатить налог?
После нотариального удостоверения сделки нотариус сообщает о покупке, и налоговая служба направляет налоговое уведомление. Как правило, налог подлежит уплате в течение одного месяца. Только после оплаты вы получите справку об отсутствии возражений, без которой регистрация в поземельной книге невозможна.
Можно ли профинансировать налог на приобретение недвижимости через банк?
Как правило, нет. Кредитные учреждения обычно не финансируют дополнительные расходы по покупке, поэтому налог необходимо оплатить из собственных средств. Запланируйте эту сумму заранее.
Взимается ли налог при покупке у родителей Налог на приобретение недвижимости?
Нет. Приобретение недвижимости родственниками по прямой линии — например, детьми, покупающими жильё у родителей, — согласно § 3 GrEStG освобождается от налога на приобретение недвижимости. То же касается супругов и зарегистрированных гражданских партнёров.
Что конкретно даёт Hessengeld?
Покупатели, приобретающие жильё впервые для собственного проживания, получают 10 000 евро на каждого покупателя и 5 000 евро на каждого ребёнка младше 18 лет; выплата ограничена суммой уплаченного налога на приобретение недвижимости и производится десятью ежегодными платежами. Для семей это может полностью компенсировать налоговую нагрузку.
Итог: высокая ставка, но её можно рассчитать
Ставка 6,0 процента относит налог на приобретение недвижимости в Гессене к самым высоким в Германии — при уровне цен во Франкфурте это быстро означает дополнительные 30 000–45 000 евро сверх покупной цены. Хорошая новость: сумму можно точно рассчитать, законно снизить за счёт исключения принадлежностей и освобождений для семей, а Hessengeld значительно облегчает нагрузку для покупателей, приобретающих жильё впервые для собственного проживания. Тот, кто заранее планирует налоговые расходы и проверяет возможность получения субсидии, покупает недвижимость в Гессене с чётко определёнными затратами.