Al comprar un inmueble en Hesse, la administración tributaria exige un 6,0 % de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, uno de los tipos más altos de toda Alemania. Dado el elevado nivel de precios de la región Rin-Meno, esto suma rápidamente 30.000 euros o más que los compradores deben aportar de su propio bolsillo además del precio de compra. Le explicamos cómo se calcula el impuesto, quién lo paga, qué margen de maniobra existe y cómo la nueva ayuda Hessengeld alivia considerablemente la carga de los primeros compradores.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y por qué es del 6 % en Hesse?
El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto único que se aplica siempre que un terreno o un inmueble cambia de propietario. La base jurídica es la Ley del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (GrEStG), vigente en toda Alemania. El tipo general establecido en el § 11 GrEStG es en realidad de solo el 3,5 %.
Desde la reforma del federalismo, los estados federados pueden fijar ellos mismos el tipo. Esta competencia se deriva del artículo 105, apartado 2a, de la Ley Fundamental. Hesse hizo uso de ella y elevó el tipo al 6,0 % el 1 de agosto de 2014. Este valor también se mantiene sin cambios en 2026.
En comparación con el resto del país, Hesse se sitúa así en el grupo superior:
- 3,5 %: Baviera (único estado federado con el tipo general)
- 6,0 %: entre otros, Hesse y Berlín
- 6,5 %: Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, el Sarre, Schleswig-Holstein y Turingia
El 1 de julio de 2025, únicamente Bremen elevó el tipo del 5,0 al 5,5 %; por lo demás, los tipos se mantuvieron estables en 2026.
Cómo se calcula el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en Hesse
El cálculo es sencillo a primera vista: la base imponible es la llamada contraprestación, es decir, por regla general, el precio de compra certificado en el contrato notarial. Sobre este importe se aplica el 6,0 %.
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles = precio de compra × 6,0 %
Un ejemplo: si un piso en propiedad cuesta 450.000 euros, el impuesto asciende a 450.000 × 0,06 = 27.000 euros. Es importante que el tipo impositivo se refiera únicamente al valor del terreno y del inmueble. Los accesorios muebles vendidos conjuntamente, como una cocina empotrada o una sauna, no se incluyen; más adelante explicamos más al respecto.
Tenga en cuenta además que el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es solo una parte de los costes adicionales de la compra. A esto se suman los gastos notariales y del registro de la propiedad, que rondan entre el 1,5 y el 2 % así como – si participa – la comisión proporcional de la agencia inmobiliaria. En total, los compradores en Hesse deben calcular, sin agencia, alrededor de un 7,5 a 8 por ciento de gastos adicionales; con agencia, a menudo más del 10 por ciento. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es la partida más importante.
Lo que cuesta el tipo del 6 por ciento en el nivel de precios de Fráncfort
Precisamente en la región Rin-Meno se nota el tipo elevado, porque los precios de compra son superiores a la media. En Fráncfort del Meno, el precio medio por metro cuadrado de los pisos en propiedad se sitúa en 2026 en torno a 6.200 euros; para las casas, según la ubicación, entre 5.000 y 5.900 euros. Por tanto, un piso típico de 75 metros cuadrados cuesta rápidamente alrededor de 465.000 euros; una casa adosada suele superar ampliamente los 700.000 euros.
Este es el importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales con los precios de compra habituales de Fráncfort:
- 400.000 euros de precio de compra → 24.000 euros de impuesto
- 500.000 euros de precio de compra → 30.000 euros de impuesto
- 600.000 euros de precio de compra → 36.000 euros de impuesto
- 750.000 euros de precio de compra → 45.000 euros de impuesto
La comparación con Baviera muestra hasta qué punto repercute el tipo del estado federado: con un precio de compra de 500.000 euros, los compradores pagan 30.000 euros en Hesse, mientras que en Baviera, con un 3,5 por ciento, solo pagan 17.500 euros. La diferencia de 12.500 euros es una mera cuestión de ubicación, para el mismo inmueble.
Procedimiento: desde la escrituración hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales está estrechamente vinculado a la cita con el notario y al Registro de la Propiedad. El procedimiento habitual es el siguiente:
- Escrituración: El notario formaliza el contrato de compraventa. Solo entonces se produce la operación de adquisición sujeta a impuestos.
- Notificación a la Agencia Tributaria: El notario comunica automáticamente la compraventa a la Agencia Tributaria competente. Usted no tiene que presentar nada por su cuenta.
- Liquidación tributaria: La Agencia Tributaria determina el impuesto y le envía la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
- Pago: Por regla general, el impuesto vence en el plazo de un mes desde la notificación de la liquidación.
- Certificado de no objeción: Una vez recibido el pago, la Agencia Tributaria expide el certificado de no objeción.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Solo con este certificado podrá ser inscrito como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
Este último paso es obligatorio por ley: conforme al § 22 GrEStG, el adquirente solo puede ser inscrito cuando se dispone del certificado de la Agencia Tributaria, y este solo se expide tras el pago. Por tanto, sin haber pagado el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, usted no se convertirá en propietario.
¿Quién paga el ¿Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
Según el § 13 GrEStG, los deudores fiscales son, en principio, ambas partes contractuales: comprador y vendedor conjuntamente. Sin embargo, en la práctica, casi todos los contratos de compraventa establecen que el comprador asume el impuesto por sí solo. Por ello, la oficina tributaria se dirige primero a él.
No obstante, si el comprador no paga, la oficina tributaria puede reclamar al vendedor, ya que ambos responden solidariamente. Una indicación práctica importante: por regla general, los bancos no financian los gastos accesorios de la compra. Por tanto, deberá cubrir el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles con fondos propios e incluirlo en el cálculo desde el principio.
Reducir el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles: estas son las posibilidades
No se puede modificar el tipo impositivo en sí. Sin embargo, puede reducir legalmente la base imponible:
- Excluir los accesorios muebles: Una cocina empotrada, muebles, una sauna o una instalación fotovoltaica no forman parte del inmueble. Si se indican por separado en el contrato de compraventa con un valor realista, no están sujetos al impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Si los importes son razonables (regla general: hasta aproximadamente el 15 por ciento del precio de compra), la oficina tributaria suele aceptarlo. También puede deducirse el fondo de reserva para mantenimiento indicado por separado de un piso en propiedad.
- Las compras familiares aprovechan las exenciones: Según el § 3 GrEStG, la compra entre cónyuges y parejas de hecho registradas está exenta de impuestos, al igual que la adquisición por parientes en línea directa, por ejemplo, hijos que compran a sus padres. Las herencias y donaciones tampoco generan impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (aunque puede aplicarse el impuesto de sucesiones o donaciones). Además, existe un mínimo exento de 2.500 euros.
En cambio, se desaconsejan las estructuras artificiosas: un precio de compra artificialmente bajo o unos accesorios valorados de forma irrealmente elevada dan lugar a liquidaciones adicionales.
Hessengeld: alivio para los primeros compradores
En lugar de reducir el tipo impositivo, Hesse ha creado su propio programa de ayudas: el Hessengeld. Está dirigido a personas que adquieren por primera vez una vivienda para uso propio y compensa de hecho una parte o la totalidad del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Los datos principales según el Ministerio de Finanzas de Hesse:
- 10.000 euros por cada adquirente que se mude al inmueble (es decir, hasta 20.000 euros en el caso de dos compradores)
- además, 5.000 euros por cada hijo menor de 18 años que se mude con ellos
- limitado al importe efectivamente pagado Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- Pago anual en diez cuotas iguales
El requisito es una primera adquisición sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales a partir del 1 de marzo de 2024: los compradores no deben poseer todavía ninguna otra vivienda ni un solar edificable, y la propiedad debe utilizarse para fines residenciales propios. Deberá demostrar la mudanza en un plazo de tres años. La solicitud se tramita a través del portal de clientes de WIBank. Para una familia joven con dos hijos, esto puede suponer un alivio de hasta 30.000 euros; en una propiedad de 500.000 euros, cubre toda la carga fiscal.
Ventajas y desventajas del modelo de Hesse para los compradores
El elevado tipo tiene claros inconvenientes para los compradores, pero también algunos aspectos que alivian la carga:
- Desventaja – elevados costes iniciales: El 6 por ciento suele suponer en el caro mercado de la región Rin-Meno una cantidad de cinco cifras que debe estar disponible adicionalmente al capital propio destinado al precio de compra.
- Desventaja – no financiable conjuntamente: El impuesto aumenta la necesidad de capital propio y, con un cálculo ajustado, puede decidir si se concede la financiación.
- Ventaja – alivio para los primeros compradores: El Hessengeld reduce considerablemente la carga para los primeros compradores que ocupan la vivienda y para las familias.
- Ventaja – seguridad de planificación: El tipo se mantiene estable desde 2014 y los costes pueden calcularse con exactitud.
- Ventaja – carga única: A diferencia del impuesto anual sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales solo se paga una vez.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Hesse
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Hesse en 2026?
El tipo es del 6,0 por ciento del precio de compra y no ha cambiado desde el 1 de agosto de 2014. Por ello, Hesse pertenece a los estados federados con los tipos más elevados.
¿Quién debe pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
Legalmente, el comprador y el vendedor son conjuntamente los sujetos pasivos del impuesto. En la práctica, casi siempre lo asume el comprador, porque así lo establece el contrato de compraventa.
¿Cuándo debo pagar el impuesto?
Después de la escrituración, el notario comunica la compra y la administración tributaria envía la liquidación del impuesto. Por lo general, el impuesto vence en el plazo de un mes. Solo después del pago recibirá el certificado de no objeción fiscal, sin el cual no es posible la inscripción en el registro de la propiedad.
¿Puedo cofinanciar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales a través del banco?
Por lo general, no. Las entidades de crédito normalmente no financian los gastos accesorios de la compra, por lo que deberá pagar el impuesto con capital propio. Incluya el importe en su planificación con suficiente antelación.
¿Se aplica al comprar a los padres ¿Impuesto sobre la adquisición de inmuebles?
No. La adquisición por familiares en línea directa —por ejemplo, hijos que compran a sus padres— está exenta del impuesto sobre la adquisición de inmuebles conforme al artículo 3 de la GrEStG. Lo mismo se aplica a los cónyuges y a las parejas de hecho registradas.
¿Qué aporta concretamente el Hessengeld?
Los primeros adquirentes que ocupan la vivienda reciben 10.000 euros por comprador y 5.000 euros por cada hijo menor de 18 años, con un límite equivalente al impuesto sobre la adquisición de inmuebles pagado y abonado en diez cuotas anuales. Para las familias, esto puede compensar toda la carga fiscal.
Conclusión: un tipo elevado, pero calculable
Con un 6,0 %, el impuesto hessiano sobre la adquisición de inmuebles es uno de los más elevados de Alemania; al nivel de precios de Fráncfort, esto supone rápidamente entre 30.000 y 45.000 euros adicionales al precio de compra. La buena noticia: el importe puede calcularse con exactitud, reducirse legalmente excluyendo los accesorios y aplicando las exenciones para familiares, y el Hessengeld alivia considerablemente la carga de los primeros adquirentes que ocupan la vivienda. Quien planifique el impuesto con antelación y compruebe las ayudas podrá comprar en Hesse con un marco de costes claro.