हेस्से में संपत्ति खरीदते समय कर कार्यालय 6,0 प्रतिशत संपत्ति हस्तांतरण कर वसूलता है – जो पूरे जर्मनी में सबसे ऊँची दरों में से एक है। राइन-माइन क्षेत्र के ऊँचे मूल्य स्तर पर यह राशि जल्दी ही 30.000 यूरो या उससे अधिक हो जाती है, जिसे खरीदारों को खरीद मूल्य के अतिरिक्त अपनी जेब से जुटाना पड़ता है। हम आपको समझाते हैं कि कर की गणना कैसे होती है, इसे कौन चुकाता है, कौन-सी गुंजाइश उपलब्ध है और नया Hessengeld पहली बार खरीदने वालों को किस तरह उल्लेखनीय राहत देता है।
संपत्ति हस्तांतरण कर क्या है – और हेस्से में यह 6 प्रतिशत क्यों है?
संपत्ति हस्तांतरण कर एक बार लगाया जाने वाला कर है, जो हर बार तब लगता है जब कोई भूखंड या संपत्ति स्वामी बदलती है। इसका कानूनी आधार पूरे जर्मनी में लागू संपत्ति हस्तांतरण कर कानून (GrEStG) है। § 11 GrEStG में उल्लिखित सामान्य दर वास्तव में केवल 3,5 प्रतिशत है।
लेकिन संघवाद सुधार के बाद से संघीय राज्य स्वयं दर निर्धारित कर सकते हैं। यह अधिकार मूल कानून के अनुच्छेद 105 अनुच्छेद 2a से प्राप्त होता है। हेस्से ने इसका उपयोग किया और 1 अगस्त 2014 को दर बढ़ाकर 6,0 प्रतिशत कर दी। यह मान 2026 में भी अपरिवर्तित लागू है।
पूरे जर्मनी की तुलना में हेस्से इस प्रकार ऊपरी श्रेणी में है:
- 3,5 प्रतिशत: बवेरिया (सामान्य दर वाला एकमात्र राज्य)
- 6,0 प्रतिशत: अन्य राज्यों के अलावा हेस्से और बर्लिन
- 6,5 प्रतिशत: ब्रांडेनबुर्ग, नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड, श्लेसविग-होल्स्टीन और थुरिंगिया
1 जुलाई 2025 को केवल ब्रेमेन ने दर 5,0 से बढ़ाकर 5,5 प्रतिशत की – इसके अलावा 2026 में दरें स्थिर रही हैं।
हेस्से में संपत्ति हस्तांतरण कर की गणना कैसे होती है
गणना पहली नजर में सरल है: कर-निर्धारण का आधार तथाकथित प्रतिफल है, यानी आम तौर पर नोटरीकृत खरीद अनुबंध में दर्ज खरीद मूल्य। इस राशि पर 6,0 प्रतिशत लगाया जाता है।
संपत्ति हस्तांतरण कर = खरीद मूल्य × 6,0 %
एक उदाहरण: यदि एक स्वामित्व वाला अपार्टमेंट 450.000 यूरो का है, तो कर 450.000 × 0,06 = 27.000 यूरो होगा। महत्वपूर्ण यह है कि कर दर केवल भूखंड और संपत्ति के शुद्ध मूल्य पर लागू होती है। साथ बेचे जाने वाले चल सामान, जैसे अंतर्निर्मित रसोई या सौना, इसमें शामिल नहीं होते – इसके बारे में नीचे अधिक जानकारी दी गई है।
इसके अलावा ध्यान दें: संपत्ति हस्तांतरण कर खरीद की अतिरिक्त लागत का केवल एक हिस्सा है। इसके अतिरिक्त लगभग 1,5 से 2 प्रतिशत की नोटरी और भूमि रजिस्टर लागत आती है और—यदि लागू हो—आनुपातिक दलाली शुल्क। कुल मिलाकर, हेस्सेन में बिना दलाल के खरीदार लगभग 7,5 से 8 प्रतिशत अतिरिक्त लागत की गणना कर सकते हैं, जबकि दलाल के साथ यह अक्सर 10 प्रतिशत से अधिक होती है। इसमें रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स सबसे बड़ा मद है।
फ्रैंकफर्ट के मूल्य स्तर पर 6-प्रतिशत दर की लागत
विशेष रूप से राइन-माइन क्षेत्र में ऊंची दर का प्रभाव स्पष्ट दिखाई देता है, क्योंकि खरीद मूल्य औसत से अधिक हैं। फ्रैंकफर्ट एम माइन में Eigentumswohnungen के लिए औसत प्रति वर्ग मीटर मूल्य 2026 में लगभग 6.200 यूरो है, जबकि घरों के लिए स्थान के अनुसार 5.000 से 5.900 यूरो के बीच है। इस तरह 75-वर्गमीटर का एक सामान्य अपार्टमेंट जल्द ही लगभग 465.000 यूरो का हो जाता है—जबकि Reihenhaus अक्सर 700.000 यूरो से काफी अधिक का होता है।
फ्रैंकफर्ट में सामान्य खरीद मूल्यों पर इतना रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स लगता है:
- 400.000 यूरो खरीद मूल्य → 24.000 यूरो कर
- 500.000 यूरो खरीद मूल्य → 30.000 यूरो कर
- 600.000 यूरो खरीद मूल्य → 36.000 यूरो कर
- 750.000 यूरो खरीद मूल्य → 45.000 यूरो कर
राज्य की दर का कितना प्रभाव पड़ता है, यह बवेरिया के साथ तुलना से स्पष्ट होता है: 500.000 यूरो के खरीद मूल्य पर हेस्सेन में खरीदार 30.000 यूरो, जबकि बवेरिया में 3,5 प्रतिशत की दर से केवल 17.500 यूरो का भुगतान करते हैं। 12.500 यूरो का अंतर केवल स्थान का प्रश्न है—उसी संपत्ति के लिए।
प्रक्रिया: नोटरी प्रमाणीकरण से भूमि रजिस्टर में पंजीकरण तक
रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स नोटरी की नियुक्ति और भूमि रजिस्टर से closely जुड़ा होता है। सामान्य प्रक्रिया इस प्रकार है:
- प्रमाणीकरण: नोटरी खरीद अनुबंध का प्रमाणीकरण करता है। केवल इसके बाद ही कर योग्य अधिग्रहण प्रक्रिया उत्पन्न होती है।
- वित्त कार्यालय को सूचना: नोटरी खरीद की सूचना स्वचालित रूप से सक्षम वित्त कार्यालय को देता है। आपको स्वयं कुछ जमा करने की आवश्यकता नहीं है।
- कर निर्धारण: वित्त कार्यालय कर निर्धारित करता है और आपको रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स का कर निर्धारण-पत्र भेजता है।
- भुगतान: आम तौर पर कर, निर्धारण-पत्र की सूचना मिलने के बाद एक महीने के भीतर देय होता है।
- आपत्ति न होने का प्रमाणपत्र: भुगतान प्राप्त होने के बाद वित्त कार्यालय आपत्ति न होने का प्रमाणपत्र जारी करता है।
- भूमि रजिस्टर में पंजीकरण: केवल इस प्रमाणपत्र के साथ ही आपको नए मालिक के रूप में भूमि रजिस्टर में दर्ज किया जा सकता है।
यह अंतिम चरण कानूनन अनिवार्य है: § 22 GrEStG के अनुसार, अधिग्रहणकर्ता को तभी दर्ज किया जा सकता है जब वित्त कार्यालय का प्रमाणपत्र उपलब्ध हो—और यह केवल भुगतान के बदले मिलता है। इसलिए रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स का भुगतान किए बिना आप मालिक नहीं बनेंगे।
भुगतान कौन करता है अचल संपत्ति हस्तांतरण कर?
§ 13 GrEStG के अनुसार करदाता मूलतः दोनों अनुबंध पक्ष – खरीदार और विक्रेता संयुक्त रूप से – होते हैं। व्यवहार में, हालांकि, लगभग हर खरीद अनुबंध में यह निर्धारित होता है कि खरीदार अकेले कर वहन करेगा। इसलिए कर कार्यालय सबसे पहले उसी से संपर्क करता है।
यदि खरीदार भुगतान नहीं करता, तो कर कार्यालय विक्रेता से भी वसूली कर सकता है, क्योंकि दोनों संयुक्त रूप से उत्तरदायी होते हैं। व्यवहार संबंधी एक महत्वपूर्ण संकेत: बैंक आम तौर पर खरीद की अतिरिक्त लागतों का वित्तपोषण नहीं करते। इसलिए आपको अचल संपत्ति हस्तांतरण कर अपनी पूंजी से जुटाना होगा और शुरुआत से ही इसकी गणना करनी होगी।
अचल संपत्ति हस्तांतरण कर कम करना: ये संभावनाएँ हैं
कर दर में स्वयं कोई बदलाव नहीं किया जा सकता। हालांकि, आप कर निर्धारण आधार को कानूनी रूप से कम कर सकते हैं:
- चल-संपत्ति के सहायक सामान को अलग निकालें: अंतर्निर्मित रसोई, फर्नीचर, सौना या फोटोवोल्टिक प्रणाली भूमि-संपत्ति का हिस्सा नहीं हैं। यदि इन्हें खरीद अनुबंध में यथार्थवादी मूल्य के साथ अलग से दर्शाया जाए, तो इन पर अचल संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता। यदि राशियाँ उचित रहें (सामान्य नियम: खरीद मूल्य के लगभग 15 प्रतिशत तक), तो कर कार्यालय आम तौर पर इसे स्वीकार करता है। अपार्टमेंट के लिए अलग से दर्शाई गई रखरखाव आरक्षित निधि भी घटाई जा सकती है।
- पारिवारिक खरीद में छूट का लाभ लें: § 3 GrEStG के अनुसार पति-पत्नी और पंजीकृत जीवनसाथियों के बीच खरीद ebenso कर-मुक्त है, जैसे सीधी रेखा में संबंधियों द्वारा अधिग्रहण – उदाहरण के लिए, माता-पिता से खरीदने वाले बच्चे। विरासत और उपहार पर भी अचल संपत्ति हस्तांतरण कर नहीं लगता (हालांकि विरासत या उपहार कर लग सकता है)। इसके अतिरिक्त, 2.500 यूरो की कर-मुक्त सीमा लागू होती है।
इसके विपरीत, अतिरंजित व्यवस्थाओं से बचना चाहिए: कृत्रिम रूप से कम खरीद मूल्य या अवास्तविक रूप से अधिक मूल्यांकित सहायक सामान के कारण अतिरिक्त कर मांग हो सकती है।
हेसेनगेल्ड: पहली बार खरीदने वालों के लिए राहत
कर दर कम करने के बजाय, हेसेन ने अपना स्वयं का सहायता कार्यक्रम शुरू किया है: हेसेनगेल्ड। यह उन लोगों के लिए है जो पहली बार स्वयं उपयोग के लिए आवासीय संपत्ति खरीदते हैं, और व्यवहारतः अचल संपत्ति हस्तांतरण कर की आंशिक या पूरी भरपाई करता है। हेसेन के वित्त मंत्रालय के अनुसार मुख्य बिंदु:
- संपत्ति में रहने वाले प्रत्येक खरीदार के लिए 10.000 यूरो (दो खरीदारों के मामले में अधिकतम 20.000 यूरो)
- इसके अतिरिक्त, साथ रहने वाले 18 वर्ष से कम आयु के प्रत्येक बच्चे के लिए 5.000 यूरो
- वास्तव में भुगतान किए गए कर तक सीमित संपत्ति अंतरण कर
- वार्षिक रूप से दस समान किस्तों में भुगतान
शर्त यह है कि 1 मार्च 2024 से ऐसा पहला अधिग्रहण हो जिस पर संपत्ति अंतरण कर लागू हो: खरीदारों के पास पहले से कोई अन्य आवासीय संपत्ति या निर्माण भूखंड नहीं होना चाहिए, और संपत्ति का उपयोग स्वयं आवासीय उद्देश्यों के लिए किया जाना चाहिए। आपको तीन वर्षों के भीतर वहाँ रहने का प्रमाण देना होगा। आवेदन WIBank के ग्राहक पोर्टल के माध्यम से किया जाता है। दो बच्चों वाले एक युवा परिवार को इस प्रकार अधिकतम 30,000 यूरो तक की राहत मिल सकती है – 500.000-यूरो की संपत्ति में यह पूरी कर देनदारी को कवर करता है।
खरीदारों के लिए हेस्सेन मॉडल के लाभ और नुकसान
उच्च दर के खरीदारों के लिए स्पष्ट नुकसान हैं, लेकिन कुछ राहत देने वाले पहलू भी हैं:
- नुकसान – उच्च प्रारंभिक लागत: 6 प्रतिशत का अर्थ अक्सर महंगे राइन-माइन बाजार में पाँच अंकों की राशि होता है, जिसे खरीद मूल्य के लिए अपनी पूंजी के अतिरिक्त उपलब्ध कराना पड़ता है।
- नुकसान – सह-वित्तपोषण संभव नहीं: कर अपनी पूंजी की आवश्यकता बढ़ाता है और सीमित गणना की स्थिति में वित्तपोषण का निर्णय प्रभावित कर सकता है।
- लाभ – पहली बार खरीदारों के लिए राहत: Hessengeld स्वयं उपयोग करने वाले पहली बार के खरीदारों और परिवारों पर बोझ को काफी कम करता है।
- लाभ – योजना की निश्चितता: दर 2014 से स्थिर है, इसलिए लागत की सटीक गणना की जा सकती है।
- लाभ – एकमुश्त बोझ: वार्षिक संपत्ति कर के विपरीत, संपत्ति अंतरण कर केवल एक बार लगता है।
हेस्सेन में संपत्ति अंतरण कर के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
2026 में हेस्सेन में संपत्ति अंतरण कर कितना है?
दर खरीद मूल्य का 6,0 प्रतिशत है और 1 अगस्त 2014 से अपरिवर्तित है। इस कारण हेस्सेन उन संघीय राज्यों में शामिल है जहाँ दरें सबसे अधिक हैं।
संपत्ति अंतरण कर किसे देना होता है?
कानूनी रूप से खरीदार और विक्रेता संयुक्त रूप से कर देनदार होते हैं। व्यवहार में इसे लगभग हमेशा खरीदार ही वहन करता है, क्योंकि खरीद अनुबंध में यही प्रावधान होता है।
मुझे कर का भुगतान कब करना होगा?
प्रमाणीकरण के बाद नोटरी खरीद की सूचना देता है और कर कार्यालय कर निर्धारण भेजता है। इसके बाद कर सामान्यतः एक महीने के भीतर देय होता है। भुगतान के बाद ही आपको कर-समाशोधन प्रमाणपत्र मिलता है, जिसके बिना भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि संभव नहीं है।
क्या मैं बैंक के माध्यम से संपत्ति अंतरण कर का सह-वित्तपोषण करा सकता हूँ?
सामान्यतः नहीं। ऋणदाता आमतौर पर खरीद की अतिरिक्त लागतों का वित्तपोषण नहीं करते, इसलिए आपको कर अपनी पूंजी से जुटाना होगा। राशि की योजना पहले से बना लें।
क्या माता-पिता से खरीद परक्या संपत्ति अंतरण कर लगता है?
नहीं। सीधी वंशावली में आने वाले रिश्तेदारों द्वारा खरीद—जैसे माता-पिता से खरीदने वाले बच्चे—§ 3 GrEStG के अनुसार संपत्ति अंतरण कर से मुक्त है। यही बात पति-पत्नी और पंजीकृत जीवनसाथियों पर भी लागू होती है।
Hessengeld से वास्तव में क्या लाभ मिलता है?
स्वयं उपयोग करने वाले पहली बार के खरीदारों को प्रति खरीदार 10,000 यूरो और 18 वर्ष से कम आयु के प्रति बच्चे के लिए 5,000 यूरो मिलते हैं; यह राशि भुगतान किए गए संपत्ति अंतरण कर तक सीमित होती है और दस वार्षिक किस्तों में दी जाती है। परिवारों के लिए इससे कर का पूरा बोझ संतुलित हो सकता है।
निष्कर्ष: दर ऊँची है, लेकिन गणना योग्य
6.0 प्रतिशत के साथ हेस्से का संपत्ति अंतरण कर जर्मनी में सबसे महंगे करों में शामिल है—फ्रैंकफर्ट के मूल्य स्तर पर इसका अर्थ खरीद मूल्य के अतिरिक्त जल्दी ही 30,000 से 45,000 यूरो हो सकता है। अच्छी खबर यह है: राशि की सटीक गणना की जा सकती है, सहायक वस्तुओं का मूल्य अलग करके और पारिवारिक छूटों के माध्यम से इसे कानूनी रूप से कम किया जा सकता है, तथा Hessengeld स्वयं उपयोग करने वाले पहली बार के खरीदारों को काफी राहत देता है। जो व्यक्ति कर की पहले से योजना बनाता है और सहायता की जाँच करता है, वह हेस्से में स्पष्ट लागत-सीमा के साथ खरीदारी करता है।